日前，一則信托計(jì)劃展期公告將天洋控股集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)天洋）推到了風(fēng)口浪尖。
“抱歉我在開(kāi)會(huì)，沒(méi)有時(shí)間接受采訪(fǎng)。”對(duì)于《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪(fǎng)，天洋旗下夢(mèng)東方副總裁楊蕾這樣回應(yīng)。
而記者近日實(shí)地探訪(fǎng)被天洋寄予厚望的天洋創(chuàng)新中心項(xiàng)目和超級(jí)蜂巢項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，前者因備案名稱(chēng)未通過(guò)已新改了案名，將于5月開(kāi)盤(pán)；后者則幾乎處于封盤(pán)狀態(tài)。
接手爛尾樓
3月30日，杭州工商信托官網(wǎng)發(fā)布“天洋燕郊創(chuàng)新中心1號(hào)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃展期臨時(shí)信息披露報(bào)告”，宣布這一項(xiàng)目延期。
公開(kāi)資料顯示，成立于2017年的“天洋燕郊創(chuàng)新中心1號(hào)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，總規(guī)模達(dá)14億元，預(yù)期收益6.9%~7.6%，共分三期發(fā)行。而同樣于2017年成立的“天洋燕郊創(chuàng)新中心2號(hào)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，規(guī)模高達(dá)34億元。
據(jù)了解，這兩款基金在續(xù)期間內(nèi)是正常付息，已累計(jì)歸還本金11億元，當(dāng)前創(chuàng)新中心1號(hào)和2號(hào)信托計(jì)劃對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)本金為20余億元。
4月17日，該信托的發(fā)行人杭州工商信托又發(fā)布了最新的《天洋燕郊創(chuàng)新中心2號(hào)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃部分優(yōu)先級(jí)信托本金分配報(bào)告》，但是相關(guān)工作人員回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我們是私募，信托產(chǎn)品及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)信息為公司處理信托事務(wù)所涉及情況，公司負(fù)有依法保密義務(wù)。”
記者隨即聯(lián)系了天洋旗下的上市平臺(tái)夢(mèng)東方（00593，HK），但該公司副總裁楊蕾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“抱歉我在開(kāi)會(huì)，沒(méi)有時(shí)間接受采訪(fǎng)。”
事實(shí)上，現(xiàn)在所謂的“天洋創(chuàng)新中心”只是曾經(jīng)的案名。案場(chǎng)的銷(xiāo)售人員告訴記者，這里現(xiàn)在改成了“北京logo”，原因是天洋創(chuàng)新中心“備案名稱(chēng)沒(méi)有通過(guò)”。
天洋創(chuàng)新中心售樓處 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝
所謂的天洋創(chuàng)新中心是一個(gè)產(chǎn)權(quán)為40年的商辦項(xiàng)目，因?yàn)閷儆诤颖?，燕郊的商辦項(xiàng)目并沒(méi)有受到北京“3·26新政”的影響。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，現(xiàn)在燕郊的商辦項(xiàng)目個(gè)人仍可以合法購(gòu)買(mǎi)。
記者了解到，天洋創(chuàng)新中心項(xiàng)目位于京通快速路的燕郊入口處，隨著2017年燕郊限購(gòu)政策的出臺(tái)，一部分沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住宅資格的客戶(hù)轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)可居住的商辦項(xiàng)目，致使天洋創(chuàng)新中心的重要性提升。雖然是商辦項(xiàng)目，但是目標(biāo)人群顯然是針對(duì)住宅人群，戶(hù)型上以60平方米的小戶(hù)型為主，并且格外強(qiáng)調(diào)燃?xì)馊霊?hù)。
