迫于壓力，4月14日，青島收回了刺激樓市的試探性政策，并在青島市房管局官方網(wǎng)站青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)重新發(fā)布“2020青島百日萬(wàn)店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動(dòng)規(guī)則，撤回了4月10日出臺(tái)的限售松綁政策。

按照新規(guī)，青島4月10日發(fā)布的“鼓勵(lì)改善型住房需求，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿2年即可上市交易”的規(guī)定不再有效，將繼續(xù)執(zhí)行《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿5年后方可上市交易原規(guī)定。

對(duì)于上述消息的發(fā)布與撤回，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者咨詢了青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，一名工作人員表示，相關(guān)政策已經(jīng)進(jìn)行了調(diào)整，具體內(nèi)容可以登錄“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”查詢。至于調(diào)整原因，該工作人員表示政策是由青島市住建局制定，至于為什么會(huì)改變建議記者咨詢青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，相關(guān)政策均由住建局主導(dǎo)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心不便解讀。

從松綁到重新收緊樓市政策，短短幾天時(shí)間，青島樓市引發(fā)了極大關(guān)注，其撤回“限售新規(guī)”的舉動(dòng)更是被外界解讀為松綁尺度過(guò)大，有違“房住不炒”和確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展原則。

青島也成為了最近一個(gè)多月以來(lái)第六個(gè)撤回樓市松綁新政的城市。此前全國(guó)已經(jīng)有海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等6個(gè)城市出現(xiàn)了政策“一日游”或者“三日游”的現(xiàn)象。

“部分政策出發(fā)點(diǎn)是從刺激住房消費(fèi)角度進(jìn)行的，如果在意見征求或試行中遇到過(guò)激反應(yīng)，例如市場(chǎng)討論增加、部分房企違規(guī)漲價(jià)等，那么新政必然會(huì)被禁止或叫停。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，后續(xù)樓市政策走勢(shì)將會(huì)有幾個(gè)特征：一是放松大方向不改變，但會(huì)更加謹(jǐn)慎，絕不允許出現(xiàn)過(guò)大尺度調(diào)整；二是政府可以主動(dòng)搭建平臺(tái)鼓勵(lì)房企促銷，這是目前相對(duì)比較可靠和有效樓市刺激政策；三是商業(yè)銀行貸款額度總體上在增加，這是今后一段時(shí)間里，各個(gè)城市可以依賴的刺激住房消費(fèi)的政策。

樓市新政遭撤回

4月14日，青島市房管局官方網(wǎng)站青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)重新發(fā)布“2020青島百日萬(wàn)店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動(dòng)規(guī)則，撤回了4月10日晚間出臺(tái)的限售松綁政策。

據(jù)最新活動(dòng)規(guī)則顯示，鼓勵(lì)改善型住房需求，出售原有住房新購(gòu)住房的，新購(gòu)后家庭擁有住房不應(yīng)超過(guò)2套，且出售的原有住房應(yīng)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年（2018年4月18日之后新購(gòu)的住房仍需執(zhí)行滿5年上市的政策）。

此前，4月10日晚間，青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布消息稱，青島將開展為期100天的“2020青島百日萬(wàn)店消費(fèi)季”活動(dòng)，鼓勵(lì)改善型住房需求，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿2年即可上市交易，針對(duì)本地相關(guān)就業(yè)人才購(gòu)買首套房，不需要落戶或社保納稅。

對(duì)比青島前后發(fā)布的政策來(lái)看，4月14日新規(guī)較之前刪除了最受外界關(guān)注的幾個(gè)放松要點(diǎn)，重新收緊了限購(gòu)、限售、購(gòu)房資格等方面要求。

具體來(lái)看，除恢復(fù)原有限售政策以外，在限購(gòu)政策執(zhí)行層面，4月14日新規(guī)明確部分共有產(chǎn)權(quán)所有的住房依然會(huì)被認(rèn)定為住房套數(shù)，進(jìn)而使得原來(lái)松綁內(nèi)容撤回。4月14日新規(guī)還刪除了對(duì)原有人才類、在校大學(xué)生、外出求學(xué)者三類人的購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件。換言之，這三類群體的購(gòu)房政策同樣恢復(fù)到原來(lái)的政策水平，并未放松。

