A股年報季接近尾聲，各大房企緊鑼密鼓發(fā)布過去一年成績單。
4月24日，華夏幸福、中國建筑、濱江集團、華遠地產(chǎn)等多家房企發(fā)布2019年財報。其中，華夏幸福2019年實現(xiàn)營業(yè)收入1052.1億元，同比增長25.55%；中國建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（包括中海地產(chǎn)）實現(xiàn)合約銷售3826億元，同比增長28.1%；華遠地產(chǎn)去年實現(xiàn)營業(yè)收入74.71億元，同比增長8.64%。
另據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日晚20時，已有135家上市房企發(fā)布2019年年報，占全部應(yīng)披露年報數(shù)量的61.92%。其中A股上市房企占55家，赴港上市內(nèi)房股占80家。
從整體營收看，房企“增收不增利”現(xiàn)象仍在延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)135家上市房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入約4.8萬億元，同比增長超2成；但歸屬于上市公司股東的凈利潤僅約6636.62億元，同比下降3.33%。
“影響房企增收不增利的因素有很多，比如近兩年拿地成本提高以及“限價”政策。”4月26日，一位地產(chǎn)分析師告訴時代周報記者，房企近年來的規(guī)?；瘮U張，也在一定程度上影響利潤表現(xiàn)。
從行業(yè)集中度看，兩級分化格局正不斷加劇。來自恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年，前10強、前50強、前100強房企市占率分別高達28.4%、59.7%和74.2%。到了2020年一季度，上述房企市占率分別較2019年再提升10.0、11.0和7.8個百分點。
大房企市占率跳升背后，則是中小型房企相繼退場。
據(jù)人民法院公告，截至2020年4月8日，受疫情影響，65天內(nèi)共84家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算，均為地方中小房企，數(shù)量較去年同期增長25.3%。
“大型房企在融資方面處于優(yōu)勢，中小房企的資金狀態(tài)會越來越差。”4月19日，一家千億元房企高管告訴時代周報記者，未來中小房企會加速退出，行業(yè)集中度將有所提升。
“增收不增利”
2019年，各大房企的營收規(guī)模保持穩(wěn)步增長，但盈利卻呈下滑趨勢。
以萬科為例，2019年公司實現(xiàn)毛利潤和凈利潤分別為1333.4億元、551.3億元，同比增長19.5%和11.9%，但增速較2018年的逾30%有明顯降低；盈利指標上，公司毛利率和歸母凈利率為36.2%和10.6%，較2018年分別降低了1.2和0.8個百分點。其中房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個百分點。
“長期來看，行業(yè)毛利率下降是一個趨勢，且這個趨勢已經(jīng)形成。”在今年3月的萬科業(yè)績會上，總裁及首席執(zhí)行官祝九勝解釋稱，毛利率雖然會下降，但管理的效率和效益是可以逐步提升的，甚至是有一個對沖的過程。
克而瑞也認為，目前行業(yè)整體的利潤空間受到擠壓，房企利潤增長和盈利能力面臨較大的下行壓力。但其也同時指出，萬科利潤增速降低，也與該公司年內(nèi)土地增值稅支出大幅提升，長期股權(quán)投資中資產(chǎn)減值損失、以及遞延所得稅費用中土地增值稅清算準備金增加有關(guān)。
再看
陽光城。4月23日，
陽光城發(fā)布財報顯示，公司實現(xiàn)結(jié)算營業(yè)收入610.49億元，同比增長8.11%；合并歸屬于上市公司股東凈利潤40.2億元，同比增長33.21%。雖然利潤增速明顯，但
陽光城毛利潤率和凈利潤率分別僅為26.6%、7.08%，明顯低于行業(yè)平均水平。
來自億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，50家標桿房企的平均毛利潤率為32.61%，平均凈利潤率為16.39%。
“利潤率一直是
陽光城的一個短板，因為前些年的項目影響，目前公司的凈利潤率還是比較低的水平，我們自己很不滿意。”2019年中期業(yè)績會上，
陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌并不諱言。今年業(yè)績會上，執(zhí)行副總裁吳建斌表示，提升利潤是
陽光城非常重要的目標，公司會在買地、設(shè)計、大運營、財務(wù)成本降低等多個環(huán)節(jié)，繼續(xù)把它做得更好。
面臨盈利下滑趨勢，提質(zhì)增效逐漸成為行業(yè)共識。“銷售規(guī)模的增長未來不是重點，利潤和品質(zhì)才是第一位的。”融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在今年3月的業(yè)績會上如是稱。
在此前的2月份，旭輝控股CEO林峰也曾公開表示，利潤是里子，是根本。規(guī)模是面子，是方式手段。今年行業(yè)一定會關(guān)注利潤排行榜，多過于規(guī)模排行榜。
分化加劇
年報季透露的另一個明顯信號，是房企融資成本的上升以及融資能力的分化。
克而瑞根據(jù)已發(fā)年報的50家典型上市房企進一步分析，2019年約有60%的房企融資成本同比上漲，整體的融資成本同比上漲0.33個百分點至7.13%，再次突破7%。
從個體看，房企之間的融資成本分化顯著。數(shù)據(jù)顯示，2019年，中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團、越秀地產(chǎn)等房企平均融資成本均在5%以下，其中中海更是低至4.21%。
部分企業(yè)融資成本則相對較高，如中梁控股、新力地產(chǎn)2019年加權(quán)融資成本均超過9%，是中海的2倍有余。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，50家典型上市房企中，融資成本在9%以上的有10家企業(yè)，占比達20%。
另據(jù)樂居財經(jīng)研究院榜單顯示，以單筆債券看，中海在去年7月成功發(fā)行20億港元（5.5年期）及4.5億美元（10年期）雙幣種固息高級債券，其中10年期美元債票息僅為3.45%。反觀當代置業(yè)，其去年發(fā)行3.5億美元債券，利率高達15.5%，是中海的4倍有余。
“從數(shù)據(jù)看，融資成本較低的企業(yè)主要集中在國企、央企之中，也有部分優(yōu)秀的民營企業(yè)如龍湖等融資成本相對較低。”今年4月，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，隨著融資難度和成本的逐步增加，部分企業(yè)，尤其是融資能力相對較差、經(jīng)營不善的中小企業(yè)債務(wù)違約風險需警惕。
3月6日，新華聯(lián)發(fā)布公告稱，公司控股股東新華聯(lián)控股因未能按照約定籌措足額兌付資金，導致中期票據(jù)不能按期足額兌付本息，已構(gòu)成實質(zhì)性違約。公告稱，受疫情影響，新華聯(lián)控股多項業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng)，經(jīng)營回款大幅減少；加之持續(xù)受到“降杠桿、民營企業(yè)融資難發(fā)債難”的影響，償付貸款和債券導致現(xiàn)金持續(xù)流出，流動資金極為緊張，最終導致債券違約。
新華聯(lián)雖然在公告中聲明與新華聯(lián)控股為不同主體，具有獨立完整的業(yè)務(wù)及自主經(jīng)營能力，但其目前的經(jīng)營狀況也并不樂觀。4月11日，新華聯(lián)發(fā)布財報顯示，公司2019年實現(xiàn)營業(yè)收入119.88億元，較上年同期下降14.37%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤8.21億元，較上年同期下降30.80%；公司2020年第一季度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤預計虧損2.5億―3.5億元。
4月25日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者，疫情對于中小房企的影響要分類看，一方面，經(jīng)營困難的中小房企可能會被淘汰，但今年政府對于各類企業(yè)的支持力度增加，包括金融政策，對于額度比較充裕的中小房企，也有可能打“翻身仗”。
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