近年來，我國土地制度的一些深層矛盾越發(fā)凸顯，來自中國廣袤土地上的制度改革被寄予厚望，期待能成為激活新生產(chǎn)力的金鑰匙。3月30日，自然資源部就《土地管理法實施條例（修訂草案）》公開征求意見，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市、土地征收過程中要維護農(nóng)民權益、賦予地方政府更多用地自主權成為此次征求意見稿的亮點。
3月30日，自然資源部就《土地管理法實施條例（修訂草案）》（征求意見稿）公開征求意見，這意味著新《土地管理法》的細化方案出臺，為我國土地制度改革進一步推開奠定了基礎。
土地制度是一個國家的基礎性制度。這些年來，我國土地制度的一些深層矛盾越發(fā)凸顯，如因征地引起的社會矛盾較多；農(nóng)村土地與城市土地難以享有“同權同價”等。時至今日，我國改革正棋至中局，需要更深層次改革釋放新的經(jīng)濟增長動能。來自中國廣袤土地上的制度改革被寄予厚望，期待能成為激活生產(chǎn)力的金鑰匙。
去年8月26日，全國人大常委會第十二次會議通過修改《土地管理法》的決定，自今年1月1日起施行。在此之前，2014年底，中辦、國辦印發(fā)《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地改革試點工作意見》，在全國開始部署農(nóng)村土地制度改革試點。2015年2月份，全國人大常委會授權國務院在33個縣試點改革。此次《土地管理法實施條例（修訂草案）》（征求意見稿）公開征求意見是具體的操作指南，其中有哪些改革亮點？對我國下一步土地制度改革有哪些影響？對土地市場和房地產(chǎn)市場有哪些影響？
打通農(nóng)村和城市邊界
在此次發(fā)布的實施條例中，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市備受關注。改革的核心，是打破多年來農(nóng)村土地不能直接進入市場流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除制度性障礙。
實施條例明確了集體經(jīng)營性建設用地入市交易的要求和程序，要求使用集體經(jīng)營性建設用地必須遵循節(jié)約集約原則，優(yōu)先使用存量建設用地，嚴格控制新增集體經(jīng)營性建設用地規(guī)模。但是，條例也靈活地作了一項政策安排，即允許采取土地整治等方式開展區(qū)位調(diào)整，以合理利用集體經(jīng)營性建設用地。
同時，集體經(jīng)營性建設用地入市必須符合國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，必須具備3個條件：產(chǎn)權明晰、已依法辦理土地所有權登記，具備開發(fā)建設所需基礎設施配套等。入市土地須報縣級政府審查，符合規(guī)定的，由縣級政府納入年度建設用地供應計劃。
以前，我國原有土地管理法規(guī)定，任何單位或個人需要使用土地必須使用國有土地。新修訂的《土地管理法》將這一條刪除，規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意的情況下，可以出讓、出租給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人使用，使用者還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押方式再次轉(zhuǎn)讓。
此前，在土地制度改革的33個試點地區(qū)，集體經(jīng)營性建設用地入市推動了城鄉(xiāng)建設用地的統(tǒng)一。自然資源部部長陸昊表示，賦予集體建設用地與國有建設用地同等權能，將集體經(jīng)營性建設用地納入國有建設用地市場公開交易，充分發(fā)揮了市場在土地資源配置中的決定性作用，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)土地平等入市、公平競爭。
集體經(jīng)營性建設用地入市會不會對土地市場和房地產(chǎn)市場造成較大影響？專家表示，要求入市土地要符合規(guī)劃，具備開發(fā)建設所需基礎設施配套，實際上對開發(fā)規(guī)模作了限制，以防個別地區(qū)的激進做法，避免了可能出現(xiàn)的無序供應。
粗略計算，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地存量規(guī)模占全國建設用地總量的9%。從總量來看，集體經(jīng)營性建設用地入市對土地市場影響有限。
需要注意的是，集體經(jīng)營性建設用地入市，并不是給“小產(chǎn)權房”開口子。此舉更多是為工商業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營用地，并不允許用這些土地搞房地產(chǎn)開發(fā)，城里人到農(nóng)村買房置業(yè)是不允許的。
不過，在一些土地供應緊張的大城市，長租公寓、租賃住房可能會成為集體經(jīng)營性建設用地入市的一大選擇。因此，對租房族來說，因供應量增加，房租可能下降。
核心是維護農(nóng)民權益
實施條例細化了土地征收程序，其核心是維護農(nóng)民權益。條例明確了土地現(xiàn)狀調(diào)查、社會穩(wěn)定風險評估、公告、聽證、補償?shù)怯浐秃炗唴f(xié)議等法定程序的具體實施要求。主要包括：發(fā)布土地征收啟動公告，開展土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估；組織編制征地補償安置方案；簽訂征地補償安置協(xié)議等。
此前，新修訂的《土地管理法》首次對土地征收的公共利益作出明確界定，明確只有軍事外交、政府組織實施的基礎設施建設等6種情況才可以動用國家征收權。同時，新《土地管理法》改變了過去以土地原用途來確定土地補償標準，代之以區(qū)片綜合地價。
以往，我國原有的《土地管理法》規(guī)定土地征收是城市建設用地的唯一途徑。這樣一來，當發(fā)展需要用地、存量土地又有限的時候，征地范圍很難僅局限在公益范圍，導致征地范圍不斷擴大。
有關專家表示，新規(guī)定有利于逐步縮小征地范圍和規(guī)模。同時，更加合理的補償標準保障了農(nóng)民基本權益。
條例同時保障了農(nóng)村村民的宅基地權益，要求在市縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，科學劃定宅基地范圍。明確了宅基地申請程序，以及對宅基地自愿有償退出和盤活利用的要求。
新規(guī)定在保障村民戶有所居的同時，實現(xiàn)了農(nóng)村土地節(jié)約集約利用。同時，又不硬性要求農(nóng)民退出宅基地，配套的農(nóng)房抵押、有償退出、流轉(zhuǎn)等制度設計，增加了農(nóng)民財產(chǎn)性收入。
賦予地方更多自主權
條例的另一大亮點是，按照“權責對等”原則，賦予地方政府更多用地自主權，比如此前曾引起廣泛關注的建設用地審批權下放。
條例規(guī)定，要優(yōu)化建設用地審批內(nèi)容，簡化審批流程，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)用地計劃管理。改革土地計劃管理制度，將年度建設用地供應計劃納入土地利用計劃。規(guī)定各級人民政府應當加強土地利用計劃管理，實行建設用地總量控制。同時，特別強調(diào)，縣級政府應當將集體經(jīng)營性建設用地納入年度建設用地供應計劃。
同時，按照“權責對等”原則，賦予地方政府更多用地自主權。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上城市以及國務院指定城市，涉及將永久基本農(nóng)田以外農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，國務院可以授權省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
自然資源部國土空間用途管制司負責人表示，這項改革一方面賦予省級人民政府更大自主權，大幅提高用地審批效率，另一方面，中央部委可以拿出更多精力有效監(jiān)管。
該負責人表示，下放用地審批權后，絕不意味著城市可以“攤大餅”了，城鎮(zhèn)開發(fā)建設仍然必須符合國土空間規(guī)劃的規(guī)模、布局以及城鎮(zhèn)開發(fā)邊界的管控要求，也要符合土地利用年度計劃要求。
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