在剛剛過去的3月，出于應(yīng)對(duì)疫情影響，全國(guó)房地產(chǎn)政策多發(fā)，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在2月75次打破歷史紀(jì)錄的基礎(chǔ)上，共發(fā)布了60次房地產(chǎn)相關(guān)政策。與此前不同，隨著交易復(fù)蘇，政策一邊放松，一邊收緊。松的仍是增加房企資金的流動(dòng)性，措施主要有降低房屋預(yù)售門檻、為房企減稅降費(fèi)等；緊的是規(guī)范市場(chǎng)行為，包括穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范首付、防止過度營(yíng)銷等。
而值得關(guān)注的是，3月有4個(gè)城市都撤回了救市新政，涉及限購(gòu)、降首付、限商,可見此類限制性政策不容突破。
針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)恢復(fù)與正常市場(chǎng)水平仍有距離，業(yè)內(nèi)呼吁，在“房住不炒”的原則下，出臺(tái)政策鼓勵(lì)真實(shí)剛需自住及改善需求。
政策重在“救企”紓解現(xiàn)金流壓力
自新冠疫情暴發(fā)以來，受多地線下售樓處、中介門店關(guān)停等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售嚴(yán)重受阻，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流遭遇危機(jī)。為了“救企”，地方政府出臺(tái)了相關(guān)扶持政策，人才購(gòu)房松綁、緩交公積金、降低房屋預(yù)售門檻、減稅降費(fèi)等都是政策主流方向。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2月全國(guó)有超40個(gè)城市，針對(duì)當(dāng)時(shí)停工停業(yè)，發(fā)布了延期繳納土地出讓金、延長(zhǎng)開竣工時(shí)間等扶持政策。甚至有個(gè)別地區(qū)為了緩解企業(yè)流動(dòng)性資金困難，提出銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。
而3月，隨著房企陸續(xù)復(fù)工，仍有十幾個(gè)省市不斷出手扶持房企運(yùn)營(yíng)，其中不乏廣州、上海、深圳一線城市，也包括東莞、江門等三四線城市。
值得一提的是，作為疫情嚴(yán)重的武漢為了讓房企有序復(fù)工以及開展?fàn)I銷，提出放寬預(yù)售許可及提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率等措施。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉總結(jié)稱，3月房地產(chǎn)政策在因城施策方面的特征非常明顯，而且在延續(xù)2月政策內(nèi)容的同時(shí)，著力點(diǎn)仍是通過降低房屋預(yù)售門檻、減稅降費(fèi)等政策扶持房企運(yùn)營(yíng)。
具體來看，與2月的政策不同之處在于政策利好擴(kuò)展至工程復(fù)工，比如成都對(duì)及時(shí)復(fù)工開工的文旅產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、重點(diǎn)文旅項(xiàng)目和文化旅游企業(yè)加大租金補(bǔ)貼力度。
此外，延緩住房公積金繳存的政策被很多城市采納，比如上海提出因受疫情影響無法按時(shí)足額繳存住房公積金的，可申請(qǐng)緩繳。
四城撤回“救市”政策，限購(gòu)、降首付等不易突破
事實(shí)上，3月，也有一些城市出臺(tái)了非主流方向的政策。受新冠肺炎疫情影響，盡管各地售樓處陸續(xù)復(fù)蘇，但市場(chǎng)仍難以擺脫“冷清”，為此，一些地方按捺不住調(diào)整樓市政策，提振需求，適度為購(gòu)房需求提供支持。其中包括契稅補(bǔ)貼、放寬落戶購(gòu)房限制、降低公積金首付等內(nèi)容。
“在各類刺激經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的政策滿天飛的情況下，也出現(xiàn)了一些地方政府搭便車或者隨意擴(kuò)大一些領(lǐng)域的刺激政策，由此引發(fā)了政策糾偏。”建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建如此表示。
繼2月河南駐馬店住房公積金貸款首付比例由30%下調(diào)為20%的政策被撤回后，3月仍有個(gè)別城市試圖在需求端突破以刺激市場(chǎng)。不過，其結(jié)局不免中途夭折。
3月，有4個(gè)城市出臺(tái)的樓市政策被撤回，其中廣東廣州、山東濟(jì)南、陜西寶雞出臺(tái)的松綁政策“一日游”，而浙江海寧的政策在公布后僅僅不到兩個(gè)小時(shí)就被緊急撤回，最具有代表性。
3月24日，海寧提出在首屆云上房博會(huì)期間（3月25日—4月24日）“非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房”政策暫不執(zhí)行。此消息放出后市場(chǎng)嘩然。“為了避免引起過度解讀，最后撤回了這一政策。”海寧市相關(guān)主管部門對(duì)此解釋稱。此后，海寧市住建局還發(fā)布了《2020年全市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作要點(diǎn)》，重申“房住不炒”。
雖然表面上看是為“云上房博會(huì)”定制的促銷措施，但實(shí)際上意味著放松限購(gòu)。張大偉認(rèn)為，政策被關(guān)注的主要原因是突破了底線，相當(dāng)于取消限購(gòu)政策鼓勵(lì)炒房。
被視為突破底線的政策還包括降首付。3月12日，寶雞市要求“各銀行要積極爭(zhēng)取降低首套住房貸款首付比例政策”。這也是地方政府中首個(gè)明確降低首付的政策表述，對(duì)于這樣具有很強(qiáng)的信號(hào)意義的政策，在隨后不到12個(gè)小時(shí)內(nèi)，也從寶雞市人民政府官網(wǎng)撤下。
