3月31日，新城控股（601155.SH）召開2019年度線上業(yè)績(jī)溝發(fā)布會(huì)，33歲的董事長(zhǎng)兼總裁王曉松帶領(lǐng)剛剛?cè)肷温?lián)席總裁的曲德君及另一位聯(lián)席總裁梁志誠(chéng)、高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬、董事會(huì)秘書陳鵬出席。

早在3月28日發(fā)布2019年年報(bào)時(shí)，新城控股即宣布今年銷售目標(biāo)降至2500億元，較2019年的銷售額下降約200億元，這也是目前僅有的主動(dòng)降低銷售目標(biāo)的房企。

業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，機(jī)構(gòu)分析師、個(gè)人投資者紛紛發(fā)問(wèn)，緣何新城控股下降銷售目標(biāo)，這樣的目標(biāo)究竟保守抑或中性；此外，2019年新城控股在房企銷售排行榜中跌出前十名，王曉松回應(yīng)稱，不會(huì)為了排名去排名，但公司“不會(huì)往收縮的方向走”。

目標(biāo)下降是因可售貨值決定的

2019年，新城控股實(shí)現(xiàn)銷售額2708億元，同比增加22.48%，超額完成全年2700億元的銷售目標(biāo)；實(shí)現(xiàn)銷售面積2432萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.21%。其中，住宅銷售占比71%，綜合體銷售占比29%。

緣何銷售目標(biāo)下降，王曉松表示，去年下半年新城控股的土地獲取工作基本停滯，直到去年11月和12月才陸陸續(xù)續(xù)獲取一些項(xiàng)目；公司判斷去年底和今年年初會(huì)有一個(gè)拿地窗口期，但因?yàn)橐咔楹芏嗤恋爻鲎尡谎雍?。在這樣的情況下，公司的可售貨值是4000億元，主要包括兩部分，去年留存加上今年新開工的3200億元，剩下的800億元怎缺口來(lái)自于今年的投資。

王曉松同時(shí)表示，今年公司的投資額是銷售額的40%用于土地的獲取，1000億元左右，縱觀全年的房地比的關(guān)系，保守估計(jì)房地比是1:3，中性是1:4,1000億元的土地投入會(huì)有3000億元至4000億元的貨值，其中的五分之一約700億元貨值今年開業(yè)推出入市。

王曉松同時(shí)稱，依照往年的去化率參照，60%左右是一個(gè)比較合理的區(qū)間，4000億元可售貨值即對(duì)應(yīng)約2500億元的銷售額，屬于比較中性的目標(biāo)。

2019年擴(kuò)張計(jì)劃受阻但不會(huì)收縮

盡管銷售額實(shí)現(xiàn)了22.48%的增長(zhǎng)，新城控股依然跌出了房企銷售排行榜的前十名，主要還是既定的2019年擴(kuò)張計(jì)劃未能落地。

面對(duì)關(guān)注，王曉松明確表示，公司不會(huì)往收縮方向走。其解釋道，截至2019年底，公司擁有690億元的先，凈負(fù)債率也只有16%，表明公司手上彈藥是在的，也會(huì)更靈活，凈負(fù)債過(guò)低，未來(lái)的成長(zhǎng)、潛力過(guò)低，也不是房地產(chǎn)企業(yè)愿意看到的。公司希望排名在10名左右，是中長(zhǎng)期的目標(biāo)但不會(huì)為了排名去排名。

王曉松同時(shí)透露，今年，內(nèi)部也有過(guò)糾結(jié)，如何排布銷售額，如果計(jì)算全口徑銷售額，公司是有機(jī)會(huì)沖2800億元，甚至是3000億元。全口徑的銷售額是有辦法做大的，但沒意義，如將輕資產(chǎn)項(xiàng)目、代建項(xiàng)目的銷售額歸置在銷售額里或者降低權(quán)益比，甚至針對(duì)不同的項(xiàng)目做財(cái)務(wù)投資但把銷售額歸置到銷售額，但這樣做沒有意義。

在回復(fù)公司費(fèi)用為什么高的問(wèn)題時(shí)，王曉松稱，2018年下半年，公司決定快速擴(kuò)張，找機(jī)會(huì)進(jìn)行超車，甚至調(diào)整了公司的組織架構(gòu)，同時(shí)儲(chǔ)備了大量的人員。但2019年定的大目標(biāo)和實(shí)際完成差異度是較大。

未來(lái)5年市場(chǎng)還有1500座商場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)

商業(yè)是新城控股的特色之一，也是其最近幾年迅速崛起的重要原因之一。因?yàn)槿ツ晗掳肽晷鲁强毓沙鍪郾姸嘧≌?xiàng)目，有投資人質(zhì)疑未來(lái)新城控股是否不再重視住宅。

王曉松介紹，商業(yè)和住宅是相輔相成，是并進(jìn)的。目前，公司會(huì)維持住宅和商業(yè)2:1的關(guān)系，二者風(fēng)險(xiǎn)是相互對(duì)沖的。

王曉松表示，吾悅廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)有收入、有增值的空間且利潤(rùn)率高；住宅的劣勢(shì)則是不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)的，盈利有很大的波動(dòng)，且行業(yè)的利潤(rùn)呈下滑趨勢(shì)，未來(lái)住宅的利潤(rùn)率并不會(huì)太高。吾悅廣場(chǎng)的劣勢(shì)則是資金沉淀大，住宅的優(yōu)勢(shì)則是現(xiàn)金豐富，對(duì)沖現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于商業(yè)的未來(lái)，王曉松表示，公司整個(gè)商業(yè)的方向是不會(huì)改變的，抓住機(jī)會(huì)做布局，至2025年全年8萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心會(huì)有3500座左右，2019年開業(yè)254座，累計(jì)到2019年底是開業(yè)2000座，距離2025年還有1500座左右的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

