隨著國內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)到底會去向何處？
5月8日，由復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院主辦的“瞰見”云課堂系列直播課之“君子知道”聚焦中國房地產(chǎn)，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究所所長李迅雷做了“房地產(chǎn)下行周期下的結(jié)構(gòu)變化”的主題演講。
李迅雷在演講中稱，“房地產(chǎn)是中國居民家庭的主要資產(chǎn)，房地產(chǎn)在居民資產(chǎn)中的配置比重很高，所以要講房地產(chǎn)其實(shí)人人都是專家，要說清楚房地產(chǎn)是件很難的事情”。
不過，李迅雷的給出的觀點(diǎn)是，目前房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，資產(chǎn)配置的機(jī)會從以往的面到線再到現(xiàn)在的“點(diǎn)”，也就是說并不是每一個城市都值得“配置房產(chǎn)”。
李迅雷主要以經(jīng)濟(jì)周期、人口、房地產(chǎn)估值、資本市場及政治等幾大維度探討。
李迅雷在演講中表示，經(jīng)濟(jì)下行周期下，疫情讓經(jīng)濟(jì)雪上加霜。IMF公布了今年4月的《世界經(jīng)濟(jì)展望》，預(yù)計(jì)2020年全球GDP增速為-3%，屬于大蕭條以來最糟糕的一年。中國經(jīng)濟(jì)增速自2011年開始下行，其中2020年一季度GDP增速-6.8%。
與此同時，人口流動性放緩，大城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)化進(jìn)程步入后期。
李迅雷指出，從2011年起，城鎮(zhèn)化速度明顯放緩，過去城鎮(zhèn)化率每年提高1.4個百分點(diǎn)，2018年已降到1.1個百分點(diǎn)。一是農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移基本宣告結(jié)束，且農(nóng)民工趨于老齡化，50歲以上的農(nóng)民工占比從2008年的11%上升至21%，30歲以下農(nóng)民工占比從46%降至30%，2018年新增農(nóng)民工數(shù)量僅180萬。同時，戶籍制度的放寬，也有利于大城市進(jìn)程的加快。
人口增速放緩，深度老齡化也是不可逃避的問題。
李迅雷預(yù)測，我國2021年進(jìn)入深度老齡化。2028年以后，中國人口將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長；從2011年三個人養(yǎng)一個人的高點(diǎn)快速下降至目前五個人養(yǎng)兩個人?；揪褪侨毡井?dāng)前的水平（三個人養(yǎng)二個）。年輕人口占比下降不僅僅意味著低成本勞動力的減少，也意味著經(jīng)濟(jì)增速下行，對房地產(chǎn)需求減少。
此外，李迅雷給出一組中美對比調(diào)研數(shù)據(jù)指出，我國城鎮(zhèn)居民的住房擁有率為96%，遠(yuǎn)超美國。
按照統(tǒng)計(jì)測算，我國有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31%，有三套及以上的住房占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套；而美國住戶總體的住房擁有率為63.7%，低于我國32.3%。
言外之意是說，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)飽和。
李迅雷認(rèn)為，擁有一套住房的家庭的總資產(chǎn)中住房資產(chǎn)的占比為64%，有兩套住房家庭的住房資產(chǎn)占比為62.7%。我國居民房地產(chǎn)的占比超過60%，今后將會增加金融資產(chǎn)配置。此外，其認(rèn)為，房地產(chǎn)整體估值過高，資本市場投資者也一直在低配房地產(chǎn)股。
那么，未來房地產(chǎn)市場配置的機(jī)會在哪里？李迅雷給出了他自己的判斷：粵港澳大灣區(qū)、杭州灣、長江經(jīng)濟(jì)帶。
李迅雷表示，
未來城市集中度會進(jìn)一步提升。同時，高鐵的開通也使得沿線的三四線城市人口減少。數(shù)據(jù)顯示，高鐵開通后，36個城市中有21個城市的常住人口占比出現(xiàn)下降，其中京滬高鐵沿線下降的城市為5個，而沿江通道高達(dá)70%的城市的比重變?yōu)樨?fù)值。因此在李迅雷看來未來集中度提升的情況下，配置的機(jī)會從面到線再到點(diǎn)，也就是說并不是每一個城市都值得“配置房產(chǎn)”。
其舉例稱，“京津冀真的都看好嗎？但數(shù)據(jù)顯示2019年山東凈流入人口為-20萬；河北為零增長，天津、遼寧凈流入人口負(fù)增長。長三角真的都看好嗎？2019年浙江人口增加85萬，江蘇2.5萬，安徽4.5萬。2019年廣東人口繼續(xù)分化：人口凈流入82.6萬，但只有廣州、深圳、佛山、珠海和東莞等人口增加較快，其他城市負(fù)增長。”
這也意味著，城市間的分化正在不斷加大。
李迅雷指出，我國的城市群發(fā)展至今，有的形成了很好的協(xié)同效應(yīng)，日益發(fā)展壯大，例如珠三角、長三角城市群等。有的中心城市能實(shí)現(xiàn)資源和產(chǎn)業(yè)的外溢，如深圳、上海等；有的則呈現(xiàn)出“虹吸效應(yīng)”，如“環(huán)京貧困”；有的仍處于“強(qiáng)核”階段，如成渝城市群的成都、重慶等。因此
未來城市的發(fā)展是風(fēng)化的，不均衡的，需要具體看待。
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