隨著年報(bào)披露進(jìn)入密集期，頭部房企新城控股（601155）也于近日交出了2019年的成績單。依托于 “住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，新城控股穩(wěn)中求進(jìn)，2019年超額完成年度目標(biāo)，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額約2708.01億元，同比增長22.48％，高居行業(yè)第八。營收、凈利實(shí)現(xiàn)雙增長的同時(shí)，新城控股凈負(fù)債率大幅下降，財(cái)務(wù)愈加穩(wěn)健。3月31日下午，新城控股在線舉行2019年度業(yè)績發(fā)布會，公司董事長兼總裁王曉松、董事兼聯(lián)席總裁曲德君等一眾高管集體出席現(xiàn)場，新城控股未來目標(biāo)是什么？商業(yè)與住宅的發(fā)展如何選擇？企業(yè)的安全邊際保障？少帥王曉松一一作答。

業(yè)績：更為審慎的2500億元

年報(bào)顯示，2019年新城控股全年實(shí)現(xiàn)銷售金額約2708.01億元，同比增長22.48％，位列行業(yè)第八。同期，新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入858.47億元，同比增長58.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤126.54億元，同比增長20.61%。

在地域深耕策略的指引下，新城控股旗下諸多地方公司的銷售規(guī)模穩(wěn)步攀升。2019年，新城控股住宅開發(fā)事業(yè)部出現(xiàn)了8個(gè)百億量級的地方公司，分別是蘇州、蘇南、上海、南京、杭州、寧波、天津和北京公司，其中蘇州公司和蘇南公司均突破了200億元。

對于接下來一年的發(fā)展，新城控股也定下了奮斗的目標(biāo)?；诠咀非蠓€(wěn)健發(fā)展的風(fēng)格，新城控股將2020年的銷售目標(biāo)審慎地定為2500億元。

“不光是今年，接下來中短期發(fā)展方向，首先會關(guān)注質(zhì)量，如前端拓展、產(chǎn)品、運(yùn)營、服務(wù)，還有人才梯隊(duì)。”對于公司未來發(fā)展，王曉松表示，只有自身強(qiáng)了，用內(nèi)部確定性貫徹外部行業(yè)和政策不確定性才有底氣。其次，關(guān)注對標(biāo)，從項(xiàng)目去對標(biāo)市場，看項(xiàng)目在市場里面做得怎么樣。同時(shí)也要對標(biāo)同行企業(yè)，不斷和別人比，用不同方式方法提升自我和競爭力。第三，希望公司保持快速反應(yīng)能力，抓住市場機(jī)遇，保持一定增量。前提是保證資金安全，在市場不好的時(shí)候，依然會保持公司的雙輪驅(qū)動(dòng)。作為一個(gè)中長期的發(fā)展戰(zhàn)略，這個(gè)是不會變的。

王曉松和新城控股的雙輪戰(zhàn)略在業(yè)態(tài)布局上，同樣有所體現(xiàn)。

除了住宅領(lǐng)域，2019年，新城控股租金收入完成年初設(shè)定的40億元收入目標(biāo)，近乎翻番。3月31日下午，王曉松在新城控股業(yè)績發(fā)布會上具體介紹稱，2019年公司新開21座吾悅廣場，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)租金收入40.69億元，同比增長92.28%。截至2020年3月末，開業(yè)+儲備吾悅廣場共124座，布局27個(gè)省份及直轄市。據(jù)了解，新城控股2019年21座吾悅廣場實(shí)現(xiàn)精彩滿鋪開業(yè)，開業(yè)數(shù)量創(chuàng)歷史新高。

“對于吾悅廣場來說，大板塊經(jīng)營方向不會變。2025年全國8萬平方米以上購物中心有3500座左右，接下來還有1500座（購物中心）開業(yè)的機(jī)會點(diǎn)，新城控股也會尋求一定的機(jī)會，提升自身運(yùn)營能力。”王曉松表示，商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)項(xiàng)不在于造房子，而是運(yùn)營綜合體的能力，這就好比養(yǎng)豬。“公司做商業(yè)十幾年，踩了很多坑和雷，但在哪里布局吾悅廣場，我們心里還是有底的。知道怎么買豬，但是養(yǎng)豬的能力還不是最好，當(dāng)市場布局趨于飽和狀態(tài)，這時(shí)才是拼刺刀的時(shí)候。吾悅廣場的價(jià)值還在培養(yǎng)過程中，還遠(yuǎn)沒有到達(dá)價(jià)值點(diǎn)。”

業(yè)績高質(zhì)量穩(wěn)健增長的同時(shí)，在分紅方面，新城控股亦毫不吝嗇。通過較高比例的分紅派息，新城控股給予投資者以豐厚回報(bào)。根據(jù)2019年年報(bào)，新城控股擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利17元（含稅），預(yù)計(jì)派發(fā)的現(xiàn)金紅利共計(jì)38.34億元。而自2015年B轉(zhuǎn)A股上市至今，在未開展股權(quán)融資的情況下，包含此次派息，新城控股已累計(jì)分紅高達(dá)99.6億元。

