剛剛過去的4月，是“地王”頻出的一個月。
在樓市逐步復蘇的同時，近期多地土地市場活躍度提升顯著。來自克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份300城土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來新高。而包括南京、廈門、杭州等在內(nèi)的熱門城市更是“地王”頻出，屢屢刷新成交紀錄。
“疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在降準降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多個城市再次出現(xiàn)高溢價率土地成交，推動土地市場熱度持續(xù)提升。
不過，市場分析人士則指出，3月以來，納儲需求疊加降準降息等政策影響下，使得房企拿地積極性逐漸提高。但若地價過高，也會導致項目盈利空間被壓縮，建議房企投資仍需保持理性。
熱度城市高溢價地塊頻出
4月末，南京土地市場以連續(xù)兩場重量級土拍高調(diào)收尾。
其中，4月29日，南京出讓5幅地塊，總成交價高達129.06億元。5幅地塊中，由中南與江蘇水利聯(lián)手以30.8億元拿下建鄴區(qū)江心洲純住宅用地拍出區(qū)域新高，樓面價達到3.5萬元/平方米；江寧區(qū)NO.2020G08地塊則被藍光地產(chǎn)歷經(jīng)37輪競價，以5.8億總價、溢價率45%的代價摘得。盡管價格不高，但該地塊已拍至最高限價，1.1萬元/平方米的樓面價也令該幅地塊成為區(qū)域內(nèi)的新“地王”。
4月30日，南京再次出讓5幅地塊，起拍總價達212.1億元，最終總成交價242.2億元。其中，兩宗宅地之一的河西南G10地塊在經(jīng)歷113輪報價后，以43.5億元的價格被南京金域藍灣置業(yè)有限公司（萬科）斬獲，溢價率34.67%；河西南G11地塊也在百余輪報價后由融政（上海）城市建設發(fā)展有限公司（融創(chuàng)）以40.1億元競得，溢價率36.39%。此外當日在南部新城推出的G12和G13兩宗巨無霸地塊最終也高價成交。
長三角另一個重點城市杭州，4月土地市場持續(xù)升溫，十區(qū)20宗出讓涉宅地中（剔除人才用地），11宗溢價封頂，其中9宗競報自持。進入5月，杭州土地市場熱度不減。5月7日，浙江省杭州市集中出讓10宗地塊。其中，經(jīng)過43輪競價，杭州銀嘉涵企業(yè)管理有限責任公司（南京銀城）以上限價格118587萬元競得余杭區(qū)數(shù)字商貿(mào)城單元JG1807-05地塊，溢價率29.48%。
同為熱門二線城市的廈門，則在4月份刷新了福建土地的總價、樓面價。在4月22日舉辦的年內(nèi)首場土拍中，廈門共推出思明區(qū)、集美區(qū)、翔安區(qū)3宗優(yōu)質(zhì)涉宅用地，總起拍價約108.45億元，吸引了包括建發(fā)、中駿、中海、綠城等在內(nèi)的近20家房企參拍。其中，思明2020P01地塊在歷經(jīng)數(shù)百輪競價之后，最終由上海泰鳴貿(mào)易有限公司以103.55億元摘得。作為廈門首個“百億地王”，這幅地塊也刷新了廈門土地出讓的總價和單價紀錄。
一線城市中，4月以來上海土地市場開閘放量，百余幅優(yōu)質(zhì)地塊被擺上“貨架”。值得一提的是，4月27日，由招商蛇口旗下公司奪得的上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)崧澤大道北側29-02、32-03地塊，12.84%的溢價率則打破了上海自2017年以來住宅地塊均以底價成交的現(xiàn)狀。
事實上，經(jīng)歷3月平穩(wěn)期之后的土地市場，4月的行情堪稱“如火如荼”。來自克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月300城土地成交均價創(chuàng)2018年以來新高；40個典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入環(huán)比漲幅均超100%，同比漲幅超過20%。
