仕通人才聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長王鉞最近在輔導(dǎo)一批年輕的房企中高管人員。他給這些人的忠告是，早做準備，未雨綢繆。“房地產(chǎn)市場正在從增量轉(zhuǎn)向存量，他們要考慮的問題，是如何在新的市場趨勢里找到新的職業(yè)機會。”
上海索樂企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理聶勇鋼，春節(jié)后收到很多房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人委托，這些經(jīng)理人普遍焦灼的是，目前房企工作不好找，求職流程也拖得很長。
從2月底，減員、降薪等一系列動作在一部分房企悄然出現(xiàn)，既有因組織架構(gòu)優(yōu)化所引發(fā)的人事大換防，也有因無力正常支付薪酬要求員工主動離職，還有中高管“自愿”降薪的自救措施。
在新型冠狀病毒肺炎疫情影響下，追求高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商一面是銷售下滑、回款受限帶來的現(xiàn)金流危機；一面則是融資端收緊趨勢沒有明顯松動跡象，來自人力、財務(wù)等成本的剛性支出必不可少。
部分資金緊張的房企迫切希望通過成本端節(jié)流，保住“救命錢”維持正常運轉(zhuǎn)，減員降薪是他們?yōu)榇?ldquo;祭出”的一個策略。
早在2019年，部分房企就開始通過調(diào)整組織架構(gòu)、提高人均效能等措施進行了一輪人員結(jié)構(gòu)優(yōu)化改革。在疫情影響下，這一改革得以延續(xù)并進一步深化，以應(yīng)對當前危局及不確定的未來。
不過，由于員工薪酬支出在房企整體收入中占比很小，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，減員降薪帶來的效果杯水車薪。
減員降薪 招聘放緩
按照原計劃，在一家10強房企深圳區(qū)域工作的張琴的春節(jié)假期本應(yīng)該于正月初七結(jié)束。
但受疫情防控影響，她的復(fù)工時間被推遲至2月17日。2月16日，張琴接到復(fù)工時間再一次推遲的消息。伴隨而來的，還有人力資源部發(fā)放的一張 “關(guān)于2月份在公司實際到崗天數(shù)”的統(tǒng)計表。
人力資源的同事并未透露這張統(tǒng)計表到底作何用，但張琴和同事們有些擔(dān)心。“我們私下都在猜測，這個統(tǒng)計是不是跟降薪相關(guān)，這些天陸陸續(xù)續(xù)聽到同行裁員和降薪的傳言。”張琴身邊原本打算離職的同事，在這個春節(jié)后都推遲了計劃，大家一致覺得，這種行情下，好的公司基本只出不進了。
張琴擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)。這段時間王斌也危機感爆棚，他是一家龍頭房企物業(yè)公司的員工，工作內(nèi)容與科技產(chǎn)品銷售捆綁在一起。“現(xiàn)在日子不好過，最近我們經(jīng)常被領(lǐng)導(dǎo)拉去談話，公司業(yè)績壓力大，逼著我們要有輸出。”王斌1月份的績效工資已經(jīng)被扣了幾千塊。為了減少支出，他所在公司給大部分員工1月份的績效都打了C。
“估計2月份工資也大概率會是這個樣子。”王斌說，但現(xiàn)階段他不敢考慮跳槽，“至少上半年不太好動，先求穩(wěn)吧。”
王斌的危機感源于這家龍頭房企在2月底啟動的一輪總部與區(qū)域人事大換防。超過10個區(qū)域被合并，數(shù)個區(qū)域遭遇調(diào)整，區(qū)域高管的職位也響應(yīng)隨之變化。
該房企一位內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟觀察報，原來一個省份設(shè)置幾個小區(qū)域，各自都擁有一套管理班子和辦公體系。區(qū)域合并后，管理層面，部分區(qū)域總裁轉(zhuǎn)為副總裁，如果不滿足于新職位，就可能出現(xiàn)離職或調(diào)崗；員工層面人員隨之精簡優(yōu)化。
同樣是這家龍頭房企山東區(qū)域城市公司的陸穎，2020年1月，他所在項目取消了員工住房與餐飲補貼，以陸穎為例，兩項補貼損失合計超過1000元，相當于每月收入降低了1000元。
隨著2月銷售持續(xù)下行，減員、降薪等的動作在房企間悄然顯現(xiàn)。2月27日，凱德集團成為第一家公開宣布降薪的房企。從4月1日起，董事會成員和其他高管層自愿將董事費和基礎(chǔ)薪資降低5%-15%；所有經(jīng)理級及以上級別的員工凍結(jié)漲薪；其他員工不受影響。此舉措將在6個月后或者疫情平穩(wěn)后重新評估。
