北京西城區(qū)4月30日發(fā)布了義務教育階段入學政策，正式宣布“幼升小”多校劃片，北京學位房的成交量在“五一”假期由此迅速放大。而在此前廣州天河區(qū)則提出公辦初中“多校劃片”，深圳則強調“實際居住”，小學學位鎖定六年、初中鎖定三年。這一系列的變動，讓北廣深的樓市也隨之出現(xiàn)了微妙變化。
北廣深的學位房改革在"五一“假期被迅速引爆。
“五一”前夕，北京市西城區(qū)突然發(fā)布了一則學區(qū)新規(guī)，宣布西城區(qū)從2020年7月31日起將執(zhí)行多校劃片政策。作為北京教育資源最為優(yōu)越、同時也是多校劃片政策執(zhí)行最晚的一個區(qū)，西城區(qū)的政策變動，迅速引得市場快速反應。
而在此前廣州天河區(qū)則提出公辦初中“多校劃片”，深圳則強調“實際居住”，小學學位鎖定六年、初中鎖定三年。從5月5日開始，廣深兩地進入轟轟烈烈的中小學招生報名時期，政策的變化對當?shù)氐膶W區(qū)房將迎來何種沖擊？
“每上一套沒占用的都得搶”。當記者以購房者身份問起近期豐匯園小區(qū)的交易狀況時，某房產中介機構經紀人張浩（化名）如是說。
“五一”北京西城區(qū)交易量同比、環(huán)比均超100%
機構數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間西城區(qū)交易量環(huán)比和同比增長均超過100%。而由于學區(qū)房大量交易帶來的交易結構變化，也使得區(qū)域成交價格呈現(xiàn)上浮態(tài)勢。
“當天就有人調高了掛牌價”
前述某房產中介機構經紀人張浩說起的豐匯園小區(qū)，由于其劃片對口學位是西城區(qū)宏廟小學，不僅是北京市級重點小學，學生直升北師大實驗中學的比例也達到了80%，這讓豐匯園成為了北京知名的“學區(qū)房”校區(qū)。
3年前北京學區(qū)房價格大幅上漲的行情中，這里就曾以1200萬元價格售出了一套39平米的二手房而名噪一時。到近期為止，這個小區(qū)的房價依舊高昂，中國房價行情網的數(shù)據(jù)顯示，豐匯園小區(qū)4月的成交均加達到了191310元每平米。
“政策出來當天就有人調高了掛牌價”，張浩說，但即便如此，由于買方和賣方仍然都十分急切，德勝、金融街和月壇這三個“牛小”集中的片區(qū)，成交都十分火熱。豐匯園每天都有近十套成交，尤其是學位沒被占用的，更是每一套都十分搶手。
西城區(qū)新的政策規(guī)定，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。同時，自2020年起，西城區(qū)將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用于登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）。
這讓買方的心情十分急切。一位小長假期間看了2套金融街附近學區(qū)房、但都由于“下手太慢”沒能成行的家長告訴21世紀經濟報道記者，由于金融街學區(qū)的六所小學有四所“牛小”，強弱差距較大，很多家長為了提前鎖定學區(qū)，選擇在“五一”期間提前入市。這也是為什么被認為“西城最強學區(qū)”的德勝和金融街，這次成交最為火爆的原因。
另一方面，張浩告訴記者，由于業(yè)主擔心學區(qū)劃片后，長期來看還是會影響學區(qū)房價格走勢，因此想在短期內選擇出售的也不少， 導致實際成交價格與掛牌價會有偏差，“還有的談”。
而身處非“牛小”學區(qū)的板塊，業(yè)主心態(tài)則十分穩(wěn)定。一位去年底在廣安門內、牛街學區(qū)購買了一套學區(qū)房的業(yè)主告訴記者，由于廣安門內、牛街學區(qū)的學校實力相對比較均衡，沒有特別的“牛小”，所以他所在的小區(qū)五一期間掛牌價都十分穩(wěn)定。
同時，張浩告訴記者，由于大量購房者是出于鎖定學位的目的，所以“五一”期間的成交也以小戶型為主，而由于小戶型的價格往往較高，這也拉高了近期西城區(qū)的整體成交房價。
貝殼研究院在近期發(fā)布數(shù)據(jù)稱，由于4月30日晚上學區(qū)房政策的出臺，西城多校劃片使得部分家長為了教育的確定性加快入市，“五一”期間西城交易量同比和環(huán)比增長均超過100%，尤其是金融街和德勝片區(qū)。
長期或平衡內部價格？
不過，從長遠來看，多位受訪人士均告訴21世紀經濟報道記者，政策調整，對于長期以來畸高的西城學區(qū)房價，可能會有一定的調整作用，但影響不會太大。
