4月23日，克而瑞研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，截至4月21日，今年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市流拍率升至21.8%，較2019年同期增長(zhǎng)5.8%。
中原地產(chǎn)近日公布的數(shù)據(jù)進(jìn)一步揭示，3月單月拿地金額方面，頭部房企僅有綠地控股和中國(guó)恒大同比為正，萬(wàn)科地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展等呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。
數(shù)據(jù)變化背后，反映著房企們2020年投資重心的變化—向高能級(jí)城市傾斜。時(shí)代周報(bào)記者匯總各家看法發(fā)現(xiàn)，這些高能級(jí)城市往往是發(fā)展基礎(chǔ)較好城市群里的一二線和強(qiáng)三線城市。
4月24日，前20強(qiáng)房企
陽(yáng)光城召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，明確表示要把有限的資源放在關(guān)注的目標(biāo)城市，包括二三線城市，有發(fā)展?jié)摿Φ?、人口有聚集力的城市?/div>
即便是在三四線起家，有著“小碧桂園”稱號(hào)的中梁控股，上個(gè)月業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)楊劍也表示公司戰(zhàn)略投資已經(jīng)“轉(zhuǎn)二線城市，轉(zhuǎn)省會(huì)城市，轉(zhuǎn)都市圈里的中心城市。”
4月26日，多位房企人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，自2014年來(lái)的棚改貨幣化安置政策紅利釋放殆盡后，目前部分三四線城市增長(zhǎng)乏力。不過(guò)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，今后房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在城市群，城市群的布局會(huì)成為房企穿越調(diào)控周期的強(qiáng)有力保證。
長(zhǎng)三角仍是投資重點(diǎn)
時(shí)代周報(bào)記者注意到，目前在京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長(zhǎng)江中游、中原和關(guān)中平原7大城市群中，不同房企各有側(cè)重。
龍頭房企已基本實(shí)現(xiàn)在7大城市群布局。一些區(qū)域型房企則根據(jù)自身?xiàng)l件選擇幾個(gè)重點(diǎn)城市群進(jìn)行布局。
值得注意的是，十九大報(bào)告明確指出我國(guó)城鎮(zhèn)化路徑和方向—“要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。”
4月9日，發(fā)改委還發(fā)布了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》。
事實(shí)上，我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率已從2017年的58.5%上升到2019年的60.6%。
“在城鎮(zhèn)化的第一階段，往往以單個(gè)城市發(fā)展為主；到了第二階段，城市之間會(huì)出現(xiàn)分化，原先的一二三四線劃分不再適用，往往用城市群和都市圈來(lái)推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。”4月23日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“房企要抓住機(jī)會(huì)。”
事實(shí)上，目前很多房企也已認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。例如，長(zhǎng)三角城市群正成為諸多房企們業(yè)績(jī)最為突出的區(qū)域，更是必爭(zhēng)之地。
頭部房企如萬(wàn)科，公司五大區(qū)域中，上海區(qū)域2019年實(shí)現(xiàn)銷售金額2045.11億元，約占總體的32.42%，為第一位。
同樣，行業(yè)前十位的招商蛇口，其華東區(qū)域和江南區(qū)域2019年總計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收超過(guò)300億元，在內(nèi)部各區(qū)域中處于領(lǐng)先。
更有意思的是，一些起步于華南體量較小的成長(zhǎng)中房企，其在長(zhǎng)三角的業(yè)績(jī)甚至超過(guò)了其在華南的業(yè)績(jī)。
比如美的置業(yè)在長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比分別為36%和19%。而合景泰富在長(zhǎng)三角的業(yè)績(jī)占比達(dá)43%，遠(yuǎn)超大本營(yíng)華南，后者占比為30%。
從有關(guān)機(jī)構(gòu)的報(bào)告可以看出，目前長(zhǎng)三角仍是房企投資的重點(diǎn)。一季度數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)拿地金額共計(jì)834億元，位于首位。長(zhǎng)三角城市群里的城市，比如浙江省省會(huì)杭州，土地出讓金一直排名居首。
“企業(yè)在繪制出城市群之后，需要確定瞄準(zhǔn)哪些城市群，以及在每個(gè)城市群運(yùn)用什么樣的策略。需要實(shí)施四個(gè)關(guān)鍵步驟：尋找增長(zhǎng)最快的城市群、對(duì)目標(biāo)城市群進(jìn)行優(yōu)先排序、設(shè)定城市群層面的發(fā)展愿景、以及定義戰(zhàn)略性原型并量身定制市場(chǎng)策略。”麥肯錫在一份研究報(bào)告中給出建議。
蘇粵浙三省堅(jiān)挺
對(duì)比看來(lái)，不同城市群，有不同的重點(diǎn)省份對(duì)房企構(gòu)成投資吸引力。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的31個(gè)省份最新房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，江蘇、廣東和浙江包攬2020年一季度前三，分別為2717.82億元、2548.83億元和2044.65億元。
3月份單月的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)上，上述三省也居于前三位。江蘇、廣東和浙江分別為1383.85億元、1239.26億元和955.17億元。
同樣，反映在一季度商品房銷售額上，江蘇、廣東和浙江各2648.33億、2557.51億和2149.28億，為31個(gè)省份中的前三。
值得一提的是，上述三省也是經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)的省份。
中長(zhǎng)期來(lái)看，決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的因素，主要指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)活力。
經(jīng)濟(jì)活力越強(qiáng)的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱度和強(qiáng)度就越大、活力也越強(qiáng)。
從階梯分布來(lái)看，一季度，除蘇粵浙在第一梯隊(duì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資在1000億到2000億元之間的省份有5個(gè)，分別為山東、四川、安徽、河南、福建；500億到1000億元之間的省份有9個(gè)，分別為上海、重慶、云南、湖南、廣西、北京、貴州、河北、陜西，以中東部省份為主。
除此之外，人口與產(chǎn)業(yè)的高頻流動(dòng)也顯示著這些省份在開發(fā)投資方面的活力。
最新的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，浙江省2019年新增外來(lái)人口流入84.1萬(wàn)人，超過(guò)廣東的82.62萬(wàn)人，成為最吸引人的省份。
而廣東已連續(xù)5年年均新增人口超過(guò)百萬(wàn)。
公開數(shù)據(jù)顯示，2019年，粵港澳大灣區(qū)所屬的廣東、香港和澳門三地的常住人口增長(zhǎng)將近1.5%，是唯一增長(zhǎng)率超過(guò)1%的地區(qū)。長(zhǎng)三角城市群所在的江浙滬皖四地常住人口增長(zhǎng)近0.8%，排名第二。
“江蘇、浙江和廣東三省本身底子就不錯(cuò)， 加上今年出臺(tái)樓市利好政策以及各類人才政策。房企出于避險(xiǎn)考慮，也會(huì)重點(diǎn)在這些省份所在的城市群布局。”李驍表示。
今年初，浙江省社科院發(fā)布《2020年浙江發(fā)展報(bào)告》中就已預(yù)測(cè)：盡管浙江房地產(chǎn)短期內(nèi)“雙限”不放松，城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高，意味著城市人口繼續(xù)增長(zhǎng)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要支撐，因此浙江“房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有發(fā)展空間”。
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