以前，房企要成為“好學生”，或許只要銷售額一項完成得好就可以了。如今，營業(yè)額、合同銷售額、毛利率、凈負債、土儲、融資成本……這些核心指標各項均不能有明顯的短板，房企的成績單才能稱之為優(yōu)秀。

3月下旬開始，房企進入年報發(fā)布季，截至目前，已有約30家港股上市房企公布了2019年業(yè)績報。不光只追求規(guī)模，很多房企異口同聲地喊出，把關(guān)注點轉(zhuǎn)移到提高利潤率、降低負債上。

增速放緩繼續(xù)加大推貨

2019年，中國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，百強房企銷售規(guī)模較2018年略有增長，但行業(yè)增速較前兩年顯著放緩。

克而瑞的研究報告指出，2019年內(nèi)，各梯隊房企門檻進一步提升，但規(guī)模房企擴容放緩，新增千億房企數(shù)明顯下降，近4年來房企整體的目標完成率也逐年降低。總體來看，目前行業(yè)保持長期平穩(wěn)發(fā)展的市場環(huán)境已趨于明朗，預(yù)計2020年企業(yè)整體規(guī)模增長將繼續(xù)維持穩(wěn)中有升，百強房企內(nèi)部的分化格局將會得到延續(xù)。各梯隊房企競爭格局加劇的同時，TOP30成為規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。

進入房地產(chǎn)市場后半場，房企已經(jīng)不能一味追求規(guī)模擴張，發(fā)展重點也逐步由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，企業(yè)整體的目標增速也將趨緩。未來，市場的比拼將歸于房企的城市布局、品牌效應(yīng)、產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營管理效率等因素，這也將決定房企的可持續(xù)發(fā)展力。

值得關(guān)注的是，受疫情影響房企一季度的銷售減量較大。有排名前十的房企在業(yè)績發(fā)布會上就表示，今年前兩月的銷售同比下降超20%，一季度下降10%。“預(yù)計二季度將回歸正常水平，增長的話要到下半年。”

一般來說，房企將全年業(yè)績按照上、下半年40%、60%的比例完成。受疫情影響，各企業(yè)在這一目標的完成預(yù)測上也情況不一。龍湖集團CEO邵明曉在業(yè)績發(fā)布會上表示，龍湖不需要做大的供貨結(jié)構(gòu)、銷售結(jié)構(gòu)的調(diào)整，基本上能夠按照預(yù)定目標，順利平穩(wěn)運行，上半年完成全年4成的業(yè)績目標問題不大，有信心完成全年2600億元目標。不過，也有房企表示，受疫情影響，已將上半年的完成比例從40%調(diào)至30%。

面對疫情帶來的突發(fā)情況，每個企業(yè)對全年的市場預(yù)判也不同，有的企業(yè)調(diào)低銷售目標，有的企業(yè)保持銷售目標不變，從公布銷售目標情況的企業(yè)來看，2020的銷售目標增速大概在10%-30%之間。

但對于住宅市場，業(yè)內(nèi)普遍的觀點是，需求只是被擱置而不是消失，也相信隨著疫情影響的褪去，市場會在4月份之后慢慢回歸常態(tài)。從公布2020年推盤貨值情況的企業(yè)來看，所有企業(yè)2020年推盤貨值均較2019年有所增加。

“今年新冠肺炎疫情客觀上確實造成了沖擊。但是房地產(chǎn)市場是否就一蹶不振了呢？實際上并不是。從今年3月份全國各地房地產(chǎn)銷售市場來看，實際上是好于預(yù)期的。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進說。

提升利潤成房企硬指標

由于限價疊加高成本，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體的利潤空間受到擠壓，利潤增長和盈利能力面臨較大下行壓力。

億翰智庫的研究報告指出，在2019年偏嚴的政策調(diào)控環(huán)境下，房企平均凈利潤率下滑，平均凈利潤率為16.39%，較2018年16.73%下滑了0.44個百分點。與2018年比較，22個房企中一半房企凈利潤率下跌，一半房企凈利潤率提升，但是總體上，凈利潤率下跌高于上升幅度。受疫情影響，房價承壓，成本費用增加，預(yù)計行業(yè)利潤率開始見頂回落。