與“限購(gòu)”有著同樣調(diào)控效果的“限商”政策也被地方挑戰(zhàn)。3月4日，廣州市政府在第二次發(fā)布的通知中，刪除了“廣州商服類項(xiàng)目不再限定銷售對(duì)象，不再限定最小分割單元”的內(nèi)容。這也意味著取消了之前的“不限商”條款。
張大偉認(rèn)為，從目前來看，被撤回的基本都是刺激市場(chǎng)的而非穩(wěn)定市場(chǎng)的政策，能夠落地的基本是救企而非救市的政策。
存續(xù)政策以人才和公積金為主，近20城人才政策掛鉤購(gòu)房
“房住不炒與支持剛需購(gòu)房并不矛盾。為應(yīng)對(duì)疫情影響，針對(duì)剛需和改善出臺(tái)一定的利好政策，不違背樓市調(diào)控原則。”張大偉如此表示。
因?yàn)橛辛苏?ldquo;一日游”的前車之鑒，大部分城市出臺(tái)的政策相對(duì)謹(jǐn)慎，從存續(xù)下來的房地產(chǎn)政策來看，以人才政策和公積金政策為主。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月全國(guó)接近20城市發(fā)布了各種人才政策，基本上都帶有購(gòu)房相關(guān)條款。事實(shí)上，人才成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的窗口。2019年全國(guó)超過170城市發(fā)布了不同力度的人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。而2020年一季度整體也有超過50個(gè)城市發(fā)布了人才政策。
其中，廣東江門市提出，具有大專以上學(xué)歷的非本市戶籍居民家庭，可購(gòu)一套新建商品住房。浙江溫州則對(duì)符合條件的人才提出購(gòu)房享5-7折。天津?qū)β鋺舻教旖驗(yàn)I海中關(guān)村科技園和寶坻京津中關(guān)村科技城的北京轉(zhuǎn)移來津項(xiàng)目放寬落戶、購(gòu)房限制，但附加了3年限售的條件。
張大偉分析認(rèn)為，人才政策不那么敏感，各地當(dāng)下出臺(tái)政策逐漸謹(jǐn)慎，相比“一日游”政策，人才政策通常不會(huì)出現(xiàn)被撤回的風(fēng)險(xiǎn)。
值得關(guān)注的是，在因城施政的引導(dǎo)下，3月三四線城市在購(gòu)房補(bǔ)貼和公積金貸款方面的政策則是一路綠燈。
3月23日，玉林市出臺(tái)政策，針對(duì)購(gòu)買新建商品住房的居民，3月、4月、5月的契稅補(bǔ)貼比例分別為50%、40%、30%，購(gòu)買新建商業(yè)及辦公用房的，最高補(bǔ)貼不超過1.5萬元。
而3月27日，柳州市將個(gè)人住房公積金貸款上限調(diào)整為40萬元，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的最低首付比例為20%。擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件貸款購(gòu)房，最低首付比例調(diào)整為30%。
規(guī)范市場(chǎng)政策頻現(xiàn)地方試探底線政策仍會(huì)冒頭？
雖然3月政策是以利好為主，但與停擺的2月相比，規(guī)范市場(chǎng)行為的政策也在陸續(xù)推出。
3月4日，廣東東莞提出，房企對(duì)未售出房屋的申報(bào)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，調(diào)高幅度不超過5%，調(diào)低幅度不限。此舉在于防范新房?jī)r(jià)格隨意上漲。
3月30日，貴陽(yáng)市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房購(gòu)房首付、網(wǎng)簽、過度營(yíng)銷等銷售行為監(jiān)管的通知》。其中在購(gòu)房首付方面，嚴(yán)禁房企、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供首付融資。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著近期各地購(gòu)房政策總體上有所放寬，但是各類營(yíng)銷亂象開始增加。在市場(chǎng)交易略有活躍的時(shí)候，需要規(guī)范當(dāng)前房屋交易市場(chǎng)秩序。
從目前來看，雖然3月房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量相比2月有明顯復(fù)蘇，但仍未恢復(fù)正常市場(chǎng)水平。對(duì)此，張大偉認(rèn)為，當(dāng)下房企資金鏈壓力越來越大，地方政府應(yīng)在“房住不炒”的原則下，出臺(tái)穩(wěn)定自住剛需與改善需求的政策，避免4-5月份出現(xiàn)部分房企資金鏈斷裂的可能。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，隨著個(gè)別地方政策被“叫停”后，使得各地政策出臺(tái)會(huì)更加保守，尤其是在出臺(tái)購(gòu)房政策方面存在一定的壓力。事實(shí)上，當(dāng)前政策面是以放松為主，各地的政策舉動(dòng)只要不違背大的原則，應(yīng)該受到支持。
但仍有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月被“叫停”的政策也會(huì)影響今后政策的走向。但在地方財(cái)政壓力下，尤其是三四線城市也不乏會(huì)有試探底線的政策出現(xiàn)。
建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建則認(rèn)為，從政策糾偏來看，已透露出明顯信號(hào)。“房住不炒的大方向不會(huì)發(fā)生變化，但應(yīng)對(duì)疫情適時(shí)調(diào)整政策是大概率事件。更多政策將圍繞供給端展開，即使在銷售層面放開，也會(huì)從放開銷售條件限制以及適當(dāng)恢復(fù)銷售行為入手，而非直接快速調(diào)整對(duì)購(gòu)房者的限制。”
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