新冠肺炎疫情突襲，2020年全球集體遭遇“黑天鵝事件”。截至北京時間3月23日9時30分，全球確診病例累計超過30萬例，死亡病例超1.4萬例，歐美疫情快速蔓延，意大利累計確診病例逼近6萬，美國累計確診超3萬。
疫情防控仍處艱難期，全球市場劇烈震蕩。上周美股指數(shù)創(chuàng)2008年金融危機以來最大周跌幅，世界經(jīng)濟面臨的下行壓力正逐步顯現(xiàn)。為緩解沖擊，各國央行和政府陸續(xù)出臺刺激措施，以期能提振逐漸陷入停滯的經(jīng)濟。
摩根士丹利認為，全球衰退已是基本情境假設。在此之下，沒有國家能獨善其身。不過該投行更看好中國，因中國市場相對更有韌性，在波動時期往往跑贏全球和新興市場；同時，中國的疫情防控更具確定性，有助于經(jīng)濟復蘇。
全球量化寬松趨勢下，資金避險情緒急劇升溫，高凈值人群迫切尋求抗風險資產(chǎn)。一個信號是，2020年第一季度，全國已有至少3套總價過億的豪宅成交。“從保值增值性評估，豪宅產(chǎn)品屬于不動產(chǎn)理財產(chǎn)品，抗跌性大，受市場政策影響較低。”業(yè)內(nèi)人士認為。
豪宅市場一枝獨秀
疫情正對中國房地產(chǎn)市場造成前所未有的沖擊。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~2月，全國商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%，其中住宅銷售面積下降39.2%；商品房銷售額8203億元，下降35.9%，其中住宅銷售額下降34.7%。
作為市場的先行指標，高端房產(chǎn)交易卻有所暖意。2月份，一線城市豪宅市場逆市升溫，在上海，由于豪宅成交的拉動作用，當月新房成交均價突破6萬元；位于北京海淀的世茂西山龍胤頂豪項目，5天成交3套，成交金額1.2個億。
再向市場塔尖行進，過去十年，全國總價過億的豪宅成交不到300套，其中北京成交量最多，達122套，上海共成交113套。但今年三月未過，全國范圍內(nèi)已有3套總價過億的豪宅成交，杭州、北京和廣州各一套。
高凈值人群的資產(chǎn)配置，極具信號意義。“買房其實是低頻高值的一種消費行為，在中國，投資渠道非常有限，所以在高房價帶動下，買房成了首選高保險的投資方式。”一位近期入手北京高端豪宅的購房者認為。
在他看來，高端房產(chǎn)具備投資居住雙屬性，不僅能實現(xiàn)居住品質(zhì)和生活方式的提升改善，還可利用杠桿投資，在全球量化寬松預期下，抵抗通脹；未來需要資金時，利用房屋抵押，作為風險準備資金，還可解決變現(xiàn)問題。
上述人士的選擇并非個例?！?019胡潤財富報告》顯示，目前大中華區(qū)擁有600萬資產(chǎn)的“富裕家庭”總財富達128萬億，擁有億元人民幣資產(chǎn)的“超高凈值家庭”總財富為77萬億，擁有3000萬美金資產(chǎn)的“國際超高凈值家庭”總財富為72萬億。
根據(jù)胡潤百富最新研究，在這些千萬富豪中，買房和海外投資是未來三年將增加的投資首選，將減少最多的是股票投資。持“規(guī)避風險”投資理念的比例增加3個百分點至36%，為近十年來最高。
當全球風險預期不斷疊加，豪宅因其稀缺性、高品質(zhì)成為高凈值人群抵御市場周期波動的重要選擇。過去一年，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，豪宅市場成交卻開始爆發(fā)。其中，四大一線城市1000萬元以上的高端住宅成交量18593套，同比增長22.4%。
從總價5000萬元以上的頂豪成交看，四大一線城市共成交407套，同比增加24%。其中，北京以202套成交數(shù)量趕超上海和深圳，成交量占據(jù)頂豪市場的半壁江山，相較于2018年的60套，同比大增240%。
戴德梁行高級董事沈潔在接受媒體采訪時稱，普通住宅受政策影響更大，豪宅客戶的置業(yè)目的往往是資產(chǎn)整合配置，受政策影響較小。從近五年成交均價歷年同比指數(shù)數(shù)據(jù)分析，豪宅指數(shù)波動在1%-4%之間，極為平穩(wěn)。