其表示，未來(lái)五年，新城控股會(huì)在其中尋找一些機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)提升自身的運(yùn)營(yíng)能力，商業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)是運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生更多的價(jià)值。王曉松打比方說(shuō)，商業(yè)是投融管退一條線，同時(shí)得具有買豬能力，養(yǎng)豬能力，賣豬的能力。新城控股知道怎么買豬，但需要提升養(yǎng)豬的能力。當(dāng)市場(chǎng)趨于飽和時(shí)，比拼是運(yùn)營(yíng)能力、服務(wù)力、后臺(tái)管控力。在研究賣豬能力，還沒打算賣，吾悅的價(jià)值還在培養(yǎng)的過(guò)程中，還沒達(dá)到想賣的價(jià)值點(diǎn)。

但王曉松也坦言，沒有企業(yè)是扛得住源源不斷投入現(xiàn)金的，公司也在尋找吾悅廣場(chǎng)的退出機(jī)制。

疫情之下，新城控股宣布，2020年，公司將新開30座吾悅廣場(chǎng)，商業(yè)管理年租金收入目標(biāo)為55億元。

新城控股新任聯(lián)席總裁、商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的負(fù)責(zé)人曲德君表示，這是考慮了疫情的結(jié)果，有信心完成全年目標(biāo)，并宣布了吾悅廣場(chǎng)的調(diào)整計(jì)劃。

曲德君介紹，受疫情影響，公司擁有的吾悅廣場(chǎng)自2月開始進(jìn)入停業(yè)，但在2月下旬即開始恢復(fù)營(yíng)運(yùn)，目前全國(guó)所有營(yíng)運(yùn)期的吾悅廣場(chǎng)已全部營(yíng)業(yè)。商戶營(yíng)業(yè)恢復(fù)比例約90%，商業(yè)日均客流15000人次，營(yíng)業(yè)水平恢復(fù)至50%。

曲德君稱，疫情期間，公司給予商戶67天的租金減半的優(yōu)惠，公司預(yù)計(jì)對(duì)2020年租金影響約5個(gè)億左右，加上今年新開業(yè)30座吾悅廣場(chǎng)的收入基礎(chǔ)上，確定了55億的目標(biāo)，目前有信心完成。

疫情是危也是機(jī)，公司將抓住機(jī)遇快速優(yōu)化、調(diào)整吾悅廣場(chǎng)，近幾年吾悅廣場(chǎng)的影響力已經(jīng)大幅提升，今年大部分吾悅廣場(chǎng)已有調(diào)整計(jì)劃，將品牌和業(yè)態(tài)的調(diào)整，曲德君說(shuō)到。

2018年是公司的高點(diǎn)

2019年，新城控股毛利率32.64％，其中，房地產(chǎn)銷售毛利率為30.98%，較前一年下降4.5個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)出租及管理毛利率為67.56%，較前一年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

面對(duì)毛利下降，王曉松解釋稱，2018年是公司的高點(diǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)的收入主要來(lái)自2016年和2017年銷售額房產(chǎn)，這兩年是行業(yè)大的年份，房?jī)r(jià)上漲較快，帶動(dòng)了毛利率的提高。未來(lái)行業(yè)的毛利率趨于是下降，但公司結(jié)算的整體量是快速上漲的，利潤(rùn)總額確保平穩(wěn)上升。

2019年，新城控股凈負(fù)債率由2018年的49.21%降至16.36%，在手現(xiàn)金余額639.41億元，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為435.80億；資產(chǎn)負(fù)債率為86.60%，較前一年的84.57%上升2.03個(gè)百分點(diǎn)。

王曉松表示，公司凈負(fù)債率下降的最大原因是，自去年下半年，公司基本沒拿地。而房地產(chǎn)公司的最大開銷是即拿地和工程開支，但凈負(fù)債過(guò)低不好，未來(lái)規(guī)劃凈負(fù)債保持40-70%之間。

2019年，新城控股的銷售費(fèi)用為38.20億元，同比增加92.81%；管理費(fèi)用為38.20億元，同比增加68.55%。這樣的增速超越公司的銷售、營(yíng)收、利潤(rùn)等多項(xiàng)指標(biāo)的幅度。

王曉松解釋，費(fèi)用偏高主要是兩方面的原因，開發(fā)體系和商管體系。2019年定的大目標(biāo)和實(shí)際完成差異度是較大，如果按照2019年內(nèi)控目標(biāo)反推費(fèi)用其實(shí)是不高的。2018年下半年，公司決定快速擴(kuò)張，找機(jī)會(huì)進(jìn)行超車，甚至調(diào)整了公司的組織架構(gòu)，正是這樣的戰(zhàn)略，公司有大量的人員儲(chǔ)備。以商業(yè)開發(fā)體系為例，為應(yīng)對(duì)吾悅廣場(chǎng)的開業(yè)，總部會(huì)儲(chǔ)備至少10個(gè)，這部分人員需要3個(gè)月至6月的時(shí)間去熟悉公司體系，還要包括工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等高能級(jí)的人會(huì)儲(chǔ)備在總部。就商業(yè)管理體系而言，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)前2年已經(jīng)有人員落位，隨著吾悅廣場(chǎng)體量每年上升，這部分費(fèi)用也是不少的。

實(shí)際控制人被刑拘之后，公司規(guī)模擴(kuò)張受阻，但未做主動(dòng)裁員或瘦身，直到今年年后才開始調(diào)整結(jié)構(gòu)和人員優(yōu)化。