3月26日，廣州富力集團股份有限公司（2777.HK，以下簡稱富力）公布了2019年業(yè)績報告，其凈利潤逆市穩(wěn)定上升成為亮點。
財報顯示，2019年富力凈利潤100.9億元，凈利潤增長率為16%，凈利潤增長率反應了一家公司的持續(xù)營利能力，富力目前的這一指標反應了富力的穩(wěn)定增長。
財報發(fā)布第二天，3月27日，富力董事長李思廉耗資1006.7萬港幣回購了100萬股，表明看好未來富力發(fā)展。
股價是資本市場衡量一家公司商業(yè)價值的最直觀表現(xiàn)。截至3月30日收盤，富力股票5日漲幅15.81%，總市值345.69億港元。2019年富力的凈資產(chǎn)收益率為（ROE）為13.5%，同比增長4%。
2019年地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，金融強監(jiān)管和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期宏觀背影下，地產(chǎn)行業(yè)整體的營收、利潤、現(xiàn)金流都面臨挑戰(zhàn)，富力業(yè)績能夠逆勢上揚主要緣于其舊改土儲優(yōu)勢及對融資成本和融資渠道的優(yōu)化管理。
舊改—利潤永動機
財報顯示，2019年富力銷售收入、銷售面積均實現(xiàn)穩(wěn)定增長。其中，權益合約銷售總金額1382億元，同比增長5%；銷售面積約1255萬平方米，同比增長23%，每股盈利為3元，相較2018年增加15%。
富力2019年營業(yè)面積主要貢獻來自一二線，而太原表現(xiàn)最為突出，貢獻了總營業(yè)額的10%。太原是富力布局城市更新戰(zhàn)略的重點城市之一。
富力長期受益于城市更新項目，在利好市場背景下自然表現(xiàn)不俗。
2019年7月，國務院宣布未來將投放4萬億于城市更新和舊城改造。2019年9月4日，廣東省自然資源廳發(fā)布了《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）》方案中指出，至2021年，廣東新增實施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上。其中，僅大灣區(qū)新增實施“三舊”改造面積就達18.76萬畝。
從土儲來看，這些
未來城市更新的熱點區(qū)域富力都有重倉。
2019年底，富力在大灣區(qū)的土地儲備約為270萬平方米。目前，富力集團已簽約的城市更新項目超70個，可售面積超過4000萬平方米。
李思廉預計，由于舊改的成本較低，對今后幾年富力的毛利與凈利增長都是強有力支撐。
土儲是房企的生命線，2020年在新冠疫情之下，第一季度土拍市場幾乎停擺，這時，房企的土儲實力不僅能抵抗周期性調(diào)控風險，還能保持企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展。
截止到2019年，富力土儲面積5790萬平方米。以2019年銷售面積1255萬平方米為基礎，假設銷售面積每年增幅23%，富力就算未來三年不拿地，也能保證集團營銷業(yè)績的穩(wěn)步增長。
2019年，富力拿地更加謹慎，因此，獲得土儲的性價比也更高，當年，富力新入土儲940萬平方米，覆蓋32個城市，收購成本平均每平方米2600元。
現(xiàn)金流動性增強 融資成本降低
地產(chǎn)行業(yè)下行周期，真金白銀在手才是王道。但能做到現(xiàn)金流充沛與低負債率的企業(yè)卻不多。但2019年富力卻實現(xiàn)了二者的平衡，財報顯示，富力現(xiàn)金流充沛，去杠桿、降負債成效明顯。
李思廉認為，中國房企的經(jīng)營狀況會實現(xiàn)較快復蘇，未來，促成協(xié)議銷售并保持充裕流動資金，將是富力2020年的業(yè)務重點。
截至2019年末，富力現(xiàn)金儲備達384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。全年新增融資平均融資成本6.6%，低于地產(chǎn)行業(yè)平均水平。
2019年，富力還拓寬了融資渠道，以每股13.68港元，發(fā)行了2.73億新H股，募集資金總額37.35億港元，這是2006年以來富力首次進行股票配售。
流動資金的增加有利于富力償還債務、降杠桿，并提高信用評級，從而以更低的成本進行再融資。
2020年年初，富力成功發(fā)行了為期四年的4億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為8.625%/年，與2019年相比，融資成本明顯降低。
科技抗疫
雖然土儲可觀，融資成本降低，償債壓力下降，但富力2020年不可避免的會受新冠疫情的影響，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)的一道坎，行業(yè)玩家誰都躲不過。
2019年，富力投資物業(yè)、酒店運營及其他收入營業(yè)額為人民幣111.2億元，同比增長6%，，這部分資產(chǎn)正為富力帶來持續(xù)穩(wěn)定收入。
富力已經(jīng)推出互聯(lián)網(wǎng)營銷平臺“富力好房-傭多多”，開啟了富力地產(chǎn)的線上全民營銷服務。
傭多多自2017年推出以來，跨平臺交易總額超過人民幣300億元，注冊活躍用戶超過300萬。疫情期間，富力抓住機會進一步升級平臺，并發(fā)起在線促銷活動，7天內(nèi)實現(xiàn)了10000個單位銷售，銷售建筑面積接近100萬平方米。
新冠疫情影響了國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的施工進度，讓很多地產(chǎn)企業(yè)減少了可售資源的供應，然而由于富力已累積了可觀的可售資源，對疫情穩(wěn)定后的推盤計劃影響不大，2020年，富力的可售資源約為2700億元。
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