2月份以來已有超過60個城市出臺了穩(wěn)樓市調控政策，不過在調控政策中，第一個宣布“降首付”的駐馬店市及“解禁類住宅”的廣州均紛紛撤回文件，松綁政策“一日游”。海南則成為新冠肺炎疫情下，第一個收緊房地產(chǎn)調控的城市，明確以壯士斷腕的決心調整產(chǎn)業(yè)結構，破除經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴。由此，疫情沖擊下的樓市調控走向也備受市場關注。  

海南成全國首個現(xiàn)房銷售省份，擺脫房地產(chǎn)依賴  

3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)，創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，對在我省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房，并規(guī)定新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。  

這也是在新冠肺炎疫情下，第一個收緊房地產(chǎn)調控的城市。  

《通知》提出改革商品住房預售制度，規(guī)定新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長霍巨燃指出，目前海南省因商品住房實行預售制度引發(fā)的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素，實施現(xiàn)房銷售制度是為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題。  

海南自2018年1月開啟斷腕“去地產(chǎn)”，彼時，海南省沈曉明指出，未來五年海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠。并在之后逐步加碼樓市調控，并于同年4月22日實行全域限購。  

霍巨燃指出，2020年1月下旬以來，新冠肺炎疫情對我省房地產(chǎn)業(yè)造成了一定影響，但通過落實省政府支持中小企業(yè)共渡難關八條措施、幫助企業(yè)復工復產(chǎn)七條措施和其他扶持措施，可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決困難，渡過難關，加快復工復產(chǎn)，降低對房地產(chǎn)業(yè)的影響。《通知》的出臺，并不是針對新冠肺炎疫情影響，放寬房地產(chǎn)市場調控，而是為了進一步貫徹落實國家關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的要求，鞏固房地產(chǎn)調控成效，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，原來的調控政策繼續(xù)保持不變，并進一步完善。  

駐馬店、廣州樓市松綁一日游  

與海南不同，受疫情影響，多地出臺樓市政策，以確保疫情對房地產(chǎn)市場的影響降到最低。從政策力度來看，也越來越大。  

在2月13日之前，各地出臺的政策多以適當調整土地供應政策為主，包括可延遲簽訂土地出讓合同，順延土地出讓金、開竣工時間等。  

從2月14日之后，部分省市開始出臺促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干政策，政策內容開始擴大到為購房者提供購房補貼、契稅補貼以及降低公積金首付比例等。  

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年2月份全國已經(jīng)有超過60城市發(fā)布房地產(chǎn)政策。  

不過，第一個宣布“降首付”的城市河南省駐馬店市被省政府約談后隨即撤下文件，同時該市房地產(chǎn)政策按原政策執(zhí)行。  

2月21日，河南省駐馬店發(fā)布《關于進一步規(guī)范促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下稱“意見”)，出臺17項穩(wěn)樓市政策。該政策首開需求端刺激政策，提出要下調居民首付款比例，首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%；上調住房公積金貸款額度，公積金最高貸款額度由45萬元提高到50萬元；降低住房公積金貸款首付比例。  

2月28日，河南省人民政府網(wǎng)站發(fā)布文章，省政府約談駐馬店市人民政府主要負責同志，堅持“房住不炒”，落實主體責任。  

隨后政策文件從官網(wǎng)撤回。駐馬店住房和城鄉(xiāng)建設局相關工作人員表示，文件不執(zhí)行了，已撤回，按照原政策執(zhí)行。  

無獨有偶，廣州市“解禁類住宅”再現(xiàn)政策“一日游”。  

在經(jīng)歷撤回、修改之后，廣州市政府印發(fā)的“48條”新政于3月4日晚22時18分重新被掛在政府官網(wǎng)上。但是內容已不再提及“優(yōu)化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。”  

上述商服類項目“三不限”（不限最小分割單元、不再限定銷售對象、不再限定轉讓對象）被業(yè)內解讀為是對“類住宅”的解禁。  

所謂“類住宅”是指，在住宅限購的大環(huán)境下，部分商服類項目被設計成酒店式公寓、公寓式辦公等“類住宅”銷售，由于面積小、不限購、總價低一度成為部分剛需客、無房戶和投資客的選擇。  

“這兩個地方的政策容易被市場解讀為支持炒房或者刺激購房，觸及了政策底線，所以就終止了。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)組組長鄒琳華指出。  

