金融環(huán)境的變化，直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然近期金融環(huán)境繼續(xù)小幅寬松，但房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境暫時(shí)還不會(huì)大幅放松。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2020年3月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》顯示，3月份房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個(gè)月繼續(xù)小幅寬松。其中，M1同比增速小幅提高，一年期國(guó)債收益率已創(chuàng)2010年5月以來(lái)的近十年新低。

隨著央行多次降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)，市場(chǎng)利率持續(xù)下行。易居研究院預(yù)計(jì)，全國(guó)首套房貸平均利率仍有下降空間，但在目前政策基調(diào)不變的情況下，下降空間或不會(huì)太大。

金融環(huán)境繼續(xù)小幅寬松，首套房貸平均利率連續(xù)4個(gè)月小幅下降

央行數(shù)據(jù)顯示，3月末M1余額同比增長(zhǎng)5%，增速分別比上月末和上年同期小幅提高。住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速繼續(xù)小幅回落，一年期國(guó)債收益率較上個(gè)月下降，首套房貸平均利率小幅下降，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個(gè)月繼續(xù)小幅寬松。

易居研究院分析，由于一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，因此也能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。從歷史走勢(shì)來(lái)看，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率的走勢(shì)基本同向，且一年期國(guó)債收益率走勢(shì)領(lǐng)先于全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)。

根據(jù)報(bào)告，3月末中國(guó)一年期國(guó)債收益率為1.69%，比上月末低0.24個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期低0.75個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2010年5月以來(lái)的近十年新低。

另外，從房貸利率方面來(lái)看，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院此前對(duì)全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市533家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)首套房貸款平均利率已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月處于小幅下降趨勢(shì)，平均利率為5.45%，環(huán)比下降5BP，為對(duì)應(yīng)期限5年期LPR加點(diǎn)70BP；二套房貸款平均利率為5.77%，環(huán)比下降4BP，為5年期LPR加點(diǎn)102BP。

易居研究院報(bào)告顯示，2011年至今，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有3個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有2個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月和13個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2015年6月一年期國(guó)債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國(guó)債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

從后續(xù)來(lái)看，易居研究院認(rèn)為，新冠肺炎疫情發(fā)生后，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，央行年內(nèi)已三次降準(zhǔn)，未來(lái)MLF和LPR利率繼續(xù)下行或可期，中國(guó)一年期國(guó)債收益率2020年二季度有望繼續(xù)小幅下行。而從全國(guó)首套房貸平均利率看，不僅與市場(chǎng)利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。此次疫情對(duì)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的大多數(shù)行業(yè)均有影響，雖然已有不少城市出臺(tái)新政支持房地產(chǎn)行業(yè)，政策側(cè)重點(diǎn)在于幫扶房企，保障企業(yè)資金周轉(zhuǎn)安全，主要目的是為了穩(wěn)樓市，刺激需求端的政策不會(huì)大面積發(fā)布。

30城下調(diào)房貸利率水平，8城降幅超10BP

另一方面，根據(jù)此前融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份30個(gè)城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)，其中8個(gè)城市降幅在10BP以上，昆明首套房貸利率環(huán)比降幅最大，達(dá)29BP；7個(gè)城市的降幅為5BP，即房貸利率加點(diǎn)數(shù)維持不變；僅有4個(gè)城市首套房貸款利率水平有所上漲。

2020年3月份，一線城市悉數(shù)下調(diào)房貸利率水平。

在首套房方面，上海、廣州和深圳的首套房貸款利率平均水平均環(huán)比下調(diào)5BP，北京環(huán)比下調(diào)4BP，北上廣深的首套房主流貸款利率分別為5.3%、4.65%、5.29%和5.05%。

此外，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支行中，首套房方面，6家銀行分（支）機(jī)構(gòu)下調(diào)首付比例，涉及到4個(gè)城市，其中上海的部分銀行將首套房首付首次調(diào)至3成；6家銀行分（支）機(jī)構(gòu)上調(diào)首付比例，涉及到4個(gè)城市，北京有3家銀行將首套房首付首次由原來(lái)的3.5成調(diào)至4成。

在二套房方面，8家銀行分（支）機(jī)構(gòu)下調(diào)首付比例，涉及3個(gè)城市，其中溫州多家大行將二套房首付比例由原來(lái)統(tǒng)一的6成降至4成；7家銀行分（支）機(jī)構(gòu)上調(diào)首付比例，涉及6個(gè)城市，太原出現(xiàn)首家將二套房首付由4成直接調(diào)高至7成的銀行。

房貸利率仍有小幅下降空間，但下調(diào)空間不會(huì)太大

金融環(huán)境的小幅寬松，也給了市場(chǎng)未來(lái)下調(diào)房貸利率的想象空間。

事實(shí)上，自2月份以來(lái)，央行先后多次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾4月10日表示，2016年以來(lái)，央行為抑制資金過(guò)度流向房地產(chǎn)行業(yè)做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)是資本密集型行業(yè)，而且周期很長(zhǎng)，央行一直非常注重政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和一致性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”基調(diào)中，穩(wěn)預(yù)期尤其重要，預(yù)期不穩(wěn)反而對(duì)經(jīng)濟(jì)傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)做好工作。

另一方面，在經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，多地在松綁房地產(chǎn)政策后迫于壓力，均被刪除或撤銷(xiāo)文件。這也表明監(jiān)管層對(duì)于各地放松房地產(chǎn)調(diào)控的作法，仍表現(xiàn)的較為謹(jǐn)慎。再結(jié)合央行頻繁的表態(tài)，也說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)依然是以穩(wěn)為主，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)大放水，行業(yè)融資環(huán)境暫時(shí)還不會(huì)大幅放松。如果單從房貸方面來(lái)看，首套房貸利率大概率還將繼續(xù)小幅下行，但易居研究院預(yù)計(jì)，在目前政策基調(diào)不變的情況下，下降空間應(yīng)該不會(huì)太大。