4月，降息的靴子終于落地，市場一片“歡呼”；與此同時，駐馬店、臨安、廣州、寶雞、濟南、海寧、青島等地樓市松綁政策頻現(xiàn)“半日游”“一日游”。

疫情之下，危與機并存。過去近20年，南方都市報每年都會收集廣州和周邊區(qū)域在售的金牌戶型。2020年，南都記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一場疫情也引發(fā)了市場對房子“免疫力”的重新思考：什么才是“好房子”？令人驚喜的是，已經(jīng)有龍頭房企在戶型改革上做了諸多有價值的嘗試。

庫存升至4年新高，二季度消化疫情影響

隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續(xù)向好，因疫情積壓的住房需求逐步釋放。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，在降價促銷之下，3月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交5877套，雖然仍是9年來最低，但已經(jīng)有了特殊時期“小陽春”的味道。

進(jìn)入4月，第一周網(wǎng)簽成交1520套，第二周網(wǎng)簽成交1099套，第三周網(wǎng)簽成交1385套，前三周累計成交4000余套。以此推算，4月網(wǎng)簽成交能否達(dá)到專家預(yù)測“8000套”還有點懸。究其原因，“一批前期降價的樓盤紛紛收回折扣，價格恢復(fù)到疫情之前”，地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，回到市場較熱水平，是必須以降價換取的。

與此同時，廣州一手住宅庫存在波動中呈上升趨勢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至4月初，廣州一手住宅庫存總量為983.7萬平方米，創(chuàng)近4年新高，共計81836套，環(huán)比增加2.19%，同比則是上升了3.24%。

可以看出，疫情影響依然存在。誠如部分房企大佬在2019年業(yè)績發(fā)布會上的判斷，他們表示，3月市場基本恢復(fù)正常水平，預(yù)計二季度將疫情影響慢慢消化，下半年市場會出現(xiàn)成交增長。

房貸利率創(chuàng)新低，但首付比例放寬可能性低

4月20日，年期貸款市場報價利率(LPR)由3月的4.75%下調(diào)至4.65%，創(chuàng)下房貸掛鉤LPR以來的單次最大降幅的同時，房貸利率也創(chuàng)歷史新低。降息后，市場彌漫著“樂觀”的情緒，樓市利好有多大？房貸首付比例能降嗎？

廣州克而瑞首席分析師肖文曉認(rèn)為，在樓市調(diào)控政策基本穩(wěn)定的情況下，房貸惠及的幅度是有限的，樓市可以從中受惠，但很難形成大的刺激。從最終呈現(xiàn)的效果來看，利好關(guān)鍵還是商業(yè)銀行會在此基礎(chǔ)上如何進(jìn)行加點操作。

對此，保利投顧研究院結(jié)合央行最近表態(tài)及各地房貸政策近期放松、撤回的情況分析，在貨幣寬松背景及“三穩(wěn)”基調(diào)下，央行對房貸杠桿放松十分謹(jǐn)慎。在投資-銷售鏈條偏穩(wěn)下，一、二線城市首付比例完全放寬可能性低，但認(rèn)房又認(rèn)貸可能有優(yōu)化空間。

總之，“今年樓市的成績單取決于疫情控制的時間，疫情持續(xù)的時間越長，樓市的需求反彈蓄力需要越久。建議開發(fā)商對于后市還是要謹(jǐn)慎看待，積極走量落袋為安”，肖文曉說。

戶型變革新趨勢：“防疫”戶型走俏

此次疫情，不僅倒逼出了“線上賣房”這個新生態(tài)，還讓房企增加了對房子“免疫力”的思考。目前已經(jīng)有多家龍頭房企的設(shè)計部門，針對疫情開啟了全新的戶型研究，甚至已經(jīng)推出一些“免疫力”更好的戶型。

比如，在入戶花園預(yù)留了水管接口，一進(jìn)門就可以洗手消毒；將洗手間設(shè)置為進(jìn)門之后的第一個功能空間，一進(jìn)門就可以洗澡；如何在面寬和進(jìn)深上優(yōu)化，實現(xiàn)更多的房間朝南；如何滿足居家辦公，在客廳功能多樣化、臥室小家化方面做新嘗試；以及重塑衛(wèi)生間地漏設(shè)計邏輯，采用更安全、更衛(wèi)生、更降噪、更防臭的同層排水系統(tǒng)。此外，社區(qū)作為戶型的延伸，也開始因疫情做出改變，比如將網(wǎng)約車、快遞、外賣、垃圾處理等“外部”流線與內(nèi)部小區(qū)業(yè)主活動區(qū)域隔離等等。

2020年初，新冠肺炎疫情來勢迅猛，“宅在家里”成為所有人的應(yīng)對方式。如果不是這場疫情，可能很多人也不會如此深刻地體會到，一個健康的居家環(huán)境、專業(yè)可靠的社區(qū)的重要性。

南都記者 王艷玲