在全國多地樓市成交逐漸恢復(fù)之際，北京一季度以來的新房及二手房市場也逐漸恢復(fù)了節(jié)奏：除了剛需聚集的普宅市場漸漸恢復(fù)元?dú)猓T檻較高的豪宅市場也出現(xiàn)了集中成交。究竟誰在疫情下買房，甚至買豪宅？宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)觸底后的房地產(chǎn)市場又將走向何處？北京商報(bào)記者近日走訪部分在疫情中有成交的購房者、營銷總，試圖通過復(fù)盤他們的買賣經(jīng)歷，還原真實(shí)的北京樓市現(xiàn)狀。
剛需客：新房首付太高轉(zhuǎn)投二手
■買房理由：社保終于滿五年
剛需客王柯（化名）終于在2020年3月即將結(jié)束之際，買下了自己在北京的首套房：坐標(biāo)東五環(huán)、十里堡，50平方米、總價(jià)310萬元左右。這距離他1月初滿足“北京個(gè)稅或社保滿五年”的購房條件，間隔了近兩個(gè)月。
王柯表示，原計(jì)劃過完年回來就著手在北京買房，但是因?yàn)閲鴥?nèi)疫情蔓延、售樓處及中介線下帶看暫停的原因，不得已將看房計(jì)劃延遲到了3月。據(jù)了解，1月末，市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相繼倡議“2月9日24時(shí)前，暫停經(jīng)紀(jì)門店、售樓處等場所經(jīng)營活動(dòng)”。
“年前本打算資質(zhì)一符合就著手買房，沒想到因?yàn)橐咔榈R到了3月。”王柯說道。
王柯所購入的房子并非新房。按照他的話講，這個(gè)位于十里堡區(qū)域的二手房，除了“略舊略小”，也滿足了王珂這類剛需在北京有一個(gè)家的期待。
從開始看房到最終出手，王柯用了不到半個(gè)月時(shí)間。而在買下十里堡這間房之前，王柯直言，自己首選是一個(gè)更大更新的郊區(qū)新房。
“開始我對大興瀛海的一套兩居室很感興趣，70平方米、總價(jià)360萬元左右，戶型也不錯(cuò)，但是因?yàn)槭切路?、又是限競房，預(yù)售兩年后才能交房，拿到房本后五年內(nèi)不能上市交易，加上距離工作地略遠(yuǎn)，日常通勤不方便，還屬于非普，多重因素下來，還是二手房！”
王柯說，如果當(dāng)時(shí)買新房，就相當(dāng)于一直到2028年10月都不能出手。這對于三年有置換需求的他而言，不太能接受。
抄底客：買房這事別拖了
■買房理由：二手房回暖+理財(cái)收益走低
和趕在3月末“上車”的王珂類似，戴女士也在4月初新購入了北三環(huán)某小區(qū)的一居室。不同的是，戴女士已經(jīng)在北京有一處房產(chǎn)。
按照戴女士的話講，在自己家邊上給老人準(zhǔn)備個(gè)小房子，一來方便接送小孩上學(xué)，二來也是沒有其他更好的投資渠道。“現(xiàn)階段銀行存款利率在不斷下降，買黃金大漲大跌受不了刺激，股市的爆雷公司越來越多，手里就這么點(diǎn)錢，還是覺得有個(gè)房子心里踏實(shí)。”
“原本我們沒這么著急，家里小孩才3歲，三年內(nèi)還不用這房子，最初的計(jì)劃是在小孩上學(xué)前一年解決就行，買到了再裝修裝修。”戴女士說，雖然不著急，但是需求還是存在的，所以也一直關(guān)注著。
持幣觀望的戴女士決心進(jìn)場，是在發(fā)現(xiàn)北京二手房成交節(jié)奏加快之后。
“這次疫情發(fā)生后，我們發(fā)現(xiàn)流動(dòng)性在加強(qiáng)，另外一方面錢存在銀行里，貨幣基金收益率都跌破2了，也沒啥意思，就開始有一搭沒一搭地看著。但在看的過程中，連續(xù)兩套覺得性價(jià)比較高、總價(jià)能夠接受的房子都迅速地被賣掉了，甚至有一套剛在中介App上看到，約了第二天實(shí)地看房，臨看之前被告知房子被賣了，所以一下子也就覺得，買房這事別拖了。”戴女士表示，眼見著此前相中的房源接連出售，自己一下子有了“緊迫感”，于是決心趕快出手。
北京二手房市場的回溫，在貝殼研究院的一季報(bào)中也有印證。據(jù)該研究院數(shù)據(jù)，3月北京二手房市場開始低位回升，成交量恢復(fù)至去年3月小陽春水平的44%。新增供需入市意愿強(qiáng)烈，3月客源端恢復(fù)程度已超疫情前的正常水平，房源端已恢復(fù)至去年12月水平的90%。
