各地對(duì)樓市放松政策的試探還在持續(xù)中。
近日，四川省樂山市和山東省青島市相繼發(fā)布了樓市政策。具體來看，樂山對(duì)“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了放松，其中“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)提到“商業(yè)性個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，不納入認(rèn)定范圍”；青島則發(fā)布為期100天的“限時(shí)”放松，即換房時(shí)產(chǎn)證滿兩年可交易、滿足人才認(rèn)定的非戶籍及新落戶大學(xué)生享受本市戶籍人口購(gòu)房。
值得一提的是，近期各地松綁政策頻繁推出，卻又很快遭“撤回”。3月下旬，浙江海寧發(fā)布曾發(fā)布政策稱，云上房博會(huì)期間“暫停執(zhí)行非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房政策”，但推出僅兩小時(shí)便被“聚焦房住不炒”取代。而早前駐馬店、廣州、濟(jì)南也已經(jīng)歷過“寬松政策一日游”。
那么，樂山和青島的“松綁”政策能否免遭撤回的命運(yùn)？
商業(yè)貸款結(jié)清則不納入認(rèn)貸范圍
4月7日，樂山市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于明確和調(diào)整我市住房公積金貸款、提取部分政策的通知》。
該政策明確支持職工購(gòu)買首套普通自住住房和第二套改善型住房，對(duì)“認(rèn)房認(rèn)貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確調(diào)整。
具體來看，新政策規(guī)定，在認(rèn)房方面，購(gòu)房人（申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人）在購(gòu)房所在地、住房公積金繳存地有住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍記錄的，納入認(rèn)定范圍。對(duì)比2018年8月的政策，認(rèn)定范圍縮減，剔除了戶籍所在地和工作所在地的情況。
在認(rèn)貸方面，新政策規(guī)定，以購(gòu)房人（申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人）在中國(guó)人民銀行個(gè)人信用報(bào)告記載的住房貸款記錄為準(zhǔn)。住房公積金貸款結(jié)清和未結(jié)清的，均納入認(rèn)定范圍；商業(yè)性個(gè)人住房貸款未結(jié)清的，納入認(rèn)定范圍，商業(yè)性個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，不納入認(rèn)定范圍。
這也改變了2018年推行的“無(wú)論該住房貸款是否已結(jié)清，均納入認(rèn)定范圍”。
“認(rèn)貸”新標(biāo)準(zhǔn)也意味著，商業(yè)房貸結(jié)清后即不算入貸款記錄內(nèi)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向記者表示，這對(duì)于此前單一申請(qǐng)商業(yè)住房貸款而已結(jié)清的，后續(xù)置換需求在公積金貸款層面會(huì)更有利。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，樂山對(duì)于過去比較嚴(yán)厲的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策進(jìn)行了調(diào)整，這使得部分有房產(chǎn)或有貸款記錄的購(gòu)房者，或可以享受房貸套數(shù)認(rèn)定方面的優(yōu)惠。
“后續(xù)預(yù)計(jì)全國(guó)各地的公積金管理中心也會(huì)繼續(xù)出臺(tái)政策，對(duì)公積金貸款給予更大的支持。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“可以推測(cè)，考慮到商業(yè)銀行貸款的額度和規(guī)模比較充足，預(yù)計(jì)后續(xù)部分商業(yè)銀行在認(rèn)房和認(rèn)貸方面也會(huì)有類似的松綁，進(jìn)而促進(jìn)貸款業(yè)務(wù)和購(gòu)房交易的活躍。”
但在億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨看來，樂山市的政策影響不會(huì)很大，“只是公積金不認(rèn)貸了”，而且“（公積金貸款）額度很低”。
《通知》顯示，申請(qǐng)人及配偶雙方均繳存住房公積金的，最高貸款額度為50萬(wàn)元。申請(qǐng)人單方繳存住房公積金的，最高貸款額度為40萬(wàn)元。
張波也認(rèn)為，這一政策可以視為公積金貸款的適度調(diào)整，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響相對(duì)有限，并不會(huì)影響成交量和房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。
事實(shí)上，2月21日，河南省駐馬店市出臺(tái)的穩(wěn)樓市政策中便曾提及，公積金購(gòu)買首套房的最低首付比例由30%下調(diào)為20%。
