在一家中小房企負責(zé)土地投資的陳飛（化名）已經(jīng)開始馬不停蹄出差之路。
“公司這幾個月都沒有拿到合適的土地，我負責(zé)的團隊壓力非常大，大量公司收縮土地投資人員的數(shù)量，如果不能拓展到項目那可能就會失業(yè)。”陳飛告訴第一財經(jīng)記者。
中國房地產(chǎn)從規(guī)模紅利時代開始向管理紅利時代換擋的過程中，拿地還是觀望，成為困擾每一個房企的終極命題。一方面，受到銷售吃緊、市場收縮、中短期預(yù)期不確定等因素影響，房企開始聚焦和收縮，誰都不敢再去貿(mào)然搶奪“地王”。另外一面，二線房企的規(guī)模擴張并未看到絕對天花板，可持續(xù)發(fā)展需求逼迫各家公司不得不奮力前行。
無論是土地投資人員，還是房企老板，都逐步發(fā)現(xiàn)尋找到合適項目的難度開始越來越大。在這個越來越擁擠的賽道上，拿地策略仿佛成為一個辯證的命題，并開始倒逼房企從源頭開始重新審視自己的商業(yè)模式，以獲得未來增長的通行證。
拿地成為生死線
不久前，一則發(fā)生在上海土地市場的新聞成為所有房企討論的話題。中國海外發(fā)展（00688.HK）、萬科（000002.SZ）和華潤置地（01109.HK）三家公司，因為涉嫌圍標(biāo)上海虹口住宅用地，相關(guān)負責(zé)人均被帶走協(xié)助調(diào)查。
第一財經(jīng)記者從相關(guān)人士處確認了上述消息。一時間，關(guān)于土地市場的討論聲音頗多。
圍標(biāo)并非新鮮事，這一長期存在的潛規(guī)則，又在較大層面上折射出房企目前面臨的拿地難題。較高的土地價格和越來越薄的利潤空間，迫使更多房企不得不選擇各種方式，保證自己的生存與發(fā)展。
“現(xiàn)在土地投資人員找工作越來越難，大量公司都不愿意養(yǎng)那么多人去拿地，在這樣的情況下，實際上也迫使大家想各種辦法自保，否則無法在激烈競爭中生存。”陳飛說。
實際上，今年3月開始，部分熱點城市土地市場就開始出現(xiàn)局部火熱情況。
3月25日，蘇州主城區(qū)出讓6宗涉宅地塊，總成交價為123.69億元。最終，東原地產(chǎn)、華潤置地、大發(fā)地產(chǎn)（061111.HK）、金科股份（000656.SZ）、蘇州恒泰、卓越集團分別取得上述六塊土地。
在江蘇常州，繼3月份多宗地刷新板塊成交單價紀錄后，常州的土拍熱度在土地供應(yīng)的影響下持續(xù)至4月。在4月10日的土拍中，常州公開出讓了位于中心城區(qū)天寧區(qū)紅梅街的地塊?？硕饳C構(gòu)反饋的競拍數(shù)據(jù)顯示，這宗地吸引了融創(chuàng)、德商、嘉宏、新城、金科等十家房企參拍，在經(jīng)歷67輪競價后，最終由德商溢價76%斬獲，成交樓板價達到19793元/平方米，刷新了常州土拍史上成交地塊單價紀錄。
“我們內(nèi)部高管開會，要求在近期必須拿地，積極拿地。”一位TOP10房企管理層告訴第一財經(jīng)記者。
另外一家中小房企分管土地投資高管則向記者抱怨：“長三角土地火爆程度超乎公司想象，大家都以為是拿地窗口期，沒想到所有房企都報名參與了拍賣。”
一個數(shù)據(jù)可以佐證。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，一季度，全國300個城市住宅用地成交樓面均價為4977元/平方米，同比上漲23.5%；成交平均溢價率為13.1%。
中國指數(shù)研究院分析，全國300城住宅用地成交樓面均價的上漲，一方面受各線城市成交結(jié)構(gòu)性因素的影響；另一方面，部分熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯增加，帶動企業(yè)拿地積極性提高。
