“多校劃片，六年一學(xué)位，北京天價(jià)學(xué)區(qū)房要降溫了！”
近日，北京西城區(qū)確定實(shí)施多校劃片的消息一出，唱衰學(xué)區(qū)房的聲音不絕于耳。事實(shí)真的如此嗎？家長(zhǎng)、中介、業(yè)主都怎么想？
多校劃片，為何導(dǎo)致學(xué)區(qū)房被唱衰？
北京市西城區(qū)公布的2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)中，有兩點(diǎn)特別值得關(guān)注：
1、自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
2、自2020年起，西城區(qū)將對(duì)適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實(shí)施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位(符合國(guó)家生育政策的除外)。
這兩點(diǎn)被認(rèn)為是北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房降溫的關(guān)鍵，為什么呢？
與“多校劃片”相對(duì)應(yīng)的是“單校劃片”，即一所小學(xué)對(duì)應(yīng)固定的片區(qū)，小學(xué)對(duì)應(yīng)直升的中學(xué)。也就是說(shuō)，只要家長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，就可以鎖定學(xué)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源。
“多校劃片”后，一個(gè)小區(qū)可能對(duì)應(yīng)多所小學(xué)初中，鎖定某所小學(xué)和某所中學(xué)的可能性就變小了。就算家長(zhǎng)買(mǎi)了學(xué)區(qū)房，也不確定到底能不能上熱點(diǎn)學(xué)校，大家全部打亂，電腦派位。
單日成交10套，學(xué)區(qū)房迎“限時(shí)搶購(gòu)”
“北京西城區(qū)突施冷箭，學(xué)區(qū)房的膝蓋中了一槍。”“風(fēng)向變了，學(xué)區(qū)房要降溫了。”“均價(jià)20萬(wàn)每平米，總價(jià)動(dòng)輒千萬(wàn)，花這么大的代價(jià)，只為上一所重點(diǎn)小學(xué)？性?xún)r(jià)比太低了！”“學(xué)區(qū)房真的是交智商稅吧？”
一方面，不少人認(rèn)為投資學(xué)區(qū)房并不值得，沒(méi)有學(xué)區(qū)房孩子也可以接受好的教育。也有人認(rèn)為買(mǎi)不買(mǎi)學(xué)區(qū)房要看家庭承受能力，起碼應(yīng)該保證生活正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
但另一方面，學(xué)區(qū)房的熱度似乎只增不減。有消息顯示，西城區(qū)新政發(fā)布后，北京豐匯園單日成交10套千萬(wàn)級(jí)學(xué)區(qū)房。據(jù)了解，豐匯園小區(qū)是被北京不少家長(zhǎng)稱(chēng)為“宇宙中心小學(xué)”宏廟小學(xué)的對(duì)口小區(qū)。
“這幾天看的人多，賣(mài)的也多，成交量還是蠻大的。”房地產(chǎn)中介張先生告訴作者，最近豐匯園小區(qū)便宜的房子基本所剩無(wú)幾。他口中便宜的房子指總價(jià)未超過(guò)一千萬(wàn)元的房子。
“豐匯園的房子一直都是一千萬(wàn)元以上的，只有極個(gè)別70年代的房子有低于一千萬(wàn)元的。”張先生表示，有些客戶(hù)想抓緊時(shí)間落戶(hù)，如果過(guò)了7月份再買(mǎi)有可能便宜，但到時(shí)也只能按照新政策執(zhí)行，那時(shí)再想讓孩子百分百能上對(duì)口的宏廟小學(xué)就難了。
“這邊一直對(duì)應(yīng)宏廟小學(xué)，如果手里有現(xiàn)款，可以趕在7月31日的最后期限之前辦理完所有手續(xù)。”
說(shuō)好的學(xué)區(qū)房降溫，為何不涼反燙？
作者以豐匯園某1室1廳的房子為例咨詢(xún)中介，目前，該套房源掛出的價(jià)格為1065萬(wàn)元，面積為48㎡。在談及價(jià)格時(shí)，中介表示只有10萬(wàn)元的談判區(qū)間，“這個(gè)房子誠(chéng)意出售，底價(jià)本來(lái)是1060萬(wàn)元，是本片區(qū)內(nèi)很便宜的了。”