從1000億級到2000億級，各梯隊中均有房企表示，在經(jīng)歷了一段時間的規(guī)模沖刺后，降速增利潤成為其重要目標。

旭輝控股董事局主席林中在2019年業(yè)績發(fā)布會上表示，將用極致的手段，擰毛巾的方式提升利潤空間，嚴守25%-30%的毛利率目標。

在年銷售額跨入2000億元后，綠城中國董事會主席、總裁張亞東在2019業(yè)績發(fā)布會上表示：“我們現(xiàn)在最關(guān)注的不是銷售額，而是利潤。”

在2020年沖擊千億的合景泰富，在2019年初即提出“規(guī)模和利潤并進”的口號。年報顯示，2019年合景泰富預(yù)售額合計861億元，同比增長31.5%，核心利潤約52.15億元，同比增長36.8%。

房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在加速分化，“強者恒強”的發(fā)展態(tài)勢愈加顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院此前針對百強上市房企的研究結(jié)果顯示，百強房企凈利潤率因規(guī)模和綜合實力的差異呈現(xiàn)逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11-30企業(yè)、31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

多元化拿地降低成本

近年來隨著行業(yè)洗牌的進一步深入，房企間收并購機會增多。各家企業(yè)不止于公開市場舉牌拿地，而是通過多元化拿地方式，如互換股份合作、收并購、參與城市更新項目等方式增加土儲，同時更加注重對投資“性價比”的衡量。

以融創(chuàng)中國為例，2019年以來，除了公開市場拿地和舊改及產(chǎn)業(yè)合作項目，融創(chuàng)中國通過收并購獲取的土地占整體的比例達50%，較去年的46%進一步擴大，對應(yīng)貨值達6741億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年融創(chuàng)中國成功簽訂7項收并購協(xié)議，其中包括收購泛海獲取北京及上海129.65萬平方米核心區(qū)域地塊、收購云南城投一次獲取總建筑面積合計3071.6萬平方米的18宗地塊。收并購的成熟運作，使得融創(chuàng)中國以較低的成本優(yōu)勢迅速獲取優(yōu)質(zhì)項目，同時完善自身的開發(fā)業(yè)務(wù)及多元業(yè)務(wù)布局，為長遠發(fā)展提供有力支撐。

通過城市更新，控制開支及繼續(xù)保持穩(wěn)定利潤率成為一些房企的做法。2019年，富力地產(chǎn)的土地收購策略主要集中在快速周轉(zhuǎn)的土地、低成本土地及城市更新項目，在管理資本開支的同時繼續(xù)保持穩(wěn)定的利潤率。2019年富力透過在3個城市的城市更新項目轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地儲備，未來通過城市更新項目轉(zhuǎn)化的潛在土儲建筑面積將超過4000萬平方米。

2019年華潤置地實施多渠道并進策略，積極拓展收并購、城市更新、TOD合作拿地、場館代建+片區(qū)綜合開發(fā)、集體用地等多種模式，全年非公開市場項目獲取數(shù)量占比達44%。

克而瑞分析認為，2019年房企投資延續(xù)了2018年以來謹慎趨勢，政策未放松、融資逐漸收緊的大背景下，房企拿地也逐步回歸理性。通過股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等多元化方式吸納土儲，是房企促增長降成本的有效途徑。（陳靜思）

年報亮點

中國恒大：2019年合約銷售額6011億元，同比增長9%。恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施高增長、控規(guī)模、降負債的發(fā)展戰(zhàn)略。

融創(chuàng)中國：2019年，實現(xiàn)合同銷售金額5562.1億元，同比增長20.7%，增速領(lǐng)跑TOP5房企。預(yù)計2020年總可售貨源將達到8199億元。

碧桂園：2019全年合同銷售金額約5522億元，同比增長超10%。營業(yè)收入同比增長28.2%至4859.1億元；毛利潤增長23.6%至1266.4億元；凈利潤增長26.1%至612億元。截至2019年12月31日，已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項目總數(shù)為2512個。

中海地產(chǎn)：各財務(wù)指標穩(wěn)健，在業(yè)內(nèi)被稱為“利潤之王”的中海地產(chǎn)2019年的毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為33.66%、26.12%、25.43%，維持在行業(yè)前列，年合約銷售額3771.7億港元。

首創(chuàng)置業(yè)：全年實現(xiàn)全口徑銷售金額808.1億元，同比增長14.4%，合約銷售均價上升至25549元/平方米，較去年上升10.8%。銷售業(yè)績分布較去年更加均衡，北京仍貢獻最大份額。