同時，該機構也強調(diào)，從房企在重點城市的參拍率也可以看出當前企業(yè)的投資意愿：4月，重點二三線城市的百幅優(yōu)質(zhì)地塊吸引了大量房企參拍，福州、廈門、溫州等城市地塊參拍企業(yè)都在10家左右，競拍輪數(shù)往往超過50輪；其中金地、中梁、新城、中海等企業(yè)參拍幅數(shù)都在15宗以上，活躍度明顯提升。
另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，4月份共有16個城市賣地超過百億，前三甲分別為：南京439億，杭州362億，蘇州343億。同時，4月份土地溢價率也出現(xiàn)明顯的上行態(tài)勢，一二線城市的平均住宅土地溢價率是2019年下半年來的最高位，平均溢價率達15.54%，而3月份為12.58%。
投資仍需理性
對于近期土地市場的回暖行情，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這是熱點城市優(yōu)質(zhì)土地和融資環(huán)境放寬的雙重刺激。
上述克而瑞研報指出，3、4月份成為企業(yè)拿地的窗口期，主要是因為部分城市地塊位置優(yōu)越，且供應放量推動成交上漲，比如3月300城土地供應建面達到28103萬平方米，同、環(huán)比分別上漲23%和203%。中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁兼原萃總裁劉天旸也向《華夏時報》記者表示，企業(yè)以長遠發(fā)展戰(zhàn)略為本，土地作為房企最重要的生產(chǎn)資料，依舊是重點。而“地王的出現(xiàn)，更多的是反映出市場對該城市及區(qū)域發(fā)展價值的高預期，且近期的土拍地塊不乏優(yōu)質(zhì)地塊，從而引得各公司‘競折腰’”。
納儲需求之外，億翰智庫研報指出，融資環(huán)境邊際放寬使房企增加融資規(guī)模，為公司在土地市場上拿地提供資金支撐。在融資方面，國內(nèi)信用債融資環(huán)境友好，使得信用債融資成本持續(xù)下降。
《華夏時報》記者注意到，4月份，ABS成房企融資熱門，華發(fā)股份、龍湖、新城、藍光等ABS產(chǎn)品均獲批發(fā)行。中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林向《華夏時報》記者指出，資金總是會向高處流、向收益高的地方流動。之所以目前資金仍通過各種渠道流向房地產(chǎn)，整體來看，還是因為對房地產(chǎn)有不斷上漲的預期。
“疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高。”張大偉表示，在降準降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多個城市再次出現(xiàn)高溢價率土地成交，推動土地市場熱度持續(xù)提升。
在部分行業(yè)人士看來，整體來看土地市場的熱度將持續(xù)一段時間，房企投資持續(xù)聚焦在熱點城市如杭州、南京、蘇州、福州等。但若地價過高，也會導致項目盈利空間被壓縮，投資仍需保持理性。
盤和林表示，土地價格的上漲會提升房價上漲的預期，從而開啟整個房地產(chǎn)過熱的可能性。若高溢價地塊頻出，必定會助長整個房地產(chǎn)市場上漲的預期：“一旦這個預期形成的話，可能我們需要付出更大的代價才能夠控制住房價。”盤和林強調(diào)，總體來看，還是要嚴格控制好房價，“要不然的話，這頭不按住，實體經(jīng)濟相對比起來可能更加艱難。”
不過，劉天旸并不認為目前的土地市場已經(jīng)不存在“過熱”可能。
“高溢價地塊頻出有其自身項目優(yōu)勢，也是積壓了一季度的投資需求的雙重作用下的產(chǎn)物之一。”他告訴《華夏時報》記者，一方面是市場消費客戶趨于成熟，并不因“地王”而接受高價。同時，近年來政策上對于房企的融資渠道進行了嚴格的規(guī)定，經(jīng)歷過2016、2017年的地王頻出時代，特別是疫情之下的資金流情況，“地王”虧本出售依舊戰(zhàn)績不佳的新聞也不絕于耳，使得各房企在拿地前的考慮更為謹慎成熟，對風險把控更為成熟，聯(lián)合體獲取地塊、操作項目已成主流常態(tài)。
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