“西城學(xué)區(qū)房新政出來(lái)之后，中介瘋狂打電話，業(yè)主也已經(jīng)瘋了，幾天時(shí)間上了N多新房。”在北京西城區(qū)月壇南街擁有住房的王先生表示，近兩天總有人打電話詢(xún)問(wèn)房屋是否出售。
對(duì)于是否會(huì)趁機(jī)出手的問(wèn)題，王先生表示，自己并非炒房一族，現(xiàn)在并不著急用錢(qián)。“我不會(huì)哄抬價(jià)格，但是如果購(gòu)房者出價(jià)太低，我肯定也不樂(lè)意。最近來(lái)咨詢(xún)的人變多了，價(jià)格也沒(méi)有往下壓低，我身邊有的人甚至還抬高價(jià)格出售。”
“最近西城市場(chǎng)的確起來(lái)了，而且是量?jī)r(jià)齊升。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，西城區(qū)的政策給了窗口期，距離當(dāng)下還有3個(gè)月，按照正常二手房交易來(lái)說(shuō)，時(shí)間非常寬裕，即使貸款，放款周期也是足夠賣(mài)房買(mǎi)房的一個(gè)周期。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，因?yàn)楝F(xiàn)在政策還未生效，現(xiàn)在買(mǎi)的學(xué)區(qū)房可能還比較確定對(duì)口的學(xué)校，而之后入手就會(huì)很難確定，“所以在政策還沒(méi)落地的時(shí)候，加快上車(chē)，就出現(xiàn)了交易比較熱的現(xiàn)象。”
7月過(guò)后，學(xué)區(qū)房會(huì)涼涼嗎？
“房?jī)r(jià)本身來(lái)講，由于政策落地肯定會(huì)降溫，但也不會(huì)明顯降溫。”嚴(yán)躍進(jìn)在點(diǎn)評(píng)7月31日后北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的走勢(shì)時(shí)分析，由于房子的地段優(yōu)勢(shì)還在，核心地段的價(jià)格還是比較堅(jiān)挺，但肯定沒(méi)有以前那么火爆。
張大偉認(rèn)為，目前西城區(qū)政策向海淀看齊，2019年海淀的學(xué)區(qū)房沒(méi)有涼，西城的也不會(huì)。
“對(duì)于西城的學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，新政策影響肯定有，特別是對(duì)于少數(shù)最頂級(jí)的學(xué)校，短期肯定是利空，會(huì)影響價(jià)格下調(diào)3-5%左右。但對(duì)于區(qū)域內(nèi)普通學(xué)校來(lái)說(shuō)，反而是利好，因?yàn)閷W(xué)區(qū)名額不緊張。”張大偉分析。
還懷著孕的李小姐早早就考慮起了學(xué)區(qū)房的問(wèn)題，她表示幼兒園還可以隨便一些，但是到小學(xué)入學(xué)就一定要想辦法，如果能東拼西湊買(mǎi)到學(xué)區(qū)房，還是會(huì)買(mǎi)。“否則我怕孩子一路念上去的學(xué)校都不好，想想都很焦慮，也不知道到時(shí)候的政策會(huì)不會(huì)變。”
“除了北京，其他地方的政策肯定是會(huì)跟進(jìn)”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“現(xiàn)在一些大城市的學(xué)校教育資源還是比較緊，對(duì)于學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)還是會(huì)有規(guī)范，來(lái)進(jìn)一步促進(jìn)教育資源的均衡和‘房住不炒’。”
但嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)提醒，如果說(shuō)所在學(xué)區(qū)普遍都是比較好的學(xué)校，也可能會(huì)有房地產(chǎn)中介拿出“買(mǎi)下這個(gè)房子可以入讀周邊這幾個(gè)學(xué)校”等說(shuō)辭，這會(huì)影響一些購(gòu)房需求。
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