一位房地產分析機構人士告訴記者，過去三年間，由于嚴格的需求端政策限制，北京二手房價格出現(xiàn)了明顯的回調，其中西城區(qū)的價格相對穩(wěn)定，這很大一部分是由于學區(qū)房的支撐。
實際上，從中國房價行情平臺上的4月二手房價來看，西城區(qū)各個小區(qū)的房價都較為穩(wěn)定，同比基本呈現(xiàn)正增長。
多校劃片一定程度上被認為會削弱學區(qū)房的價格優(yōu)勢。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，通過此類學區(qū)的政策調整，客觀上為學區(qū)房降溫。同時也改變了教育的方式，使得小學教育更加規(guī)范，也促進教育教學資源更加合理配置，其對于促進教育公平和房住不炒等都有積極的作用。
“由于學區(qū)房的價格更多是學區(qū)價值賦予的，理論上來看，在多校劃片后，普通小學的學區(qū)房將來有可能會漲，‘牛小’的學區(qū)房將來有可能會跌，教育資源均攤后，片區(qū)內的房子價格都會趨于持平的”，上述分析人士告訴記者，而從北京已有的多校劃片經驗來看，過去學區(qū)資源不均衡的朝陽區(qū)，學區(qū)房受到打擊最大。而對于西城區(qū)這種整體教育資源優(yōu)勢明顯的區(qū)域，劃片后，雖然會對某些頂級學區(qū)房價格有所影響，對于整體價格的打擊不會太大。
深圳學區(qū)房成交火爆：價格漲幅超出平均水平
“學區(qū)房最近都賣瘋了，好一點的出一套馬上成交一套，有的小戶型對比去年甚至一平米漲了好幾萬。”5月7日，一位深圳房地產中介人士說。
4月底，在深圳本地“民心橋”電臺節(jié)目中，就有家長聽眾向深圳市住建局局長張學凡提問稱：福田百花片區(qū)的學區(qū)房現(xiàn)在已經漲到15萬、16萬一平米了，遠遠超出了老百姓的承受范圍，政府對這種情況有沒有管制或應對措施？
百花片區(qū)稱得上是深圳最著名的學區(qū)，名校云集，盡管片區(qū)很多都是樓齡超過20年房子，但某中介網站的信息顯示，二手房掛牌均價普遍在10萬以上，甚至有掛牌價達到18萬、19萬的。以其中一套掛牌價超過18萬的房子為例，該網站的成交記錄顯示，去年3月底成交的同戶型、同朝向房子，單價為14.1萬。
對于上述家長聽眾提出的問題，張學凡回應稱，需要從兩個方面去考慮，一是教育部門需要增加優(yōu)質學位；二是住建部門對于惡意漲價行為需要進行管控。
深圳人有多么熱衷買學區(qū)房？
在深圳，公辦學校的總體質量相對更高，而在各區(qū)積分入學的政策中，想要進入名校，戶籍和學區(qū)房幾乎是必備的敲門磚。一位今年即將送孩子讀小學的深圳家長向記者介紹，他最心儀的學校是龍華區(qū)外國語學校，這是一所九年一貫制學校，以前一類學生（擁有該區(qū)戶籍和學區(qū)內商品房，在積分入學中位于優(yōu)先級）都可能進不去。雖然他早早為孩子買好了學區(qū)房，去年也落了深戶，但仍然不敢保證一定能進得去。
另一位家住寶安區(qū)的家長則表示，為了讓兒子接受更好的教育，她提前一年到福田區(qū)買好了學區(qū)房。
根據(jù)深圳貝殼研究院的一項數(shù)據(jù)，今年2-3月，學區(qū)購房目的在所有購房行為中占比為18.8%，對比1月的12.5%大幅上升，并且超過了改善需求的占比。
深圳合美居地產創(chuàng)始人賴沸新曾向21世紀經濟報道記者表示，基本帶點學區(qū)的房子，一套漲個20萬，很容易出手。
賴沸新工作的主要區(qū)域靠近華為總部，買房的客戶中不少是華為員工。賴沸新認為，每年深圳那么多新引進的年輕人才，很快面臨著結婚、生小孩，就要考慮學區(qū)房的事情，這些大公司的員工，你完全能夠想象他們對教育、對學區(qū)房有多么重視。何況，學區(qū)房既是解決子女教育問題的剛需，同時也可以當作是一種投資品。
“完全是供不應求。好的學區(qū)房，大勢平穩(wěn)的時候，它都會漲一點，總體來看，這幾年肯定是領漲其他所有類型的房子。”賴沸新說。
家長追逐學區(qū)房的背后，一個最大的原因在于優(yōu)質學位的稀缺。盡管這是各地普遍存在的情況，但對于深圳而言，供需矛盾或許更為突出。
從2018年的數(shù)據(jù)來看，在一線城市中，深圳在校小學生人數(shù)僅低于廣州，超出北京和上海，但小學數(shù)量卻遠低于北上廣；深圳的普通中學在校生人數(shù)最少，普通中學數(shù)量同樣大幅低于北上廣。近幾年，深圳多個區(qū)都曾發(fā)布學位缺口預警。
2018年北上廣深在校中小學生情況，數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計公報、統(tǒng)計年鑒及教育統(tǒng)計手冊
