新冠肺炎疫情蔓延至全球后，國(guó)際金融市場(chǎng)劇烈震動(dòng)，美股、美債、石油、黃金等價(jià)格全線下跌。投資者恐慌情緒飆升，資金從新興市場(chǎng)撤離，收益率高、流動(dòng)性好、杠桿投資者多的中資地產(chǎn)美元債，遭受巨大沖擊。
國(guó)海證券稱，3月前三周，投資級(jí)中資美元債指數(shù)下跌4.97％，高收益中資美元債下跌12.49％，下跌幅度已超過(guò)2018年和2015年。隨著美聯(lián)儲(chǔ)推出無(wú)限量QE，市場(chǎng)流動(dòng)性壓力暫緩，中資美元債指數(shù)回升，但距此前高位仍有差距。
美元流動(dòng)性緊張之下，房企境外發(fā)債面臨過(guò)高的外匯和交易成本，導(dǎo)致空間十分有限。隨著境內(nèi)債券利率下行、審批發(fā)行加速，房企紛紛轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債，三月下旬至今未見(jiàn)境外發(fā)債新增案例。
“疫情造成的市場(chǎng)震蕩正在加重投資者的避險(xiǎn)情緒，導(dǎo)致境外融資渠道收窄，這將導(dǎo)致一些流動(dòng)性和信用質(zhì)量薄弱的開(kāi)發(fā)商面臨更高的再融資風(fēng)險(xiǎn)。”穆迪副總裁/高級(jí)分析師何思嫻表示。
鑒于新冠肺炎疫情沖擊及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩正在給房地產(chǎn)需求和庫(kù)存水平造成壓力，而境外融資環(huán)境仍不明確，4月16日，穆迪投資者服務(wù)公司將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望調(diào)整為負(fù)面。
房企海外發(fā)債“冰封”
2020年初，受國(guó)內(nèi)融資環(huán)境緊縮等影響，房企抓住境外發(fā)債窗口，中資地產(chǎn)美元債大量發(fā)行，規(guī)模達(dá)歷史新高。隨著國(guó)內(nèi)疫情逐漸發(fā)酵，中資美元債二級(jí)市場(chǎng)有所波動(dòng)，但未對(duì)一級(jí)市場(chǎng)遭成顯著沖擊。
但進(jìn)入三月份，疫情蔓延至全球，在克而瑞監(jiān)測(cè)的95家房企中，美元債自3月12日后便無(wú)發(fā)行。數(shù)據(jù)顯示，2020年1~3月，中資地產(chǎn)美元債發(fā)行額249.31億美元，單月發(fā)行額分別為170.25億美元、34.98億美元和44.08億美元。
三月第一周，中資地產(chǎn)美元債發(fā)行29.50億美元、第二周發(fā)行14.58億美元，第三周以來(lái)無(wú)新增發(fā)行，一級(jí)市場(chǎng)停滯。已發(fā)行債券中，票面利率最高達(dá)15%、利率在9%以上的債券26只，占比超40%，整體融資成本較高。
中信建投指出，市場(chǎng)動(dòng)蕩下，中資美元債一級(jí)市場(chǎng)十分清淡，部分原定發(fā)行境外債券的發(fā)行人繼續(xù)觀望、延后發(fā)行。目前，國(guó)際市場(chǎng)美元流動(dòng)性緊缺，投資者對(duì)資產(chǎn)收益率的要求更高，現(xiàn)在發(fā)行外債將導(dǎo)致發(fā)行人形成高成本融資。
而在二級(jí)市場(chǎng)，因中資地產(chǎn)美元債流動(dòng)性好、外資參與度高，疫情中價(jià)格波動(dòng)幅度也較大。從發(fā)行主體看，中國(guó)恒大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)、融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)等美元債發(fā)行規(guī)模較大的房企，疫情期間價(jià)格下跌幅度較大。
3月23日以來(lái)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)推出無(wú)限量QE計(jì)劃，中資美元債收益率達(dá)到歷史高位，部分資金開(kāi)始進(jìn)行抄底和套利交易，中資美元債價(jià)格呈震蕩回升態(tài)勢(shì)。
4月8日，利福國(guó)際(01212.HK)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司Knight Prosper Limited透過(guò)持牌經(jīng)紀(jì)于二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入中國(guó)恒大3筆美元票據(jù)，共計(jì)本金總額1.7億美元，代價(jià)約1.287億美元。
此前，融創(chuàng)中國(guó)已回購(gòu)7860萬(wàn)美元的票據(jù)，包括本金5580萬(wàn)美元的2020年7月票據(jù)和本金2280萬(wàn)美元的2020年8月票據(jù)；當(dāng)代置業(yè)回購(gòu)2020年到期的一系列票面利率高達(dá)15.5%的優(yōu)先票據(jù)，目前已回購(gòu)金額超過(guò)1億美元。
華泰證券稱，房企回購(gòu)債券體現(xiàn)了對(duì)自身償債能力的信心，債券價(jià)格深度折價(jià)時(shí)，企業(yè)使用自有資金回購(gòu)債券可有效降低融資成本。瑞銀也稱，如果債券收益率接近五年ROE的15%，房企回購(gòu)離岸債券的利潤(rùn)比運(yùn)營(yíng)核心業(yè)務(wù)更賺錢。
