“未來的市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步集中，進(jìn)一步分化，在大的線條下，我們按照自己定位和邏輯發(fā)展，不隨波逐流，希望公司能夠長(zhǎng)期保持穩(wěn)定發(fā)展，而不是短期追求某一個(gè)流量。”3月31日上午，在美的置業(yè)2019年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，美的置業(yè)董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，“未來三年至五年規(guī)模上保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，按照20%的速度，經(jīng)濟(jì)差一點(diǎn)相對(duì)‘左一點(diǎn)’，經(jīng)濟(jì)好的年份‘右一點(diǎn)’，不做非常絕對(duì)的安排。”

“在規(guī)模增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，我們會(huì)比較多地關(guān)注公司的凈現(xiàn)金流、利潤(rùn)以及對(duì)總體負(fù)債情況的考量。”郝恒樂強(qiáng)調(diào)，在不確定的市場(chǎng)要用確定性的戰(zhàn)略去應(yīng)對(duì)，2020年將是公司戰(zhàn)略鞏固的一年。

對(duì)于2020年發(fā)展，美的置業(yè)管理層表示，未來公司將堅(jiān)持利潤(rùn)導(dǎo)向和品質(zhì)導(dǎo)向，以有質(zhì)量增長(zhǎng)為牽引目標(biāo)，以產(chǎn)品+服務(wù)為競(jìng)爭(zhēng)抓手，持之以恒鍛造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；以數(shù)字化系統(tǒng)賦能精細(xì)化管理，提升全維競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步鞏固穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)增長(zhǎng)的成果。

“以回款定補(bǔ)地”不拿高價(jià)地

過去的一年，實(shí)際上是美的置業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)的一年，經(jīng)過一年的努力，美的置業(yè)可謂交出了一份較好的成績(jī)單。

財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為411億元，同比增長(zhǎng)37%；凈利潤(rùn)約為43億元，同比增長(zhǎng)32%；毛利率和凈利率分別為31.6%、10.5%。

對(duì)于今年的發(fā)展目標(biāo)，美的置業(yè)管理層并未過多談及，但美的置業(yè)高級(jí)副總裁徐傳甫表示，現(xiàn)在整個(gè)售樓部全國(guó)銷售部線下100%實(shí)現(xiàn)了開放，復(fù)工復(fù)產(chǎn)達(dá)到95%左右。“對(duì)全年的鋪排，按照‘以銷定產(chǎn)、小步快跑，精準(zhǔn)審批’幾個(gè)步驟把握開盤、去化比和開工量，結(jié)合已有的存貨，從幾個(gè)維度來說做了精準(zhǔn)的安排。如果疫情沒有再大的變化，實(shí)現(xiàn)全年各項(xiàng)預(yù)定目標(biāo)是有信心的。”

在投資布局方面，2019年美的置業(yè)新增土儲(chǔ)面積中，一、二線城市占比高達(dá)64%，長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域占比58%。截至2019年底，美的置業(yè)土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積為4236萬平方米，在長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游、華北區(qū)域、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)五大區(qū)域共布局278個(gè)項(xiàng)目。

對(duì)于2020年的拿地策略，“當(dāng)然拿地的總量沒有定下絕對(duì)的金額，內(nèi)部掌握有一個(gè)相對(duì)的金額，按照公司今年銷售總的規(guī)模和回款情況，基本上按照1/3的金額進(jìn)行補(bǔ)地，絕對(duì)值是多少，沒有把它很具體化。事實(shí)上，我們更看重哪一個(gè)時(shí)點(diǎn)拿地。”郝恒樂透露，“今年3月份以來，公開土地市場(chǎng)急劇升溫，甚至超過2018年、2019年，但我們認(rèn)為，目前有不確定性，不會(huì)去拿高價(jià)地。此外，我們手頭上存量資源豐富，在判斷哪個(gè)時(shí)點(diǎn)拿地時(shí)，游刃有余。”

“兩翼”產(chǎn)業(yè)賦能主業(yè)發(fā)展

當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式正在加速迭代升級(jí)，客戶需求、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)邏輯正發(fā)生深刻變化。

傳承制造業(yè)基因，以制造業(yè)思維運(yùn)營(yíng)的美的置業(yè)，堅(jiān)持“一主兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)協(xié)同發(fā)展智能產(chǎn)業(yè)化和建筑工業(yè)化。2019年，公司打造了睿住科技產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，完善智慧生活全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)布局，“兩翼”產(chǎn)業(yè)逐步落地，為主業(yè)發(fā)展賦能。

在物業(yè)管理方面，美的置業(yè)更是在硬軟件方面投入了一定成本打造AI社區(qū)，以此提升產(chǎn)品溢價(jià)能力，加快住宅項(xiàng)目的去化速度。

“AI社區(qū)增加的成本主要用于軟硬件和平臺(tái)后期建設(shè)費(fèi)用，與傳統(tǒng)社區(qū)相比，在不提高物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，提升整個(gè)社區(qū)品質(zhì)，比如通過AI社區(qū)平臺(tái)可以為業(yè)主提供更多的定制化、個(gè)性化的增值服務(wù)為，當(dāng)然也為產(chǎn)品帶來一定的溢價(jià)空間。”美的置業(yè)執(zhí)行董事兼產(chǎn)業(yè)發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理林冬娜在回答《證券日?qǐng)?bào)》記者提問時(shí)表示，推行AI社區(qū)有助于產(chǎn)品銷售速度的加快和業(yè)主滿意度的提升。以蘇州云筑項(xiàng)目為例，運(yùn)用智能社區(qū)產(chǎn)品之后，開盤去化率達(dá)到了90%，帶來了非常好的口碑和管理效應(yīng)。

對(duì)此，美的置業(yè)管理層表示，未來公司持續(xù)踐行精細(xì)化管理，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)賦能主業(yè)發(fā)展，以最大的努力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力，為迎接全新發(fā)展階段打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，創(chuàng)造良好的業(yè)績(jī)回報(bào)股東。

優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)適時(shí)融資

業(yè)績(jī)的多點(diǎn)開花，來自于財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健的支撐。截至2019年底，公司扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至54%。同時(shí)，公司低成本銀行借款占比大幅提升至66%；債務(wù)結(jié)構(gòu)逐漸中長(zhǎng)期化，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比下降至17%。

報(bào)告期末，公司持有現(xiàn)金總量約269億元，銀行授信額度高達(dá)1303億元，尚未動(dòng)用的授信額度約為832億元。報(bào)告期末，公司的現(xiàn)金短債比提高至2.95，同比2018年的1.60大幅提升，短期償債能力大大提升。

近年來，公司的融資成本持續(xù)下降。2019年內(nèi)，公司加權(quán)平均融資成本為5.87%，新增借款融資利率僅為5.76%。

“2019年，公司以60%的去化率和80%左右的回款率，保持了現(xiàn)金的獲取。”美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈表示，目前授信充足，可以滿足現(xiàn)階段的發(fā)展需求。未來，公司會(huì)根據(jù)整個(gè)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況來進(jìn)行融資安排。