事實上，深圳早在2015年就在南山、福田、羅湖和鹽田小范圍內試點“大學區(qū)制”，試點區(qū)域的義務教育階段學生入學，家長可自愿在學區(qū)內為孩子報讀2到3所學校，按志愿次序和積分高低依次錄取。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀經濟報道記者表示，北京的“多校劃片”跟深圳的“大學區(qū)制”其實差不多。就深圳的情況看，這一入學政策并沒有影響學區(qū)房的價格走勢，畢竟買了該區(qū)的住房，才有機會入讀相應的學校。
“一直以來，好的學區(qū)房價格漲幅都高于平均水平，今年也不例外。”何倩茹說。
但同時，對于前述深圳住建局長所稱的“對于惡意漲價行為需要進行管控”，何倩茹也表示，對所有住宅的不正常漲價，都需要管控，暫時未清楚是通過何種方式。
廣州的學位風波背后：學區(qū)房還值得買嗎？
廣州荔灣區(qū)廣鋼新城近日出現(xiàn)學區(qū)房風波，讓不少家長們對學區(qū)房的價值再次打上了一個問號。
4月下旬，廣州市荔灣區(qū)發(fā)布《廣州市荔灣區(qū)公辦小學2020年一年級招生工作方案》，廣東實驗中學荔灣學校在2020年招收6個班，270人，滿額為止。
招生的先后順序為：1、廣東實驗中學荔灣學校（小學部）所在規(guī)劃地塊的新建樓盤業(yè)主的“人戶一致”適齡兒童；2、2019年已有適齡兒童入讀該校一年級的廣鋼新城中央公園以北其他新建樓盤業(yè)主的“人戶一致”適齡二孩；3、廣鋼新城中央公園以北其他新建樓盤業(yè)主的“人戶一致”適齡兒童。
根據(jù)相關方案，廣東實驗中學荔灣學校將按序位先后順序招生，在某一序列內，如果適齡人數(shù)大于計劃學位數(shù)時，將在該序列采用電腦派位方式確定學位。
那么，排在第一序列的是指哪一個地方呢？
21世紀經濟報道記者查詢后發(fā)現(xiàn)，廣東實驗中學荔灣學校小學部屬于廣鋼新城華發(fā)中央公園項目配套學校，因此排在入學第一序列的是華發(fā)中央公園項目業(yè)主的“人戶一致”適齡兒童。
“從邏輯上說，省實（廣東實驗中學荔灣學校）是華發(fā)樓盤建的，肯定優(yōu)先滿足華發(fā)的業(yè)主。以前，華發(fā)的業(yè)主還沒有入住，會有富余的學位，讓周邊的樓盤‘蹭一下’。現(xiàn)在入住后，華發(fā)的業(yè)主都不夠用，周邊就不能蹭了，當然就得搖號。”華南城市研究會副會長孫不熟告訴21世紀經濟報道記者。
然而，對于廣鋼片區(qū)的不少家長來說，這一局面與預期落差巨大。從4月底到5月初，在人民網的領導留言板上，不少廣鋼新城的適齡兒童家長都在留言，稱“學校在家門口都無法入讀 ”，“為何不能做到增加幾個班級，實現(xiàn)廣鋼學生應收盡收？”
此外，也有業(yè)主向媒體反映，買房時房屋銷售稱“一定能進省實”，“沒想到現(xiàn)在是這么個結果。”
孫不熟認為，不排除個別銷售會誤導業(yè)主，向業(yè)主宣傳一定能“進省實”，但是一般來說，開發(fā)商是不會這樣宣傳的，購買的業(yè)主應明白這一風險。
根據(jù)安居客的廣州房價走勢圖顯示，進入5月份以來，廣州的二手房價格已經連續(xù)下跌3個月，平均價格已經跌穿31000元。這一價格走勢，與北京、深圳的房地產市場走勢非常不同。
“廣州近期的房價只能說‘穩(wěn)中有降’，一些郊區(qū)的樓盤甚至在打折促銷。相對比來說，學區(qū)房的價格還相對堅挺，因為畢竟是稀缺資源，可替代性有限。”孫不熟說。
然而，從一些趨勢上看，學區(qū)房的“強勢”，能持續(xù)到何時并不一定。
一些地方比如廣州天河區(qū)已經提出，未來小升初不再“對口直升”，而是“多校劃片”。而最新消息顯示，北京市西城區(qū)的小學入學都要實施“多校劃片”。
孫不熟認為，未來廣州的教育改革趨勢，一定是向北京逐步靠攏。“廣州現(xiàn)在的優(yōu)質小學學位還是基本夠用的，但是未來就很難說了。如果未來優(yōu)質學位進一步緊張，很多區(qū)可能也會逐步走上這一道路。”
他認為，學區(qū)房熱度肯定會降溫，但是價值仍然是存在的。尤其是一些教育資源比較均衡的區(qū)，比如越秀，就算多校劃片也不會太差，因此學區(qū)房仍然有價值。
另外一個后果是，一些強勢的廣州中小學有可能會辦更多的分校。
“廣州有一個模式和北京不同，就是一些名牌中小學在不斷合并周邊小學。未來，一些名牌中小學可能也會繼續(xù)辦分校，這也會導致廣州教育資源相對來說更為均衡。”孫不熟說。
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