銷(xiāo)售人員告訴記者，創(chuàng)新中心尚未開(kāi)賣(mài)。“我們現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)始預(yù)售，價(jià)格可能在1萬(wàn)6左右吧，5月可能就正式開(kāi)盤(pán)了。”
銷(xiāo)售人員表示，這塊地分東西兩塊開(kāi)發(fā)，目前預(yù)售的是東區(qū)大約1000套房源，2022年才能交房，西區(qū)的開(kāi)發(fā)還沒(méi)有日程。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，待到交房時(shí)，這塊地的使用權(quán)限也只剩下20多年了。這也表明，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷頗為曲折。
事實(shí)上，天洋創(chuàng)新中心的前身“成功大廣場(chǎng)”是燕郊東大門(mén)的一座地標(biāo)性“爛尾樓”，2015年才被天洋接手。
早在2005年，馬來(lái)西亞企業(yè)成功集團(tuán)就獲得了該地塊，當(dāng)時(shí)計(jì)劃總投資4.8億美元，一期投資2.6億美元，計(jì)劃于2008年完成全部建設(shè)，打造“北京及渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)首個(gè)大型城市綜合體”。
資料顯示，主營(yíng)業(yè)務(wù)在燕郊的成功房地產(chǎn)公司在2013~2014年間一直處于虧損狀態(tài)，“成功大廣場(chǎng)”也一直處于投入的狀態(tài)，在持續(xù)的入不敷出中，該項(xiàng)目最終爛尾。
2015年底，天洋接手了這個(gè)棘手的項(xiàng)目，在配合燕郊整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上開(kāi)始拆除重建，天洋為這筆收購(gòu)需付出超過(guò)20億元。
但是故事還沒(méi)有結(jié)束，在天洋將首付款10.15億元支付給成功集團(tuán)之后，雙方在居民安置等經(jīng)濟(jì)損失未達(dá)成一致。2018年1月19日，成功集團(tuán)向香港國(guó)際仲裁中心提起仲裁，訴求天洋支付剩余合同款9.74億元，香港國(guó)際仲裁中心正式受理該案。
也正是由于上述諸多糾紛，天洋創(chuàng)新中心遲遲未能達(dá)到預(yù)售條件，影響了公司回款。
天洋旗下上市公司夢(mèng)東方2019年未經(jīng)審核全年業(yè)績(jī)截圖來(lái)源：企業(yè)公告
同時(shí)，天洋旗下上市公司夢(mèng)東方的2019年年報(bào)數(shù)據(jù)也差強(qiáng)人意：公司2019年收入僅為1.2億港元，較2018年減少24.9%。年報(bào)同時(shí)顯示，公司虧損2億港元，流動(dòng)負(fù)債50億港元，其中一年內(nèi)到期銀行及其他借貸16億港元，非流動(dòng)負(fù)債也有28億港元。
天洋整體業(yè)務(wù)如此，該筆信托展期就不難理解了。
天洋的沉浮
自從2015年天洋收購(gòu)燕郊“成功大廣場(chǎng)”以來(lái)，天洋的業(yè)績(jī)就如坐上了過(guò)山車(chē)。
起家于秦皇島市電器銷(xiāo)售的周政和他的天洋早在2001年就涉足房地產(chǎn)業(yè)。彼時(shí)，天洋位于秦皇島的天洋購(gòu)物西廳A座正式開(kāi)盤(pán)，成為了其房地產(chǎn)的開(kāi)端。
而真正令天洋走進(jìn)大眾視野是的是2007年，隨著燕郊天洋城正式動(dòng)工，該公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也與燕郊樓市一樣暴發(fā)性擴(kuò)張。
2013年，燕郊的樓市一路高歌猛進(jìn)，由均價(jià)6000元/平方米漲到了11000元/平方米。天洋也順勢(shì)成為燕郊地產(chǎn)的一匹黑馬，借殼在香交所上市。
然而，就在房企紛紛看好燕郊樓市之際，已在當(dāng)?shù)刈龅蔑L(fēng)聲水起的天洋，卻在住宅地產(chǎn)之外做出了兩個(gè)重要決定：一方面成立夢(mèng)東方品牌進(jìn)入了文化產(chǎn)業(yè)；另一方面決定以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的方式進(jìn)入北京。這兩個(gè)決定一定程度上帶來(lái)了天洋今天的尷尬處境。
