只要房地產(chǎn)市場(chǎng)稍微有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，那么不管是剛需還是炒房者，都倍感不安。

炒房者擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌很容易理解，畢竟自己很大一部分錢(qián)置換成了房產(chǎn)等待升值，剛需為啥會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下跌感到擔(dān)憂(yōu)呢？我們可以通過(guò)西南財(cái)大的一項(xiàng)研究數(shù)據(jù)看出來(lái)：

根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)《中國(guó)居民杠桿率和家庭消費(fèi)信貸問(wèn)題研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，從2013年到2019年8月，個(gè)人住房貸款余額持續(xù)上漲，從13年的9萬(wàn)億一路上漲到25.8萬(wàn)億，年均漲幅23.4%。首套房貸款增速大約為15.8%，二套房及以上的房貸增速為32%。在一般家庭財(cái)產(chǎn)中，房產(chǎn)占到超過(guò)75%比例，占到如此大的比例，所以不得不關(guān)注房?jī)r(jià)問(wèn)題。

房產(chǎn)升值背景下，過(guò)去10年里，人們對(duì)待買(mǎi)房的態(tài)度和目的有了逆轉(zhuǎn)性變化：

剛需買(mǎi)房需求：從69.7%降至15.1%；

改善買(mǎi)房需求：從10.8%升至26.7%；

投資買(mǎi)房需求：從19.6%升至58.2％。

舉個(gè)例子：小王與小麗組建了一個(gè)家庭，小王月收入10000元，小麗月收入3000元，他們每個(gè)月的總收入是13000元，一年下來(lái)總收益達(dá)到156000元，這個(gè)收入也只能勉強(qiáng)夠到一般二線(xiàn)城市水平，在一線(xiàn)城市是不敢想象的。在沒(méi)有買(mǎi)房的情況下，生活的可以自由自在。但是一旦買(mǎi)房，那么就會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。

小王家庭購(gòu)置一套價(jià)值300萬(wàn)元的房子，如果月供1000元的話(huà)，那么這個(gè)家庭的月收入80%就用來(lái)支付銀行貸款了。整個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)300萬(wàn)元，房產(chǎn)占比達(dá)到100%比重。

或許，這就是很多剛需家庭的基本財(cái)產(chǎn)規(guī)劃，買(mǎi)房依然是頭等大事。買(mǎi)房有壓力，這一點(diǎn)誰(shuí)都知道，但是為啥年輕人寧愿背著這么大的壓力也要買(mǎi)房呢？有的人因?yàn)榻Y(jié)婚生子、有的人因?yàn)樨?cái)產(chǎn)增值，經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，我國(guó)居民最樂(lè)于買(mǎi)房投資，從上面數(shù)據(jù)也可以看出，真正的剛需只有不足15%，所以關(guān)注房?jī)r(jià)情理之中。

正是在這種發(fā)展模式下，買(mǎi)房人追捧高房?jī)r(jià)、逐高買(mǎi)房成為了常見(jiàn)做法，一個(gè)輪回接著一個(gè)輪回，炒房者賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)、開(kāi)發(fā)商樂(lè)此不疲、銀行同樣受益無(wú)窮。拿地、建房、銷(xiāo)售、回款形成了一個(gè)高速旋轉(zhuǎn)的鏈條，各方都賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

但是，2020年，比起房?jī)r(jià)下跌，“這1信號(hào)”出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的一幕、買(mǎi)房人高興。

1、銷(xiāo)售不理想，拿地也不積極。

進(jìn)入2020年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片“懵圈”狀態(tài)，一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不知道如何是好，銷(xiāo)售恢復(fù)慢的情況下，回款難度也增加。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2020年一季度全國(guó)300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地建筑面積成交38443萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22%、同比下降55%。土地成交下滑，最主要的原因是商品房成交量下滑，60個(gè)城市關(guān)閉售樓部，最低的一天里30個(gè)城市只售出50套房子，不足5000平米。

2、開(kāi)發(fā)商擔(dān)心：債務(wù)臨近。

近些年來(lái)，房地產(chǎn)宏觀金融政策收緊，這是大勢(shì)所趨，嚴(yán)防資金違規(guī)進(jìn)入樓市，這也是房住不炒的題中之義。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，還債壓力從去年就開(kāi)始了，在融資緊縮的情況下，公司債、海外債、信托及銀行貸款渠道都受到限制，所以永續(xù)債成為了不少房地產(chǎn)企業(yè)的新寵兒。2019年會(huì)稅新規(guī)執(zhí)行力越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)的該項(xiàng)債務(wù)發(fā)行量雖然不管是量還是速度走略有放緩，但是依然高于2018年，全年發(fā)行規(guī)模為471.95億元，同比增速達(dá)到29%。95家典型房企中，TOP30永續(xù)債增量占比76.64%，TOP50為90.02%。

根據(jù)另外一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2020年95家典型房企超過(guò)5500億元債務(wù)到期，同比增加近50%。

這是開(kāi)發(fā)商最不愿見(jiàn)到的一幕情況，如果銷(xiāo)售下滑尚且可以延期，那么面對(duì)銀行和金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)與利息，縱然可以延期，但是什么時(shí)候是個(gè)頭呢？一季度已經(jīng)消失，也就意味著全年銷(xiāo)售額中有大約15%-20%將不復(fù)存在，這個(gè)缺口如何彌補(bǔ)？或許只有以?xún)r(jià)換量的方式了。

3、還有“1個(gè)新信號(hào)”頻繁到來(lái)，開(kāi)發(fā)商不愿見(jiàn)到的另一幕。

前文說(shuō)到，樓市由于受到“突發(fā)情況”影響，銷(xiāo)售出現(xiàn)缺口還要面臨債務(wù)，當(dāng)此之時(shí)，能從根本上解決的當(dāng)然是放開(kāi)限購(gòu)。但另外一個(gè)信號(hào)頻繁出現(xiàn)，那就是多次出現(xiàn)“收回政策”的情況。截至目前有超過(guò)10個(gè)城市出現(xiàn)，例如荊州在4天之后撤回，駐馬店在1天之后收回，廣州的“取消公寓限購(gòu)”也一日游了。

可以說(shuō)，在房住不炒的調(diào)控基調(diào)下，地方城市已經(jīng)不可能懷有太多“放開(kāi)調(diào)控”的想法，4月下旬國(guó)家重提“房地產(chǎn)”，再度說(shuō)明“三穩(wěn)”基本目標(biāo)，為當(dāng)前樓市“經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房”和“過(guò)度的積極政策”發(fā)出了“停止”的信號(hào)。

4、以上3點(diǎn)，其實(shí)買(mǎi)房人開(kāi)心。

根據(jù)央行課題組發(fā)布的《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》報(bào)告，顯示我國(guó)城市家庭資產(chǎn)平均擁有量為317.9萬(wàn)元，在這些資產(chǎn)中，大部分比例是房地產(chǎn)，其中房子占到了75%左右的比例，而與之對(duì)應(yīng)的則是家庭債務(wù)，有75.9%份額是買(mǎi)房帶來(lái)的月供還款。

影響剛需買(mǎi)房的主要是成本問(wèn)題，雖然人們習(xí)慣于買(mǎi)高不買(mǎi)低，但是房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行依然是剛需購(gòu)房者（特別是未買(mǎi)房人）的福音。另一方面樓市收縮入水口，那么開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)是解決辦法，這樣就可以進(jìn)一步降低買(mǎi)房開(kāi)支。再加上LPR頻頻下調(diào)，目前5年期LPR已經(jīng)低于4.8%。

可以說(shuō)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才真正是剛需的房地產(chǎn)市場(chǎng)。