前期樓盤宣傳資料，上面寫著“住在公園里，日子緩緩如墜桃源”，而實(shí)際景觀與宣傳資料相差甚遠(yuǎn)。 該事件是否構(gòu)成虛假宣傳？ 業(yè)主是否應(yīng)該維權(quán)？
該事件已經(jīng)構(gòu)成了虛假宣傳，業(yè)主應(yīng)該維權(quán)。權(quán)利就躺在那里，如果自己不去行使，它就會一直沉睡下去。
1.虛假宣傳
從描述的情況結(jié)合相關(guān)規(guī)定來看，顯然已經(jīng)構(gòu)成了虛假宣傳?！斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。”
法律是極為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，在這個條款中，法律對房地產(chǎn)廣告的規(guī)定是“必須真實(shí)、準(zhǔn)確”，“不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者”。“必須”“不得”兩詞之意相信大家都明白，肯定不會產(chǎn)生歧義。
“住在公園里，日子緩緩如墜桃源”，多么美的描述。何為桃源？如果小區(qū)里沒有水，沒有湖，何來桃源？開發(fā)商美妙的描述顯然是不真實(shí)，也不準(zhǔn)確的，而且，明顯屬于欺騙、誤導(dǎo)。
如果一個購房人誤解了，可能是個別人會問。當(dāng)所有購房人都誤解的時候，還能是誤解嗎？那就是誤導(dǎo)！法律規(guī)定必須做的事情沒做，明令禁止做的事情全做了。
而且，還不止是人工湖的問題，實(shí)際景觀與宣傳資料相差甚遠(yuǎn)。
2.殘酷的現(xiàn)實(shí)
房產(chǎn)銷售中的虛假宣傳其實(shí)比比皆是，虛假宣傳早已經(jīng)成了很多開發(fā)商喜歡玩的伎倆，因?yàn)樘摷傩麄饕l(fā)的糾紛也是多不勝數(shù)。
這個還只是人工畫湖事件，好歹還畫了一湖。這些年做商品房糾紛案件的時候，還遇到過人工湖變垃圾場，熱帶雨林變加工廠……
3.如何防范虛假宣傳？
首先購房時一定要保存好當(dāng)時所有的宣傳資料，和銷售人員溝通時一定要強(qiáng)調(diào)自己在乎的設(shè)備設(shè)施等，并明確表示這些會直接影響到自己的購房。同時，要做好錄音或者微信短信記錄保存。
必要時，甚至可以對開發(fā)商官網(wǎng)美輪美奐的視頻廣告做保存，甚至公證。一旦交房遇到問題，這些視頻廣告往往會第一時間下線。
其次，對于開發(fā)商的承諾可以做基本的核實(shí)。最簡單的辦法就是要求開發(fā)商提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖，這個圖是小區(qū)規(guī)劃的總平圖。里面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)會有相關(guān)的規(guī)劃數(shù)據(jù)，圖上也會有相應(yīng)的建筑或設(shè)施設(shè)備標(biāo)示。
以人工湖為例，如果規(guī)劃圖上沒有，建成以后往往是不可能有的。如果有，也是違建?？梢杂眯麄髻Y料和圖紙進(jìn)行比對。
4.遇到了虛假宣傳怎么辦？
首先，要想從合同上找依據(jù)是很難的，開發(fā)商都是高智商，早在條款上規(guī)避掉了。往往要從宣傳材料本身和監(jiān)管部門入手?？梢韵蚴袌霰O(jiān)督局（以前的工商局）提虛假宣傳的違法查處，要求履行查處職責(zé)。
其次，可以曲線救國，劍走偏鋒。根據(jù)我們這些年辦理案件的經(jīng)驗(yàn)，在一些樓盤里，肉眼看到的問題往往可能只是開發(fā)商違法違規(guī)的冰山一角，背后看不見的東西可能更多。
任何一個樓盤的開發(fā)從立項(xiàng)、拿地、規(guī)劃許可，到施工、預(yù)售，再到規(guī)劃驗(yàn)收、竣工備案……需要30項(xiàng)以上的手續(xù)，這些手續(xù)真的完全合法合規(guī)嗎？咱們業(yè)主可以通過信息公開申請等方式挖掘更多的問題，進(jìn)而增加解決問題的籌碼。
就像我們曾經(jīng)做的一個案子，本來是虛假宣傳的問題，結(jié)果一查，開發(fā)商把一層的架空層隔成了單間全給賣掉了。這個時候，我們還用去關(guān)注虛假宣傳嗎？
再次，可以視情況提起民事訴訟，但是這個難度很大。如果沒有行政認(rèn)定的虛假宣傳處罰，民事上法院幾乎不會支持。
原因很簡單，在商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充協(xié)議中往往都有類似這么一句話：“宣傳材料和銷售人員的承諾不是本合同組成部分，不對房屋的價格產(chǎn)生影響，一切以本合同為準(zhǔn)……”
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