“我是在4月10日買的房，這個(gè)房子本身房東著急賣，比周圍市場價(jià)大概低了10%左右。”
豪宅營銷總：量一下子上來了
■賣房理由：客戶主動(dòng)咨詢+渠道帶看
除了普宅的漸復(fù)元?dú)猓咔橹碌谋本┖勒袌鲆灿衅鹕?。來自合碩機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，雖然長達(dá)兩個(gè)月的疫情對樓市銷量造成深重打擊，但7萬+高端住宅依然實(shí)現(xiàn)68.6億元銷售額，相比2018年同期大漲12%。
北京豪宅中的“頂豪”項(xiàng)目——世茂西山龍胤，也在疫情之下迎來了一波銷售小高峰。不管是帶看還是成交，“量一下子上來了”。
“春節(jié)前，我們項(xiàng)目每天的來訪量是三四組，但在北京線下帶看恢復(fù)過后，帶看量相對去年同期有了150%-200%的增量，達(dá)到了每日10組左右。”據(jù)世茂西山龍胤項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人透露，2-3月西山龍胤成交了10余套，4月至中旬也大概成交了四五套。目前通過客戶主動(dòng)咨詢以及渠道帶客促進(jìn)成交的案例還在增加。
線下接待量增長、成交提升之外，西山龍胤的成交周期也有所縮短。據(jù)上述營銷負(fù)責(zé)人介紹，在去年同期的基礎(chǔ)之上，西山龍胤現(xiàn)階段的成交周期縮短了接近50%的時(shí)間。“一般來說，我們項(xiàng)目的成交周期在1-2周之間，現(xiàn)在客戶從看房到成交，周期縮短了近一半。”
在這位深諳房地產(chǎn)銷售規(guī)律的地產(chǎn)人看來，有幾個(gè)觸點(diǎn)使得高端群體近期的置業(yè)需求更加強(qiáng)烈。“首先是全球貨幣寬松，其次是國內(nèi)一季度也在釋放流動(dòng)性，降準(zhǔn)降息；第三個(gè)觸點(diǎn)是一季度房企拍地火熱，年后央企搶地、溢價(jià)率提升在40%-50%，這也讓我們更加關(guān)注資產(chǎn)配置的客戶有了更大的置業(yè)沖動(dòng)。”
“全球貨幣量化寬松以來，對于資金風(fēng)險(xiǎn)問題，我們的高端客群更加敏感，這時(shí)候他們普遍會(huì)做一些重資產(chǎn)配置，以此來規(guī)避資金貶值的風(fēng)險(xiǎn)。”上述營銷負(fù)責(zé)人解釋道。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也指出，回顧北京樓市走過的歷程，市場由熊轉(zhuǎn)牛，總以高端住宅的熱銷為標(biāo)志。“在這個(gè)現(xiàn)象背后，表現(xiàn)出財(cái)智精英人群對行業(yè)大勢的前瞻洞悉和精準(zhǔn)把控、對財(cái)富獲取的強(qiáng)大能力，以及對資產(chǎn)配置的價(jià)值邏輯。”
在上述西山龍胤項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人看來，疫情對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，有沖擊，也有機(jī)會(huì)。疫情之前，地產(chǎn)人是“等市場”，現(xiàn)如今，一些地產(chǎn)項(xiàng)目可以說在疫情中迎來了“窗口期”。
“客戶沒買房，有兩個(gè)原因，一是市場沒有錢、客戶資金很緊張；二是政策面不明朗。在‘房住不炒’的定調(diào)之下，客戶覺得房價(jià)不會(huì)過快上漲。而現(xiàn)階段，市場的流動(dòng)性明顯在增加，我們的高端客群客戶開始轉(zhuǎn)變心態(tài)，購房意愿明顯增強(qiáng)。”
對于接下來的市場，上述世茂西山龍胤項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人有著一個(gè)向好的預(yù)期。“‘金九銀十’是傳統(tǒng)樓市的銷售旺季，對于豪宅而言，二季度末加上三季度，也就是6、7、8、9是最好的月份，示范區(qū)顯示效果最好，預(yù)測今年銷售旺季會(huì)因?yàn)橐咔橛绊憣?dǎo)致需求提前入市而有所提前。”
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