伴隨著全國(guó)疫情防控形勢(shì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸回溫。

4月2日，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受疫情與小區(qū)封閉影響，2020年第一季度成交量環(huán)比減少39.2%，同比減少44.6%，當(dāng)前季度成交量為近五年季度成交最低水平。但是，3月市場(chǎng)成交快速修復(fù)，重點(diǎn)18城市鏈家二手房成交量比1-2月成交量增長(zhǎng)41.8%，目前成交量已恢復(fù)至去年3月水平的63%。市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“V”形走勢(shì)。

“確實(shí)回暖了，之前一些客戶覺得經(jīng)濟(jì)不太好想把錢放手里再看看，但也有些客戶怕錢貶值了，最近幾周，二手房的帶看量明顯增加了。”上海鏈家一經(jīng)紀(jì)人說(shuō)道。

據(jù)該經(jīng)紀(jì)人稱，其今年以來(lái)一共開了四單，其中三單都是3月份簽單，還有一單是在2月底。

不過(guò)，該經(jīng)紀(jì)人指出，“價(jià)格有一定的商討余地，基本比掛牌價(jià)要低一些再成交，一些小戶型、低總價(jià)的剛需房看的比較多。”

剛需客戶先行入市帶動(dòng)市場(chǎng)回暖

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，因疫情而積壓的需求在3月開始釋放，其中主要是前期積累的剛需客戶快速入場(chǎng)帶動(dòng)市場(chǎng)回暖。

3月鏈家18城成交面積在90平以下占比高出疫情前水平約3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到72.4%。從典型城市來(lái)看，北京、上海、成都、南京四個(gè)城市3月成交面積在90平以下占比較上月均有不同程度的提高，北京增加2.3個(gè)百分點(diǎn)，上海增加2.6個(gè)百分點(diǎn)；成都增加3.9個(gè)百分點(diǎn)；南京增加1.4個(gè)百分點(diǎn)。

從市場(chǎng)復(fù)蘇情況來(lái)看，上海、南京與杭州三個(gè)長(zhǎng)三角城市3月成交量已經(jīng)明顯超過(guò)疫情前的12月的水平，目前恢復(fù)至去年三月水平的75%。其次為中西部地區(qū)（代表城市為成都、合肥、重慶）與大灣區(qū)（代表城市為廣州、深圳），3月成交量接近疫情前的12月水平。中西部地區(qū)中成都的成交量恢復(fù)速度明顯快于其他城市；大灣區(qū)廣州的成交量恢復(fù)速度快于深圳。京津冀地區(qū)（代表城市為北京、天津、廊坊）的恢復(fù)程度弱于其他地區(qū)，3月成交量大約為去年12月水平的62%，相當(dāng)于去年同期水平的40%。

市場(chǎng)反彈并沒有推高價(jià)格

從今年一季度整體來(lái)看，為了降低疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，2月以來(lái)，各地政府堅(jiān)持“房住不炒”定位，更加靈活地因城施策，多地集中出臺(tái)了房地產(chǎn)扶持政策，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至3月底，已有超60個(gè)省市從供需兩端出臺(tái)了扶持政策，其中以供給端為主、需求端為輔。

不過(guò)，中央保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，2月以來(lái)，財(cái)政部、央行、銀保監(jiān)會(huì)、統(tǒng)計(jì)局等中央部門多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

這也導(dǎo)致部分城市的“大尺度”的需求端松綁政策現(xiàn)“一日游”。

可以看到的是，雖然3月份市場(chǎng)開始企穩(wěn)反彈，但并未推高房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)顯示，3月重點(diǎn)17城中有14個(gè)城市均價(jià)較1&2月成交均價(jià)下跌。成交量雖然大幅反彈，但是價(jià)格依舊較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)明顯上漲。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，目前，供求的基本面沒有發(fā)生大的變化、宏觀調(diào)控政策也沒有發(fā)生大的變化，市場(chǎng)的需求只是被延后了一個(gè)半月，因此對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不大。市場(chǎng)反彈但是并未推高價(jià)格的原因在于目前的交易是低位反彈，整體來(lái)看絕對(duì)水平依舊較低，還沒有到達(dá)能讓價(jià)格明顯上漲的量級(jí)。且整體供需矛盾依舊較為緩和，大部分城市的業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比不足30%，買方的市場(chǎng)地位高。房源成交周期均超過(guò)120天，市場(chǎng)交易節(jié)奏依舊緩慢。

66城新房成交不理想，房企重啟新房售樓處

對(duì)于新房市場(chǎng)而言，今年一季度由于售樓處關(guān)、停工等影響了新房線下業(yè)務(wù)的開展，不過(guò)3月以來(lái)，全國(guó)各地售樓處重啟帶動(dòng)了部分新房成交。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，2020年一季度66座大中城市成交規(guī)模不理想。其中一線城市成交套數(shù)同比下滑39.5%；成交面積同比下滑38.4%；二線城市成交套數(shù)同比下滑34.9%；成交面積同比下滑31.7%；三四線城市同比下滑17.1%；成交面積同比下滑15.6%。

從一線城市排名看，上海和廣州下跌幅度較大，均超過(guò)40%；深圳成交量保持低位水平，顯示有2%的增長(zhǎng)。

從房企銷售額來(lái)看疫情對(duì)新房市場(chǎng)的影響則更為直接。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，TOP100房企銷售16628億元，同比下降22.3%。

雖然各大房企在疫情影響下舉步維艱，春節(jié)之后線下售樓處關(guān)閉導(dǎo)致銷售受阻。不過(guò)，貝殼研究院指出，各大房企開始尋求銷售線上化措施，在疫情期間積累客戶資源，并且以恒大為首的眾多企業(yè)已經(jīng)開始采取打折銷售策略，預(yù)計(jì)市場(chǎng)進(jìn)入恢復(fù)期后，將帶動(dòng)整體市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇。

“上個(gè)月以來(lái)，疫情開始好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在新房售樓處已經(jīng)基本上全開了，隨時(shí)都可以帶看。”上海鏈家新房部經(jīng)紀(jì)人表示。

上述中介指出，“最近大家都出來(lái)看房了，一線城市價(jià)格還是堅(jiān)挺的，不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)，恒大很多三四線城市的盤在打折，上海周邊的一些樓盤也在打7折。上海這邊的話，基本上沒有太大的變化，只有虹橋的金茂悅現(xiàn)在給我們鏈家客戶有優(yōu)惠，一套優(yōu)惠40萬(wàn)。”

“房子不同于其他產(chǎn)品，有其自身屬性，一方面高總價(jià)，另一方面，如果不實(shí)地線下看的話，對(duì)房子周邊的配套或者環(huán)境都很難實(shí)際掌握。反正肯定線下售樓處比較好，3月份疫情好轉(zhuǎn)了，最近看房的人明顯多了。我們現(xiàn)在小戶型的只剩下一二層這種位置，大戶型的還有。”位于上海浦東一售樓處工作人員說(shuō)道。

貝殼研究院認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市需求量仍在，疫后下跌幅度較大的一線城市將出現(xiàn)一定程度的反彈。