“拿地是生死線，公司將利用購物中心和長租公寓勾地作為拿地抓手，計劃今年拿20個購物中心，30個長租公寓（包括輕資產(chǎn)）。”中駿集團（01966.HK）董事會主席黃朝陽在日前的投資者交流會上直言不諱。
沒有土地儲備，將無法保證未來的規(guī)模增長，即便是很多更加謹慎的房企，沒有拿到地同樣也非常難受。
“最近和政府溝通很多，但是一直沒有拿到地，今年我們也有相應(yīng)的指標(biāo)，雖然內(nèi)部放慢了腳步，但是我們也會擔(dān)心沒有土地?zé)o法帶來項目，從而公司話語權(quán)降低。”一位家閩系福建區(qū)域高管向記者表示。
多元化拿地日趨明顯
當(dāng)部分規(guī)模發(fā)展更有想法的二線房企正在更加積極拿地時，頭部房企的態(tài)度更加謹慎。
“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購機會會增加，但是好的標(biāo)的可能不會太多，所以公司拿地會謹慎，不賺錢的活不干。” 融創(chuàng)中國（01918.HK）董事局主席孫宏斌在今年的業(yè)績會上公開表示。
美的置業(yè)（03993.HK）主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂同樣比較謹慎，他表示今年拿地將集中在核心發(fā)達的城市和城市群布局。拿地的金額總量沒有具體的指標(biāo)，按照公司銷售規(guī)模和回款情況的1/3金額來進行補地。
目前的情況是，大部分二線公司則會拿出銷售金額的40%~50%進行補充土地儲備。
不過，無論是樂觀派還是謹慎派，幾乎所有的房企都有一個共識：不能全面依賴公開土地市場，而應(yīng)該進行更多元的拿地方式探索。
目前，除了公開土地出讓以外，并購、勾地、城市更新是其他幾類目前可以成立的拿地策略。
旭輝控股總裁林峰（00884.HK）表示，2019年公司多元化拿地占所有拿地總額的33%，今年計劃把這個占比提高到50%。
而就在兩年前，旭輝控股內(nèi)部80%以上土地儲備都來自公開土地市場拍賣，旭輝控股當(dāng)時認為多元化拿地方式依舊存在不確定性。
“從年初開始就有很多公司來找我談并購，不過我們還是比較謹慎，最重要的是可以算得來賬。”林峰說。
在今年逆周期加碼拿地的中駿集團，則希望通過“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式，盡可能勾地獲得土地。中駿集團助理總裁黃倫稱，這樣的戰(zhàn)略有利于公司以較便宜的價格獲取綜合用地，優(yōu)化收入來源，提供更為穩(wěn)定的現(xiàn)金和盈利增長。
根據(jù)中駿集團年報，2019年中駿集團新增46個項目，其中12個綜合體項目，而這些基本就是勾地。
同樣，大量通過商業(yè)勾地模式拓展的新城控股（601155.SH）也表示還將繼續(xù)保持這樣的商業(yè)模式。
“對于新城而言2019年拿地項目相對較少，疫情影響又導(dǎo)致土地出讓延后，因此貨值供應(yīng)延期，未來我們將提高自己的拿地節(jié)奏。”新城控股董事長兼總裁王曉松說。
根據(jù)新城控股內(nèi)部測算，預(yù)測2025年全國8萬方以上購物中心還將開業(yè)1500座商業(yè)地產(chǎn)，而這些購物中心的需求將成為公司的商業(yè)機會，并支撐公司的核心商業(yè)模式。