從松綁到重新收緊樓市政策，短短幾天青島樓市引發(fā)了極大的輿論關(guān)注，其撤回“限售新規(guī)”舉動(dòng)更是被外界解讀為松綁尺度過(guò)大，有違“房住不炒”和確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的原則。

膠著的樓市

雖然新政被撤，但青島急于“救市”的焦慮不可謂不強(qiáng)。自限購(gòu)政策實(shí)施后，青島樓市熱度已連續(xù)兩年下滑，這種跌跌不休的走勢(shì)在2020年并未改觀，反而在疫情影響下呈現(xiàn)斷崖式下跌。

青島在2017年主城區(qū)全面突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān)，2018年春天達(dá)到頂峰后，在隨后的“4·18”政策中，青島開始限購(gòu)、限售，鎖住樓市中大量資金，投資客開始退場(chǎng)，房?jī)r(jià)開始回調(diào)。

相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年2月青島新房成交共計(jì)2056套，環(huán)比1月份下降69.46％。同比2019年2月份，下降幅度為54.93％。二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)更為不容樂(lè)觀。2020年1月-3月，青島二手房共計(jì)成交8215套，環(huán)比2019年第四季度下降42.9%，同比2019年第一季度下降15.5%，其中二手普通住宅成交7900套。僅3月一個(gè)月，青島市二手房市場(chǎng)掛牌量就達(dá)到了114858套，增加3020套，價(jià)跌量漲。

即便是數(shù)據(jù)溫和的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示青島二手房自去年2月到今年2月連續(xù)13個(gè)月出現(xiàn)降價(jià)，2月環(huán)比下降0.6%，同比下降5.8%。

這些不樂(lè)觀的數(shù)據(jù)是地方政府頻繁出臺(tái)“救市”新政的根本原因。

一位不愿具名的青島地產(chǎn)人士表示，單從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是土地收入還是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)紓困來(lái)說(shuō)，青島都有為房地產(chǎn)政策“松綁”的沖動(dòng)。

實(shí)際上，自去年以來(lái)，青島西海岸和城陽(yáng)等地接連出臺(tái)人才購(gòu)房新政，城陽(yáng)今年更是推出了共有產(chǎn)權(quán)房政策，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看都活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

要真正落實(shí)“因城施策”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島已經(jīng)是第六個(gè)樓市政策“幾日游”的城市。包括青島在內(nèi)，最近一個(gè)多月全國(guó)已經(jīng)有海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等6個(gè)城市出現(xiàn)了政策“一日游”或者“三日游”的現(xiàn)象。

按照目前各城市出臺(tái)的樓市鼓勵(lì)性政策來(lái)看，基本都是按照“因城施策”的導(dǎo)向，從簡(jiǎn)化相關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)、分期繳納土地出讓價(jià)款、優(yōu)化商品房預(yù)售許可、優(yōu)化施工備案、合理調(diào)整繳費(fèi)節(jié)點(diǎn)、優(yōu)化農(nóng)民工工資保證金、放寬公積金提取額度、補(bǔ)貼“抗疫”一線工作人員等諸多方面入手。

“部分政策出發(fā)點(diǎn)是從刺激住房消費(fèi)角度進(jìn)行的，如果在意見征求或試行中遇到過(guò)激反應(yīng)，例如市場(chǎng)討論增加、部分房企違規(guī)漲價(jià)等，那么新政必然會(huì)被禁止或叫停。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)。

南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心研究員趙奉軍在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)則表示，在“因城施策”調(diào)控要求下，青島理應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況自主決策，現(xiàn)在看來(lái)很難實(shí)現(xiàn)。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)需求還在被限制，它本身就是遏制經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行的有利工具，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該從屬于宏觀經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)調(diào)控而不是反過(guò)來(lái)，我們不去利用它卻忽視它，這會(huì)給財(cái)政擴(kuò)張帶來(lái)更大壓力。如果利用得好，就會(huì)減少財(cái)政擴(kuò)張壓力，避免更大的債務(wù)負(fù)擔(dān)。”趙奉軍說(shuō)，在“雙支柱調(diào)控”框架中，現(xiàn)在房地產(chǎn)和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)明顯都處于下行期，此時(shí)政策并不存在沖突。如果擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈或要避免重蹈覆轍，應(yīng)在宏觀審慎監(jiān)管中咬住首付比例不放松同時(shí)維持限購(gòu)，讓它成為金融穩(wěn)定的防火墻。”