4月10日，青島市不動產(chǎn)登記中心主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布消息稱，青島將開展為期100天的“2020青島百日萬店消費季”活動，并推出了新規(guī)，鼓勵改善需求入市。這意味著青島適度放寬了限售政策，從5年變成了2年。除了青島外，疫情發(fā)生以來，已經(jīng)多達幾十個城市出臺了穩(wěn)樓市政策，諸如延期或分期繳納土地出讓金、放寬預售條件、契稅減免、直接購房補貼等。

國泰君安證券宏觀團隊分析認為，“房住不炒”“三穩(wěn)”仍是主基調(diào)，但是在疫情沖擊下，地方層面出臺支撐居民房地產(chǎn)需求政策已是需要和必然。

青島限售5年變2年

在此次新規(guī)出臺之前，青島的新房和二手房是限售5年。2018年4月18日，青島市國土資源和房屋管理局曾發(fā)布《關(guān)于持續(xù)促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行的通知》，在青島市區(qū)范圍內(nèi)新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿5年后方可上市交易。

按照此次出臺新規(guī)，青島明顯放寬了房屋限售年限，從5年變?yōu)?年。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，這是對既有限售政策的很明顯調(diào)整。當然也需要注意，此類限售政策調(diào)整是有前提的，即是換房的情況下才適用。

在業(yè)內(nèi)人士看來，青島此舉更多是為支持住房改善需求。

值得關(guān)注的是，青島的住房限售政策調(diào)整是置于百日萬店消費季的活動中。據(jù)了解，此類消費刺激的活動涉及10個產(chǎn)業(yè)和部門，而房地產(chǎn)成為其中一個重要的部門。嚴躍進表示，從青島此次政策出臺的背景來看，主要是配合了百日萬店消費季的活動，體現(xiàn)了政府在激活消費方面的決心和導向。住房消費也成為近期地方政府刺激消費的重要領(lǐng)域。青島此類政策的出臺，體現(xiàn)了降低購房門檻、鼓勵購房和換房的導向，有助于穩(wěn)定住房交易、刺激住房消費、激活改善型購房需求等。

疫情沖擊下，多地出臺穩(wěn)樓市政策

今年，新冠疫情的暴發(fā)給中國房地產(chǎn)市場帶來沖擊，對房企銷售、交付、結(jié)算等多方面的經(jīng)營節(jié)奏都造成了較大的影響。

央行4月10日發(fā)布的一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，住戶部門貸款增加1.21萬億元，同比增量有所下降，短期、中長期貸款增量同比均有所下滑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，今年一季度的住戶貸款整體明顯下調(diào)，短期與中長期可以說是全面萎縮。

眾所周知，住戶部門中長期貸款反映了我國居民的個人住房按揭貸款情況。央行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘表示，“初步判斷是受疫情影響，居民的消費和購房大幅減少所致。”

貝殼研究院發(fā)布的報告顯示，受疫情影響，今年一季度66座大中城市新房市場總體成交面積與成交套數(shù)分別為4247萬平方米、37萬套，累計同比分別下滑25.6%、28%。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模較去年同期同比下降近20.8%。

在此背景下，已經(jīng)有多個城市出臺新政，支持房企復工復產(chǎn)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，諸如簡化相關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)、延期或分期繳納土地出讓金、優(yōu)化預售條件、減免契稅、放寬公積金提取額度、直接購房補貼等。

與此同時，部分地方政府出臺的樓市寬松政策遭遇“官網(wǎng)一日游或半日游”，諸如河南駐馬店提出降低首套住房貸款首付比例，海寧戶籍在海寧可以買多套房，廣州宣布商服類項目不再限定銷售對象等。

張大偉認為，包括海寧等松綁政策的確有鼓勵炒房的嫌疑，“部分政策明顯觸碰了政策底線，違背了‘房住不炒’的大原則。”

“雖然多個城市的政策一日游，但在地方財政壓力下，預計后續(xù)依然還會有更多的城市試探政策底線。”張大偉表示。

對于支持剛需和改善需求的扶持性住房政策，在張大偉看來，并不違背“房住不炒”原則。“疫情下，宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化，過去過嚴的房地產(chǎn)調(diào)控的確應該有所調(diào)整，特別是在符合‘房住不炒’的原則下，針對剛需和改善需求應該出臺一定的政策，這不違背樓市調(diào)控原則，也不會對市場帶來太大影響。”

“房住不炒”“三穩(wěn)”仍是主基調(diào)

年內(nèi)三次降準，以及疫情以來地方政府在房地產(chǎn)政策方面的頻頻動作，均令市場對于接下來房地產(chǎn)調(diào)控政策抱有寬松預期。

但是，從中央各個層面的表態(tài)來看，堅持“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”仍是主基調(diào)。

在4月10日舉行的一季度金融數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產(chǎn)行業(yè)做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產(chǎn)行業(yè)特點是資本密集型行業(yè)，而且周期很長，央行一直非常注重政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和一致性。房地產(chǎn)市場的“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期）基調(diào)中，穩(wěn)預期尤其重要，預期不穩(wěn)反而對經(jīng)濟傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩(wěn)”目標做好工作。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，央行強調(diào)延續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控“三穩(wěn)”，是延續(xù)“房住不炒”的調(diào)控思路，抑制寬松貨幣過度流向房地產(chǎn)行業(yè)。

此前，中央多個部門以及相關(guān)負責人也多次重申房住不炒。中國人民銀行會同財政部、銀保監(jiān)會3月3日召開金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會暨電視電話會。會議強調(diào)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

3月22日，國新辦舉行應對國際疫情影響維護金融市場穩(wěn)定發(fā)布會，銀保監(jiān)會副主席周亮表示，要堅決落實“房住不炒”的要求，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時我們還會積極配合地方政府穩(wěn)妥處置好地方隱性債務(wù)問題。

3月16日，國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長、新聞發(fā)言人毛盛勇表示，“房住不炒”的定位沒有改變，這些年不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，強化落實地方主體責任，房地產(chǎn)市場應該說是總體平穩(wěn)局面已經(jīng)基本形成。以穩(wěn)地價為預期，房地產(chǎn)的發(fā)展政策要按照推動高質(zhì)量發(fā)展的要求，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策。

在業(yè)內(nèi)人士看來，根據(jù)因城施策的原則，在穩(wěn)樓市方面，地方政府調(diào)控仍有空間，諸如在支持自住需求以及改善需求方面，但目前的調(diào)控仍是以“穩(wěn)”字為主，“房住不炒”仍是主基調(diào)，應避免政策引起地價、房價、預期的大變化。