雙方約定賣方承諾自上述房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起多少日辦理原有戶口全部遷出手續(xù)，如果發(fā)生逾期一日就需要向買方支付違約金，直到房?jī)?nèi)戶口全部遷出為止。
在二手房交易過程中，作為賣方，最重要的一個(gè)義務(wù)就是及時(shí)的向買方交付房屋，也就是我們常說(shuō)的要按照約定的時(shí)間遷出出售的二手房。但實(shí)踐中有的賣方可能會(huì)逾期遷出，此時(shí)會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。那么究竟二手房賣方逾期遷出有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
一、二手房賣方逾期遷出有什么風(fēng)險(xiǎn)
二手房交易過程中會(huì)涉及到一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)就是房屋的過戶問題，很多房主辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后遲遲不按照合同約定的時(shí)間遷出，這樣的情況表面上看著是沒有給購(gòu)房者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，但是售房者是需要承擔(dān)一些違約責(zé)任的。
一般售房者的戶口是與房子綁定的，因此為了保證售房者能夠及時(shí)的遷出戶口，購(gòu)房者與售房者會(huì)簽訂了合同補(bǔ)充條款，雙方約定賣方承諾自上述房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起多少日辦理原有戶口全部遷出手續(xù)，如果發(fā)生逾期一日就需要向買方支付違約金，直到房?jī)?nèi)戶口全部遷出為止。
如果賣方在合同中對(duì)戶口的遷出時(shí)間已經(jīng)作出了承諾，就應(yīng)該嚴(yán)格的執(zhí)行，賣方向買方支付違約金。
二、八大注意遠(yuǎn)離二手房逾期遷出糾紛
(一)重視戶口問題。
記住無(wú)論是教育地產(chǎn)還是二手房，都要重視戶口問題。畢竟無(wú)法落戶會(huì)給自己造成各種各樣的麻煩和損失，因此房產(chǎn)交易過程中，談判的重點(diǎn)不光是房屋的產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面，還應(yīng)當(dāng)包括戶口問題。
(二)預(yù)先全面調(diào)查核實(shí)房屋內(nèi)所有的戶口。
即使是房主承諾了屋內(nèi)的戶口情況，購(gòu)房者也需要自己親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實(shí)。這樣做不僅可以核實(shí)售房者承諾的真實(shí)性，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售房以前購(gòu)房時(shí)的上家戶口等。
如果是通過中介買房的話，也可以委托中介代為核實(shí)的房屋的戶口，記得核實(shí)后要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止一些中介人員的疏忽或欺騙行為給自己造成損失。
(三)明確的在合同中約定賣方遷出時(shí)間。
(四)戶口的遷出時(shí)間最好約定在房屋登記過戶之前。
(五)通過預(yù)留房屋尾款和違約金的雙層方式對(duì)售房者施加壓力。這樣可以迫使其誠(chéng)實(shí)守信，按期遷出。
預(yù)留的尾款應(yīng)當(dāng)在合同中明確說(shuō)明先遷戶口然后再交付房款，約定好順序防止對(duì)方惡意違約，且房屋尾款的數(shù)額不宜過低。在簽訂違約金條款時(shí)也應(yīng)當(dāng)注意要能夠適用于遷移戶口。
(六)如果售房者約定在交易后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購(gòu)房者要考慮自己是否應(yīng)該接受。
可以在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定好賣方不遷移戶口的賠償責(zé)任，如逾期一日則應(yīng)當(dāng)按照房屋總價(jià)的萬(wàn)分之五計(jì)算，直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止。
這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，可以有效地促進(jìn)賣方及時(shí)履行合同中戶口條款，避免不必要的爭(zhēng)議。
(七)雙方最好多商量。
如果交易雙方進(jìn)入訴訟這一環(huán)節(jié)的話，最好可以借助法院施加的壓力來(lái)促使對(duì)方遷移戶口，履行義務(wù)，最好能夠和對(duì)方進(jìn)行良好的溝通來(lái)達(dá)到訴訟目的，防止關(guān)系僵化。
(八)和法官保持積極的溝通
訴訟過程中應(yīng)當(dāng)告知法官你的目的仍然是促使對(duì)方履行義務(wù)遷出合同，請(qǐng)求法官施加壓力做好對(duì)方的工作，使售房者盡快遷出。
進(jìn)行二手房的買賣，不管你是作為賣方還是買方，此時(shí)都應(yīng)該按照約定積極履行自己的義務(wù)。其中買方需要及時(shí)的支付房屋對(duì)價(jià)，而賣方則應(yīng)該及時(shí)的遷出房屋，為購(gòu)房者騰房。當(dāng)然要是出現(xiàn)賣方逾期遷出的情況，則可以追究法律責(zé)任。
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