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院于2月28日發(fā)布的報告中亦提及，應嚴控購房加杠桿及其它各類刺激購房行為。當前疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要集中于部分企業(yè)的臨時性資金困難。應有針對性地對相關困難企業(yè)采取合理的救濟措施，盡量避免通過購房加杠桿或其它各類剌激購房行為來幫助房地產(chǎn)企業(yè)脫困。住房需求剌激政策雖然較易實施，但容易引發(fā)未來房價大起大落，加大宏觀金融風險，需要加以嚴格控制。  

住建部部長署名文章重申“房住不炒”  

3月6日，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽在《人民日報》發(fā)表《推動住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)高質量發(fā)展》的署名文章。文章提出，著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，建立和完善政策協(xié)同、調控聯(lián)動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等房地產(chǎn)調控體制機制，落實城市主體責任，因城施策、分類指導，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。  

在此之前，2月21日，中國人民銀行召開2020年金融市場工作電視電話會議提出，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制。  

“發(fā)布房地產(chǎn)調控政策屬于城市政府的主體責任。從駐馬店與廣州政策“一日游”來看，駐馬店遭河南省政府約談，體現(xiàn)了省級政府的監(jiān)督、監(jiān)測責任。對于廣州的政策而言，由于“類住宅”本身的性質是違反土地利用規(guī)劃的，因此需慎重決策。”李宇嘉說道。  

在李宇嘉看來，近期，輿論和市場預期發(fā)生了一些變化，受疫情沖擊影響下又要完成今年經(jīng)濟社會發(fā)展各項目標任務，因此大家預期房地產(chǎn)政策會有所放松。同時，伴隨著各地政府出臺房地產(chǎn)松綁政策，加重了這一預期。不過，可以看到的是，無論是駐馬店、廣州政策叫停，還是央行和住建部近期的公開表述，都打斷這一預期，給市場傳達清晰的信號，即不會因為疫情而再次放水，不會再通過房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟。  

樓市調控走向何方？  

那么在“房住不炒”及保持房地產(chǎn)平穩(wěn)運行定位下，樓市調控將走向何方呢？  

鄒琳華認為，在目前的政策環(huán)境下，只要堅持房住不炒，各地政府有充分的調控自主權，加碼或適當放松都是正常的，目的是穩(wěn)定市場。  

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波的觀點則認為，房住不炒、因城施策、保持“三穩(wěn)”的房地產(chǎn)調控目標并不會改變，并會在2020年得到堅持的貫徹和執(zhí)行。駐馬店、廣州松綁政策在調控上出現(xiàn)的反復，以及海南目前的取消預售，本質是都是保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的手段和方式。區(qū)別在于，前者更多是出現(xiàn)結合當下市場環(huán)境進行修正，而海南的政策則是考慮房地產(chǎn)長遠健康發(fā)展。從各地房地產(chǎn)調控來看，未來也會出現(xiàn)有松有緊、有強有弱的態(tài)度，全國房地產(chǎn)整體平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不變。  

“房地產(chǎn)金融政策保持連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，在房住不炒、一城一策的大原則下，調控基調并未發(fā)生大的變化，因此樓市調控政策也將保持連續(xù)性，穩(wěn)定性。但同時，房地產(chǎn)調控實行一城一策，因此各地政府在不違背‘房住不炒’原則下結合當?shù)貥鞘星闆r進行一些政策的調整是可行的。”李宇嘉說道。  

“我認為當前疫情對房地產(chǎn)市場的影響性質和程度尚不明確，中央層面的政策仍然維持不變，地方根據(jù)因城施策的原則，結合當?shù)厥袌龅奶攸c，有調整的意愿。我認為，房地產(chǎn)市場需求側調控的政策總體上不會因為疫情而發(fā)生大范圍、大幅度的轉變，不會重復過去的老路。”許小樂說道。  

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟指出，房地產(chǎn)調控的政策更多的會集中在降低企業(yè)稅費、延遲簽訂土地出讓合同、順延土地出讓金等方面給予一些房地產(chǎn)方面的支持動作，整體上來看，在房住不炒的大原則下，不太會有針對房地產(chǎn)政策的大的松動和變化。  

鄒琳華指出，未來政策總體風向是否進一步從緊，還要看經(jīng)濟形勢。一般來說，如果貨幣政策較為寬松，為防止資金全面流入房地產(chǎn)市場，可能會進一步收緊。