不過(guò)聯(lián)合評(píng)級(jí)指出，考慮到海外疫情狀況尚未明朗，美元流動(dòng)性緊張的狀況僅得到邊際性緩解、全球避險(xiǎn)情緒上升帶來(lái)資金回流等不確定性因素，未來(lái)一段時(shí)期，中資美元債仍有再度下行的可能。
外債兌付壓力上升
在全球流動(dòng)性收縮、風(fēng)險(xiǎn)偏好收緊等背景下，美元債展期或新增融資將面臨困難，中資房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上升。
據(jù)聯(lián)合評(píng)級(jí)報(bào)告，截至2020年3月底，中資地產(chǎn)美元債存量余額2178.41億美元，擁有存續(xù)美元債的房企90余家。從到期規(guī)?？?，今年房企到期償付壓力尚可，4~12月，中資地產(chǎn)美元債到期額合計(jì)205.19億美元。
到期規(guī)模較大的房企有中國(guó)恒大、綠地控股、佳兆業(yè)、綠城中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展、雅居樂(lè)、華夏幸福、
陽(yáng)光城、弘陽(yáng)集團(tuán)等，分別達(dá)17.65億美元、14.3億美元、11.2億美元、11億美元、10.71億美元、10億美元、9億美元、7.7億美元、6.4億美元、6.3億美元。
一些此前流動(dòng)性較緊張的房企也將在今年面臨美元債到期兌付，包括陽(yáng)光100、佳源國(guó)際控股、泰禾集團(tuán)，到期規(guī)模分別為4億美元、2.25億美元、2.11億美元。
目前，中資美元債的償債來(lái)源主要包括境外發(fā)債、境外銀團(tuán)、內(nèi)保外貸、境內(nèi)資金出境等。去年，監(jiān)管層要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，房企境內(nèi)發(fā)債募集資金用途也受到嚴(yán)格監(jiān)管。
“若中資地產(chǎn)美元債持續(xù)無(wú)法新增發(fā)行，未能把握年初窗口期，又面臨美元債到期壓力的房企，可能需要以自有資金償債，壓力將有所增大。”聯(lián)合評(píng)級(jí)分析師認(rèn)為。
其中，中國(guó)恒大、禹州地產(chǎn)、華夏幸福、
陽(yáng)光城、首創(chuàng)置業(yè)等把握住年初窗口期，在扣除到期美元債金額后，仍實(shí)現(xiàn)一定規(guī)模的凈融資；新城控股、建業(yè)地產(chǎn)、中海、正榮地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)等房企今年美元債發(fā)行額與到期額基本相當(dāng)，實(shí)現(xiàn)美元債到期滾動(dòng)，但部分票面利率較高。
而據(jù)安信證券研報(bào)，凈融資缺口較大的有佳兆業(yè)集團(tuán)、綠地控股、綠城中國(guó)、時(shí)代中國(guó)和雅居樂(lè)，全年凈融資缺口分別為121.1億元、80.3億元、78.2億元、67.9億元、63.9億元，存在一定的再融資壓力。
穆迪預(yù)計(jì)，大部分受評(píng)高收益開(kāi)發(fā)商能應(yīng)對(duì)2021年4月底之前到期的920億美元境內(nèi)外債券(包括可回售債券)，多數(shù)房企已為較大比例的境外到期債券預(yù)籌資金，但占到期債券5%的4家開(kāi)發(fā)商將面臨更高的再融資風(fēng)險(xiǎn)。
債務(wù)挑戰(zhàn)下，房企信用風(fēng)險(xiǎn)上升。2018~2019年，中資地產(chǎn)美元債未出現(xiàn)違約。今年2月，中民投旗下億達(dá)中國(guó)稱內(nèi)部資源不足以償付2020年到期的3億美元票據(jù)，擬發(fā)行新票據(jù)進(jìn)行要約交換，系近年來(lái)首只中資地產(chǎn)美元債違約。
3月份以來(lái)，多家房企主體遭機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)或展望調(diào)整為負(fù)面，包括當(dāng)代置業(yè)、國(guó)瑞置業(yè)、鑫苑地產(chǎn)、億達(dá)中國(guó)、泰禾集團(tuán)、新湖中寶、雅居樂(lè)等。下調(diào)原因主要為經(jīng)營(yíng)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的房企再融資壓力顯著加大。
穆迪表示，截至2020年4月9日，大部分受評(píng)開(kāi)發(fā)商(占比78%)的展望為穩(wěn)定，穆迪預(yù)計(jì)年內(nèi)展望為穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)商將占多數(shù)。但鑒于運(yùn)營(yíng)環(huán)境艱難，負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)數(shù)量可能超過(guò)正面評(píng)級(jí)行動(dòng)數(shù)量。
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