因此，從保值增值性評估，豪宅產(chǎn)品屬于不動產(chǎn)理財產(chǎn)品，抗跌性大，受市場政策影響較低。中心土地的稀缺性，必然帶來價值增值和資產(chǎn)保值，對于真正的豪宅而言，傳統(tǒng)核心區(qū)域依然是富豪們關注重點。
資金避險“窗口期”
高端房產(chǎn)的購入價值不言而喻，但在全球經(jīng)濟風險不斷疊加時，中國房地產(chǎn)市場將受到多大程度的沖擊？現(xiàn)在是將資金配置于地產(chǎn)的窗口期嗎？
貝殼研究院最新研究表明，海外金融市場風險可能對部分境外上市房企造成沖擊，但對國內(nèi)購房需求影響較小，國內(nèi)住房反而會成為避險資產(chǎn)受到消費者關注。
“海外金融市場動蕩直接影響兩部分人，一是在海外配置金融資產(chǎn)的中國人，還有打算在國內(nèi)購房的外國人。市場危機對國內(nèi)家庭影響的間接途徑是中國金融市場，但流動性風險不會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成影響。”貝殼解釋稱。
從歷史上看，中國股市和房市表現(xiàn)也沒有直接關聯(lián)。2015年中國股票市場低迷，但房地產(chǎn)市場未受影響；2016年也有幾次熔斷，房地產(chǎn)市場卻一路高漲。“在中國，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性、收益性都遠遠超過股市，尤其是核心城市的房價穩(wěn)定性高。”
更重要的是，此次疫情觸發(fā)了購房者對低密度、品質(zhì)物業(yè)、優(yōu)質(zhì)大戶型的青睞。據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)，在其調(diào)研的10000多組家庭中，將近65%的家庭準備買房或換房。盡管覆蓋人群多為有房一族，但仍有87.78%的人群想調(diào)整目前的居住環(huán)境。
而消費者最看重的房產(chǎn)要素為“升值空間”、“地段”與“園林景觀”。一位看上世茂西山龍胤項目的購房者也稱，自己最看重房產(chǎn)的地段位置和產(chǎn)品設計，綜合項目位置、整體配套、區(qū)域發(fā)展、園林設計等多方因素，才決定入手。
世茂西山龍胤項目為海淀區(qū)10年僅有的新中式合院，是世茂五大住宅產(chǎn)品線的扛鼎之作。龍胤系以“罕世”、“不可復制”為擇址標準，毗鄰北京故宮北院，外承西山“三山五園”皇家地脈和國家級濕地公園，生態(tài)環(huán)境與位置絕佳，由此引來購房者關注。
據(jù)悉，該項目總占地約12.08萬平米，建面約7.25萬平米，但容積率僅0.6。整個項目均價5.8萬左右，總價4000萬/套起，在北京土拍市場逐漸復蘇、溢價率回升的情況下，此番均價已算北京核心區(qū)域性價比頗高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
豪宅市場的差異，還跟城市定位緊密相關。相較于上海深圳，北京豪宅更為本土化、文化感更強。以世茂西山龍胤為例，該項目秉承“文化開物”的產(chǎn)品主張，融合“畫、詩、禮、雅、趣”等文化元素，讓建筑、園林成為承載中國文化與精神氣象的人文場域。
在區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品打造、文化底蘊等綜合作用下，該項目引來一批批入局者。“當下各家開發(fā)商優(yōu)惠力度很大，明顯是購置房產(chǎn)的窗口期。” 上述購房者稱，綜合考慮目前的金融形勢和自身資產(chǎn)，居住的同時也是投資，變成不動產(chǎn)抵抗貨幣風險。
保利研究院進一步表明，全球股市劇烈震蕩后，中國更成為避險資金的長期目的地。近期海外資本頻繁收購國內(nèi)核心資產(chǎn)，體現(xiàn)了國際資本對市場的看多態(tài)度，國內(nèi)核心地段資產(chǎn)價值將受到重估。
與此同時，隨著LPR成為新發(fā)放貸款定價的重要參考，貸款利率隱性下限逐漸打破，市場利率向貸款利率傳導的效率明顯增強。對高凈值人士而言，降息預期正為其實現(xiàn)資產(chǎn)配置優(yōu)化提供更大空間。
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