2020年開局，一場突如其來的疫情打亂了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售節(jié)奏，延長假期、推遲復工、小區(qū)封閉、關閉售樓處，房地產(chǎn)成為疫情中“受傷”最重的行業(yè)之一。據(jù)貝殼研究院4月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度二手房成交量環(huán)比減少39.2%，同比減少44.6%。
隨著全國疫情防控形勢穩(wěn)定，前期積累剛需釋放，3月二手房市場成交快速修復，較前兩月增長40%以上，基本恢復至去年同期水平的63%?？傮w來看，一季度二手房市場呈現(xiàn)明顯的“V”形走勢，房地產(chǎn)市場韌性強勁。
對于已經(jīng)到來的二季度，貝殼研究院持樂觀預期，預計將延續(xù)復蘇態(tài)勢，但由于全球經(jīng)濟下行風險增加，國內房地產(chǎn)市場也面臨收入效應的挑戰(zhàn)，下半年房地產(chǎn)走勢存在不確定性。
剛需先行 市場預期提升 推動交易“V”形反彈
根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的報告，一季度二手房市場的恢復呈現(xiàn)出南強北弱、剛需入場和量增價穩(wěn)三大特點。
從地域分布來看，長三角復蘇力度最強，京津冀最弱。其中，上海、南京與杭州三個長三角城市3月成交量已經(jīng)明顯超過疫情前的12月的水平，目前恢復至去年三月水平的75%。以成都、合肥、重慶為代表的中西部城市與大灣區(qū)，3月成交量也已接近疫情前12月水平。而京津冀地區(qū)的恢復程度明顯弱于其他地區(qū)，3月成交量約為去年12月水平的62%，僅相當于去年同期水平的40%。
隨著復工復產(chǎn)穩(wěn)步推進，前期積累的剛需快速入場帶動市場回暖。根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，3月鏈家18城成交面積在90平以下占比高出疫情前約3個百分點，達到72.4%。以北京為例，3月，450萬以下房源成交占比相較疫情前提高將近7個百分點，60平以下房源成交占比、25-29歲年齡段成交客群占比均有2個百分點的提升，剛需入市節(jié)奏更快。
盡管成交量呈現(xiàn)明顯反彈，但受整體供需矛盾依舊緩和影響，成交價格并未出現(xiàn)較大浮動。對此，貝殼研究院指出，目前交易仍處于低位反彈階段，整體來看絕對水平依舊較低，還沒有到達能讓價格明顯上漲的量級，且整體供需矛盾依舊較為緩和，大部分城市的業(yè)主調價中漲價占比不足30%，房源成交周期均超過120天，市場交易節(jié)奏依舊緩慢。
除了因疫情影響導致的剛需集中釋放外，疫情期間部分小區(qū)對租客的出入限制，加速了部分年輕租客買房的步伐，貝殼研究院認為，調控政策、信貸政策的邊際放松帶來的市場預期，也提升了購房者的入市積極性。
二季度改善需求加速釋放 全年成交仍存不確定性
對于后市二手房市場的發(fā)展趨勢，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，隨著“賣小房買大房”的改善需求積極入市，二季度改善需求釋放節(jié)奏會加快。
從貝殼研究院提供的短期先行指標看，新增供給與新增需求正在迅速恢復，3月重點18城鏈家二手房市場的新增客源量環(huán)比增加53.2%，同比增加96.2%，達到2019年以來新增客源量的月度峰值水平。北京3月新增客源量環(huán)比增加102.3%，同比去年小陽春增加22.6%，且達到2017年調控以來的高點，二季度市場交易量同比提升40%以上。
新增房源方面，疫情發(fā)生以來，90平以下、2居室及以下房源占比較此前增加了超2個百分點。以北京為例，3月新增掛牌房源中60平以下房源供應比例相較去年12月增加1.8個百分點，一居室房源供應比例比去年12月增加2.4個百分點，小戶型比例提升，改善型需求被激發(fā)。
帶看層面，大戶型、次新房帶看占比的上升也直接反映了改善需求的增加。數(shù)據(jù)顯示，3月18城鏈家二手房新增帶看房源中三居及三居以上占比41%，較1月占比增加1個百分點，同比去年增加1.6個百分比，且客戶偏好傾向于房齡低于10年的房子，3月帶看房型中房齡在10年以下的占比38.6%，較1月占比增加2.8個百分點，同比去年增加3.7個百分點。
不過，受城市基本面和疫情前的市場供需情況影響，各城市間延續(xù)復蘇的力度不一。貝殼研究院指出，總體來看，受益于一體化程度較高，長三角城市群樓市復蘇力度強勁，其次，成都、重慶、合肥、鄭州等重點二線城市對周邊人口吸引力強，疫情加劇了人口流向省會城市的趨勢，預計市場也有長期支撐；而珠三角城市圈中廣州深圳外的城市面臨較大的經(jīng)濟轉型壓力，京津冀在政策壓力下活力也相對更弱。
盡管對于二季度市場預期樂觀，但由于全球經(jīng)濟受疫情影響存在嚴重的衰退風險，國內企業(yè)和居民端杠桿不低，對后續(xù)需求端購買力造成不確定性影響，國內房地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)，貝殼研究院分析認為，二季度后會有一定低迷，10月后或將又開始活躍。
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