“千呼萬喚始出來，猶抱琵琶半遮面。”用這句詩來形容國內(nèi)剛剛啟動試行的公募REITs政策最為恰當(dāng)不過。

4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱“通知”），正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點工作。屬于我國的REITs終于迎來曙光。

REITs是資產(chǎn)證券化的重要手段，是把流動性較低的、非證券形態(tài)的不動產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。簡言之，REITs有利于企業(yè)降低融資成本，同時，將為中小投資者以及投資機(jī)構(gòu)等提供了投資利潤更高的不動產(chǎn)的機(jī)會。

實際上，中國市場對REITs企盼已久，業(yè)內(nèi)金融專家、學(xué)者多年來一直在聯(lián)合探索REITs的落地可能性，探討REITs對國內(nèi)市場的影響和價值。據(jù)北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組估算，中國REITs市場規(guī)模約為4萬億至12萬億。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長、金融學(xué)教授劉俏曾指出，目前國內(nèi)金融領(lǐng)域存在著中介成本高、結(jié)構(gòu)不合理、直接融資比例太低等諸多問題，而REITs很可能會成為未來若干年中國金融體制改革或者供給側(cè)改革最重要的抓手之一。

REITs為新基建添柴加火

當(dāng)50萬億“新基建”火力全開，REITs又繼續(xù)向基建添柴加火，國家提振經(jīng)濟(jì)舉措正紛至沓來。根據(jù)《通知》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環(huán)境保護(hù)、信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)開發(fā)等七大領(lǐng)域。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴奇點商業(yè)，目前宏觀經(jīng)濟(jì)處于下行期，又疊加疫情的嚴(yán)重影響，作為逆周期調(diào)節(jié)和抗擊疫情的需要，決策層在推出財政、貨幣雙寬松的同時，還要以大基建、新基建作為擴(kuò)大投資的最重要的抓手之一。

柏文喜強(qiáng)調(diào)，基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)流動性是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域可投資性的重要條件。此時，正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點工作，可以賦予基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以較高的流動性，從打開投資的退出通道以此來提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的流動性，推動多方面資源和投資進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，支持和配合大基建、新基建建設(shè)，另外，也可以以資本市場規(guī)范來倒逼基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)和運(yùn)營的市場化、規(guī)范化和可持續(xù)發(fā)展。

同時，一般而言，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資產(chǎn)權(quán)屬清晰、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定且具備長期增長趨勢，通過結(jié)構(gòu)性的安排可以實現(xiàn)相對于商用物業(yè)收益率而言更高的收益水平，所以更加適合發(fā)行權(quán)益類或者收益支持類的REITs產(chǎn)品，以匯集更多的社會資金投入基建領(lǐng)域。

未來中國REITs落地房地產(chǎn)可期

《通知》還指出，下一步基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作將積極支持京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、雄安新區(qū)建設(shè)、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、推進(jìn)海南全面深化改革開放等國家重大戰(zhàn)略。

奇點商業(yè)發(fā)現(xiàn)，這些重點區(qū)域與國家發(fā)展方向相契合，另外，也與房地產(chǎn)企業(yè)重點布局區(qū)域相重合。柏文喜認(rèn)為，REITs的落地將會引導(dǎo)更多的社會資金與各類資本進(jìn)入這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，對于完善和提升這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)水準(zhǔn)、推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展與升級發(fā)揮積極的作用，僅僅從對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌資的角度而言，也將是一項較大的金融創(chuàng)新。因此，也會加速人口聚集，對房地產(chǎn)市場的推動作用不言而喻。

目前來講，REITs雖并不涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是，REITs代表著全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的生產(chǎn)力，最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”，將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。因此，未來中國REITs落地房地產(chǎn)值得期待。

REITs是商業(yè)地產(chǎn)重要投資品和投融資工具

事實上，對于REITs落地呼聲最高的是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。相關(guān)研究報告也指出，中國商業(yè)不動產(chǎn)存量已經(jīng)高達(dá)約50萬億元，相當(dāng)于住宅存量的20％左右，使中國成為全球僅次于美國的商業(yè)不動產(chǎn)市場。但是，REITs試行并未直接涉及商業(yè)地產(chǎn)。

柏文喜告訴奇點商業(yè)，目前困擾中國商業(yè)地產(chǎn)REITs的根本問題在于租售比過高導(dǎo)致房地產(chǎn)類不動產(chǎn)的收益率過低，從商業(yè)邏輯上、從現(xiàn)金流收益層面上尚不具備投資價值，加上雙重稅收問題，讓房地產(chǎn)類不動產(chǎn)REITs在商業(yè)邏輯上很難成立。

另外，房地產(chǎn)REITs更多地局限于可以進(jìn)行結(jié)構(gòu)化安排的公租房、保障房以及長租公寓等輕資產(chǎn)等領(lǐng)域，完全市場化的不動產(chǎn)領(lǐng)域只能作為少數(shù)個案。因此，要依靠REITs來解決房企的資金困擾，目前尚不具備廣泛性意義。

柏文喜還指出，推動商業(yè)地產(chǎn)REITs落地，需要從三個方面來著手：一是改進(jìn)土地和規(guī)劃管理體制，充分發(fā)揮市場對商用物業(yè)市場的資源配置作用，讓商用物業(yè)的投資價值符合商業(yè)邏輯和發(fā)行REITs需要具備的收益水平；二是要解決雙重稅收的問題，對商用不動產(chǎn)公募REITs逐步開放資本市場；三是要開展投資者教育，讓投資者在收益與風(fēng)險權(quán)衡中將商用不動產(chǎn)REITs產(chǎn)品作為投資組合中的基礎(chǔ)性投資品。

高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人周以升也指出，公募REITs在我國屬于新生事物，目前很多操作細(xì)節(jié)仍需完善，同時，國內(nèi)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力也參差不齊，需要留出時間進(jìn)行學(xué)習(xí)，倉促大規(guī)模放開從專業(yè)性來講也過于激進(jìn)。他強(qiáng)調(diào)，小步快走才最具中國特色的改革智慧。

剛剛試行的公募REITs初露頭角，明顯處于過度階段，雖然并不涉及房地產(chǎn)，但不排除未來向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行一定延伸，長期仍可能形成更豐富的資產(chǎn)生態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs的開放已經(jīng)打開了商用不動產(chǎn)REITs的希望之窗。