實際上，包括世茂房地產(chǎn)（00813.HK）、綠城中國（03900.HK）等主流房企在近年也開始成立了專職部門去拓展城市更新業(yè)務(wù)。此外，包括融創(chuàng)中國、萬科等公司都在把城市更新作為在一線城市拓展土地的重要手段。
“目前很多品牌開發(fā)商都在重新思考自己的商業(yè)模式，并打造成為土地拓展的核心能力。處于快速發(fā)展的二線、三線城市有產(chǎn)業(yè)資源有需求，如果可以滿足當(dāng)?shù)卣涂梢垣@得更加廉價的土地。”一家TOP10房企管理層告訴記者。
理性還是賭博
在陳飛看來，拿地的非理性因素正在增加。“大家都認為是窗口期的時間，就變成不是窗口期。”陳飛說。
克而瑞監(jiān)測，3月份大部分城市都恢復(fù)了土地供應(yīng)，從宅地供應(yīng)量上來看，3月宅地供應(yīng)建面環(huán)比2月上漲了157%，即使與去年3月相比，也上漲了18%，供應(yīng)顯著放量。
“三四月份是每年傳統(tǒng)的土地?zé)狳c期，很多土地現(xiàn)在拿下實際上可以在年底開盤，繼而貢獻銷售額，因此會讓很多有業(yè)績目標(biāo)的房企更有拿地?zé)崆椤?rdquo;一家上市房企總裁告訴記者。
該總裁透露，只要到5月底，基本上都有機會保障年底開盤，因此會讓房企有相對拿地?zé)崆椤?ldquo;不拿地錢放在賬上也沒有價值，總之需要資金和土地都周轉(zhuǎn)起來，才可以盈利。”
從此前房企公布的投資計劃看，龍湖集團（00960.HK）、華潤置地、中國海外發(fā)展在拿地上表現(xiàn)出相對積極的態(tài)度。其中，中梁控股（02772.HK）、龍光地產(chǎn)（03380.HK）的拿地銷售比達到0.5左右，在拿地方面更加積極。而新城控股、中國海外發(fā)展，正榮地產(chǎn)（06158.HK）拿地銷售比在0.3~0.4之間。
今年一直在加碼拿地的中駿集團，就設(shè)置了非常嚴苛的投資條件，對于許多投資人員，要求其在兩個月內(nèi)拿到地，否則可能被淘汰。通過機制保障，中駿集團希望可以更加領(lǐng)先去獲取更多土地資源。
不過，對于許多房企而言，拿地決策無異于“囚徒困境”。
所謂囚徒困境，實際上指合作對雙方在合作時是整體效用最優(yōu)化，但是由于個體存在，因此保持合作本身異常困難。房企面臨的問題亦如此，如果大家都不去搶地，那么每一塊土地價格都可以相對下降。但是誰都擔(dān)心自己手上沒有資源，因而形成激烈競爭態(tài)勢。
寶龍地產(chǎn)（01238.HK）總裁許華芳就公開表示近期土地市場過熱。“我們參與了十多次土地拍賣，不過沒有一塊拿到，本來以為是撿漏的機會，卻發(fā)現(xiàn)市場還是很多企業(yè)在拿地。”許華芳在業(yè)績會上稱。
“實際上大家都要生存，目前業(yè)內(nèi)甚至有5家一起合作拿地，來降低拿地成本，這是目前公開土地出讓可以降低競爭的有效辦法。不過，這樣的情況也有圍標(biāo)嫌疑，上海的虹口土地事件就讓相關(guān)部門不是很滿意。”上述總裁分析。
實際上，隨著大部分房企開始進一步聚焦一二三線核心城市和城市群之后，這些市場有限的土地資源必將與房企的需求構(gòu)成矛盾。
“每年都會發(fā)現(xiàn)機會越來越少，但是還要繼續(xù)努力去尋找。”陳飛說。
顯然，拿地的策略本身反映了各個房企對于規(guī)模和未來預(yù)期的判斷。不過，規(guī)模紅利時代已經(jīng)接近尾聲，當(dāng)房企逐漸開始關(guān)心利潤時，拿地的難度還會增加。
“只有把自身所長做到極致，‘不對稱’發(fā)展，才能形成競爭優(yōu)勢。”中南置地總裁陳昱含說。
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