2014年，天洋向文旅邁出了第一步。
該公司同涿州市政府簽訂了框架協(xié)議，約定在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)旅游度假區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)及配套設(shè)施。項(xiàng)目初步預(yù)期總建設(shè)面積約為1300萬(wàn)平方米，建設(shè)期約5年。初步估計(jì)總投資額約為人民幣600億元(相當(dāng)于約756億港元)，其中約人民幣200億元(相當(dāng)于約252億港元)預(yù)期用于建設(shè)及發(fā)展文化園。
然而，該協(xié)議是否已執(zhí)行并無(wú)下文。
2017年，天洋的香港上市平臺(tái)正式更名為“夢(mèng)東方集團(tuán)有限公司”，又用1.31億元在衡陽(yáng)競(jìng)得面積約33萬(wàn)平方米的土地用以打造文旅項(xiàng)目。2019年1月22日，天洋又以共計(jì)4.74億元投得位于江江陰市徐霞客鎮(zhèn)的三塊商住用地的使用權(quán)，用以打造徐霞客夢(mèng)東方旅游度假區(qū)項(xiàng)目。
然而，這些大手筆的文旅項(xiàng)目并未對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來(lái)直接利好。
天洋旗下上市公司夢(mèng)東方2019年收入僅1.2億港元，較2018年約1.6億港元減少24.9%。而在這1.2億港元中，其中的8400萬(wàn)港元仍然是傳統(tǒng)的物業(yè)銷(xiāo)售收入，游樂(lè)園運(yùn)營(yíng)的收入還不足2000萬(wàn)港元。
可以說(shuō)幾年間，文旅項(xiàng)目為天洋帶來(lái)的收益幾乎可以忽略不計(jì)。
夢(mèng)東方公司秘書(shū)陳德光向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者描述了文旅項(xiàng)目的現(xiàn)狀：“我們每個(gè)樂(lè)園項(xiàng)目都還在開(kāi)發(fā)階段，因而目前公司收入主要靠房地產(chǎn)銷(xiāo)售和租金。”
并且，他也說(shuō)明了夢(mèng)東方文旅項(xiàng)目的操作邏輯：“文旅項(xiàng)目都會(huì)配建一定的住宅，前期用住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售的現(xiàn)金流去平衡文旅的投入，后期文旅項(xiàng)目帶來(lái)收益后也拉動(dòng)住宅價(jià)值，達(dá)到良性循環(huán)。”
但是當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)盈利的時(shí)間表時(shí)，陳德光回應(yīng)：“我們的文旅項(xiàng)目是長(zhǎng)線(xiàn)的盈利預(yù)期，目前不方便透漏盈利時(shí)間表。不過(guò)，我們每個(gè)項(xiàng)目都是經(jīng)過(guò)評(píng)估認(rèn)為能產(chǎn)生盈利才去做的。”
商辦的尷尬
一邊是遲遲未見(jiàn)收益的文旅項(xiàng)目，而另一邊天洋能夠直接銷(xiāo)售的地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)不多了。
“我們公司目前主要收入來(lái)源是超級(jí)蜂巢。”陳德光表示。
2014年，天洋在北京房山購(gòu)得3宗地塊使用權(quán)用以打造商辦項(xiàng)目超級(jí)蜂巢。位于房山區(qū)地鐵蘇莊站的這3宗地塊共約11.3萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約32萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)25座公寓、寫(xiě)字樓及高級(jí)會(huì)所等。
2016年，超級(jí)蜂巢開(kāi)賣(mài)，并為天洋旗下的上市公司夢(mèng)東方帶來(lái)了大幅收入。
夢(mèng)東方年報(bào)顯示，2017年持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入約12.8億港元，較2016年約3000萬(wàn)港元大幅增加41.3倍。對(duì)此，該公司的解釋是超級(jí)蜂巢項(xiàng)目的銷(xiāo)售所帶來(lái)的的增加。