安全邊界：凈負(fù)債率降至16.36%

作為資金密集型行業(yè)，凈負(fù)債率是衡量一家房企負(fù)債情況的重要指標(biāo)。

據(jù)高級副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬介紹，截至2019年12月底，新城控股有息負(fù)債余額740億元，平均融資成本6.73%。通過過去的一段時(shí)間里面在持續(xù)地降杠桿，公司的凈負(fù)債率下降16.4%，為后續(xù)的發(fā)展打開了一定的空間。

“新城控股合同負(fù)債近2000億元，較2018年末增長67%，這部分在未來隨著交付會陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)為收入，是未來收入的保障。銀行的總授信額度939億元，其中未使用的是735億元。”管有冬透露，新城控股負(fù)債構(gòu)成當(dāng)中，發(fā)行債券占比30%，債務(wù)融資工具占比18%，資產(chǎn)支持的證券占比7%，銀行及其他占比45%；以期限劃分，長期借款占比59%，短期借款占比41%。

據(jù)管有冬透露，短期借款當(dāng)中，有145億元公開市場融資為含權(quán)到期。如果這部分能夠存續(xù)的話，公司的在手現(xiàn)金為639億元，現(xiàn)金短債比會接近4倍。

新城控股年報(bào)也證實(shí)了這一點(diǎn)。在行業(yè)融資渠道收縮、融資難度攀升的情況下，新城控股在強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)積極拓寬融資渠道，為公司的高速發(fā)展提供了穩(wěn)定的資金支持。

數(shù)據(jù)顯示，由于銷售房屋產(chǎn)生的預(yù)收賬款大幅增加至1970.18億元，公司資產(chǎn)負(fù)債率由2018年同期的84.57%上升至86.6%，但是，剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后新城控股的資產(chǎn)負(fù)債率為76.53%，和上一年同期基本持平；同時(shí)，新城控股凈負(fù)債率由2018年的49.21%下降32.85個(gè)百分點(diǎn)至16.36%。

2019年，新城控股在中國銀行間市場先后發(fā)行中期票據(jù)、超短期融資債券和資產(chǎn)支持票據(jù)，共募集資金31.58億元；在上交所平臺完成公司債券的發(fā)行，募集資金21億元人民幣；在境外通過發(fā)行高級美元債券，募集資金9.5億美元。截至報(bào)告期末，新城控股整體平均融資成本為6.73%，在民營房企中處于較低水平。

未來目標(biāo)：更有質(zhì)量發(fā)展

“我們不會為了排名而去排名，我們內(nèi)部也有點(diǎn)糾結(jié)，如果從全口徑銷售額來說，往2800億元沖也有機(jī)會，但對新城控股來說沒有意義，我們更多的是要加強(qiáng)自身的能力，要增量、提質(zhì)。”王曉松直言，新城控股不會收縮。

王曉松的信心，一方面來自上述的安全邊界，另一方面則是高質(zhì)量的土地儲備。

“本來今年初是個(gè)拿地窗口期，但疫情影響下，導(dǎo)致很多土地出讓延后，新城倒推出整體土地貨值4000億元，是個(gè)中性的數(shù)據(jù)。”

王曉松承認(rèn)此前新城對土地市場的獲取一度處于停滯狀態(tài)，直到去年11-12月才有新項(xiàng)目，但新城控股亦抓住窗口期，以較低成本獲取大量優(yōu)質(zhì)地塊。

根據(jù)新城控股年報(bào)，2019年新城控股新增土地儲備共72幅，新增總建筑面積2508.47萬平方米，平均樓面地價(jià)僅2421元/平方米，其中商業(yè)綜合體項(xiàng)目新增1443.75萬平方米。截至2019年末，新城控股總土地儲備達(dá)到1.24億平方米，土儲充裕，為公司后續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。

土地儲備結(jié)構(gòu)中，2019年，新城控股全面、均衡地進(jìn)行全國化布局，不僅大大分散市場風(fēng)險(xiǎn)，也為企業(yè)帶來更為穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張。具體來看，在新城控股的土地儲備結(jié)構(gòu)中，一二線城市占比38.3%，長三角強(qiáng)三四線城市占比36%；從區(qū)域劃分層面看，長三角區(qū)域占比達(dá)45%，粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海及中西部都市圈城市總計(jì)占比55%。

事實(shí)上，即便是疫情期間，新城控股已經(jīng)抓住市場低點(diǎn)，不斷擴(kuò)充土地儲備。2月7日，新城控股通過網(wǎng)上競拍方式，成功競得云南保山中心城市下村片區(qū)516.7畝土地，地塊性質(zhì)為商業(yè)兼住宅開發(fā)用地，將建設(shè)吾悅廣場綜合體。這也是繼昆明五華、呈貢、安寧、晉寧以及昭通吾悅廣場后，新城控股于云南布局的第六座吾悅廣場。

“公司除武漢外的項(xiàng)目已復(fù)工，目前，有個(gè)別城市的來人來訪已經(jīng)恢復(fù)到2019年的平均水平，部分地區(qū)甚至高出平均水平10%-20%。從全國來看，整體一二線的表現(xiàn)略優(yōu)于三四線城市。”王曉松表示，近期樓盤銷售已經(jīng)出現(xiàn)了小陽春般的回暖狀態(tài)。