當(dāng)時(shí)有對(duì)駐馬店當(dāng)?shù)厍闆r較為了解的人士向記者表示，駐馬店當(dāng)?shù)毓e金繳得少，同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商不支持公積金貸款、組合貸的情況，若是剛需則會(huì)因此選擇商貸，因此這個(gè)刺激政策“效果不會(huì)很明顯”。不過，即便并不一定會(huì)產(chǎn)生實(shí)際刺激效果，駐馬店的政策還是很快就被撤下。
二季度購(gòu)房政策放松第一槍
相較而言，青島發(fā)布的政策，效果可能會(huì)更明顯。
3月下旬，青島市推出了“2020青島百日萬(wàn)店消費(fèi)季”活動(dòng)。這場(chǎng)為期100天的活動(dòng)旨在進(jìn)一步恢復(fù)和提振消費(fèi)市場(chǎng)活力，而住房銷售也作為重要的板塊被給予了“優(yōu)惠政策”。
4月10日晚，房產(chǎn)板塊的“2020青島百日萬(wàn)店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動(dòng)規(guī)則發(fā)布，在限售和限購(gòu)方面皆有所松動(dòng)。
在限售方面，活動(dòng)規(guī)則第5條規(guī)定，“鼓勵(lì)改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購(gòu)1套住房的，原有住房應(yīng)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年并辦理買賣合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后，即可對(duì)新購(gòu)住房的買賣合同予以網(wǎng)簽備案。”
這改變了此前“需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿5年后方可上市交易”的規(guī)定，意味著限售期由5年縮短至2年。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英向記者表示，限售期的改變，讓青島部分置換改善型需求釋放入市，一定程度上可以認(rèn)為是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的鼓勵(lì)政策，激活城市的住房消費(fèi)。
需要注意的是，該限售政策的調(diào)整需在換房的情況下才適用。
在限購(gòu)方面，青島此次活動(dòng)也給予了松綁。其中，第4條規(guī)則稱“對(duì)由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，不按其擁有一套住房計(jì)算”，而過去則“按其擁有一套住房計(jì)算”。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這實(shí)際上在房屋擁有套數(shù)方面進(jìn)行了調(diào)整或放松，“部分居民家庭房屋持有的套數(shù)認(rèn)定方面會(huì)更加寬松，即便實(shí)際占有部分房產(chǎn)，也可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)房戶，這樣就突破了既有的限購(gòu)政策，甚至可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行購(gòu)房”。
同時(shí)，第6條、第7條規(guī)則顯示，除了符合條件的人才購(gòu)買首套房不需要落戶或社保納稅之外，外地到青島讀大學(xué)且遷來戶口的大學(xué)生，可購(gòu)房；而青島到外地讀大學(xué)的學(xué)生，即便戶口暫時(shí)遷離，也可購(gòu)房。這實(shí)際上為部分居民家庭增加了購(gòu)房名額。
億翰智庫(kù)認(rèn)為，放松限購(gòu)條件后，滿足購(gòu)房條件的個(gè)體增加，因而可能釋放部分新增購(gòu)房需求。
“青島此類政策的出臺(tái)，應(yīng)該說具有很強(qiáng)的松綁效應(yīng)，無(wú)論在限購(gòu)的房源套數(shù)認(rèn)定方面還是限售期減少，都體現(xiàn)了降低購(gòu)房門檻、鼓勵(lì)購(gòu)房和換房的導(dǎo)向，有助于穩(wěn)定住房交易、刺激住房消費(fèi)、激活改善型購(gòu)房需求等?？傮w上看，青島打響了今年二季度購(gòu)房政策放松的第一槍。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
國(guó)仕英認(rèn)為，此次活動(dòng)的主要目的還是為了減少疫情帶來的影響，地方城市千方百計(jì)地促進(jìn)消費(fèi)回補(bǔ)和潛力釋放，盡量把疫情所帶來的影響降到最低。
“一季度青島同比下跌29%，政策的調(diào)整會(huì)使得市場(chǎng)更快恢復(fù)正常。”國(guó)仕英表示，“并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的沖擊，市場(chǎng)還是保持‘房住不炒’原則，適當(dāng)微調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”
值得一提的是，此次政策是在“消費(fèi)季”主題下推行的，期限為一百天。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，只落地100天，其實(shí)是避免政策影響大。
在張波看來，青島限購(gòu)放松的政策主要針對(duì)人才，“屬于人才政策的范疇，一般不會(huì)撤銷”。
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