彼時(shí)，超級(jí)蜂巢項(xiàng)目的規(guī)劃是北區(qū)及中區(qū)將于2017年竣工，南區(qū)預(yù)計(jì)于2018年竣工。
但是，北京商辦市場(chǎng)的寒冬在2017年到來(lái)。
當(dāng)年3月26日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)和辦公項(xiàng)目管理、嚴(yán)格控制商業(yè)辦公項(xiàng)目使用和嚴(yán)格管理待售商業(yè)辦公項(xiàng)目的公告》，其中規(guī)定了這些商辦類(lèi)項(xiàng)目不能居住使用，另外新建的項(xiàng)目也不能出賣(mài)給個(gè)人。
夢(mèng)東方在年報(bào)中這樣表述，“2017年下半年，北京政府推出多項(xiàng)調(diào)控政策，使得當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)市場(chǎng)熱度有所降溫，因此本集團(tuán)作出相應(yīng)調(diào)整，暫緩該項(xiàng)目之建設(shè)及銷(xiāo)售。”
因而超級(jí)蜂巢項(xiàng)目的工期也一再延后，年報(bào)中對(duì)其的預(yù)計(jì)變?yōu)椋褐袇^(qū)預(yù)計(jì)于2018年竣工，南區(qū)預(yù)計(jì)于2019年竣工。
該項(xiàng)目的受阻極大地影響了夢(mèng)東方的整體收入。以2018年為例，當(dāng)年收入約1.6億港元，較2017年減少了87.5%。該公司坦言：“收入減少主要是由于中國(guó)北京房山之物業(yè)發(fā)展之收入減少所致。”
近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪(fǎng)了超級(jí)蜂巢項(xiàng)目。在售樓處記者看到，沙盤(pán)和桌椅依舊擺放整齊，但里面僅有一名安保人員充當(dāng)前臺(tái)。
記者在售樓處等了大約5分鐘后，才有一名身穿便裝的銷(xiāo)售人員出現(xiàn)。他告訴記者：“我們這里幾乎是封盤(pán)狀態(tài)了，北區(qū)在‘3·26新政’前就已經(jīng)售罄了，中區(qū)可能近期會(huì)開(kāi)售。不過(guò)我們現(xiàn)在更傾向于整體出售，公司已經(jīng)看不上散售的小生意了。”
“南區(qū)還在建設(shè)，已經(jīng)在進(jìn)行大客戶(hù)的整體入駐，什么時(shí)候投放市場(chǎng)還不清楚。”該銷(xiāo)售人員還表示：“我們北區(qū)還有一兩套頂賬房，2萬(wàn)元/平方米,不受限購(gòu)政策影響，你可以正常購(gòu)買(mǎi)。”
記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，超級(jí)蜂巢的南區(qū)的確正在建設(shè)，但是并沒(méi)有聽(tīng)到建筑工地應(yīng)有的轟鳴聲。
夢(mèng)東方年報(bào)中也沒(méi)有透漏超級(jí)蜂巢項(xiàng)目具體的面市計(jì)劃，只是說(shuō)：“2019年，目前南區(qū)持續(xù)建設(shè)中，2019年已有約17.6萬(wàn)平方米達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂，南區(qū)剩余6.8萬(wàn)平方米將加快建設(shè)推進(jìn)。”
目前在燕郊，天洋在售項(xiàng)目有天洋城4代和前文所述的即將開(kāi)盤(pán)的天洋創(chuàng)新中心。
位于燕郊南城的天洋城4代幾乎處于銷(xiāo)售尾聲。事實(shí)上，該項(xiàng)目早在2017年燕郊禁售前便已經(jīng)竣工，目前是現(xiàn)房狀態(tài)?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我們目前剩下了一棟樓在售，均價(jià)在2萬(wàn)1左右。”
而在這不足的存量下，天洋需要面對(duì)的是高昂的債務(wù)。
天洋創(chuàng)新中心的銷(xiāo)售人員告訴記者：“我們最近在頻繁的開(kāi)銷(xiāo)售會(huì)議，大約有80名銷(xiāo)售準(zhǔn)備力推我們的天洋創(chuàng)新中心。”
的確，當(dāng)下的天洋太需要緊緊抓住這根現(xiàn)金的藤蔓了。
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