此前，關(guān)于四川房企中迪禾邦因無力支付2020年1月及2月的工資消息在業(yè)界流傳，中迪禾邦要求員工在2月27日前按照先前協(xié)商方案主動離職，方可延期領(lǐng)取1、2月工資；如若在2月27日不主動離職，只發(fā)放1月份工資且會根據(jù)公司資金情況遲發(fā)或緩發(fā)。
“效能是地產(chǎn)企業(yè)永恒的話題，一般來講，員工流動率保持在20%左右是正常的，其中，主動離職和被動淘汰通常各占一半。從目前大部分房企的考慮來看，不會出現(xiàn)因疫情而規(guī)模性裁員的現(xiàn)象，但不排除一些計劃砍掉的業(yè)務(wù)模塊會借此做剝離。”祥源控股人力資源副總經(jīng)理張曉宇向經(jīng)濟觀察報表示。
每年3、4月是房企招聘高峰期，根據(jù)張曉宇的觀察，最近這段時間，各家房企的招聘節(jié)奏整體放緩了。他說，這個時間點，房企對于人員入口確實會比較謹慎，非價值創(chuàng)造崗位會減緩招聘速度，員工的跳槽也會更加慎重。
聶勇鋼的一家企業(yè)客戶，2019年銷售額120億元，2020年的銷售目標最初定在200億元，近期，該公司將預(yù)期下調(diào)至150億元。這樣一來，原本預(yù)計新增的編制會受到影響。“之前他們打算增設(shè)新區(qū)域，擴招副總裁，這種情況下，只能縮減高層人員和新區(qū)域人員的編制。”聶勇鋼稱，原本想擴大規(guī)模的一部分中小房企，基于戰(zhàn)略調(diào)整又停下腳步，現(xiàn)在這是一種趨勢。
不過，人員更替始終是一個企業(yè)內(nèi)部的新陳代謝。聶勇鋼合作的正榮、中南置地、中駿、旭輝等房企，還按照原來節(jié)奏在招人。
張曉宇也表示，對于一些核心崗位，或者不得不從外部引進的崗位，房企并沒有取消外招，甚至對招聘標準和薪酬都有所拔高。
對于效益較好、融資成本較低、財務(wù)較穩(wěn)健的房企而言，這個特殊的時間點，反而是抄底好機會，一是抄底土地，二是抄底人才。聶勇鋼接觸的很多職業(yè)經(jīng)理人，目前叫價更趨于理性。以往他們對薪酬漲幅預(yù)期在30%-50%之間，但現(xiàn)在已經(jīng)降低至10%-20%，有些甚至平薪也能接受。
中小房企的自救
過往多年，在房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬結(jié)構(gòu)上，固定薪資占比較高，房企在規(guī)模擴張時期，不得不通過高薪來彌補人才缺口，導(dǎo)致大部分年收入超過百萬的職業(yè)經(jīng)理人存在薪酬虛高的現(xiàn)象。
“其實房企都在研究如何來解決高管酬薪虛高問題，總額還是要給到，但薪酬的結(jié)構(gòu)能否調(diào)整得更為合理。”張曉宇說，一家房企給予中高層管理者的總薪酬，往往包括薪酬、福利包、激勵等多個維度，更多公司傾向通過調(diào)節(jié)長期激勵支出來縮減整體預(yù)算。
即中高管的浮動薪酬比例會進一步提高，并與公司業(yè)績、銷售回款、利潤等指標掛鉤。以一個中層管理者的薪酬為例，過去固薪與浮動薪酬比通常維持在6：4或7：3之間；從2019年起，固薪占比逐步下降5-10個百分點，固浮比調(diào)整為5：5左右。
銷售業(yè)績下行時，這樣的薪酬結(jié)構(gòu)自然會受到影響。“一家房企如果薪酬真的降低，肯定先從中高管級別啟動。”王鉞說，很多中高管浮動薪酬與回款、拿地緊密相關(guān)，但最近一個多月房企經(jīng)營面臨不少壓力，回款不理想，自然會出現(xiàn)薪酬調(diào)整。
經(jīng)濟觀察報獲悉，在疫情初期，國內(nèi)地產(chǎn)百強企業(yè)也由HR部門針對各員工層級進行了一些問卷測試和電話訪談，50%的員工接受如行業(yè)整體下行，個人薪酬可以適度鎖水，但比例需提前告知。整體調(diào)查結(jié)果呈現(xiàn)層級越高，接受度越高的特點。
張曉宇發(fā)現(xiàn)，在這個特殊節(jié)點上，對于中低層員工，部分公司采用應(yīng)激策略，比如給予內(nèi)部購房優(yōu)惠來解決員工收入和公司銷售兩個端口的問題。
作為資金密集型行業(yè)，無論是降薪，還是減員，與資金不無關(guān)系。對于房企而言，資金來源主要包括銷售回款、融資所得，“回款是壓倒一切的任務(wù)。”王鉞告訴經(jīng)濟觀察報。
疫情發(fā)生以來，諸多房企掀起一場線上銷售爭奪戰(zhàn)，然而，由于轉(zhuǎn)化率較低以及線下銷售的停滯，大部分房企2月的銷售回款幾乎為“0”，但一系列剛性支出仍是壓在房企身上的一座“大山”。
王鉞說，在回款不景氣的背景下，中小房企的日子越來越難過，資金鏈趨緊，融資融不上，土地拿不了，無米下炊，“只能在成本端壓多少算多少。”
這些中小房企常用的方式有兩種，一是將壓力傳遞到建筑裝修公司等供應(yīng)商身上；二是從管理費用出發(fā)，采取裁員降薪的策略，根本目的還是希望盡可能的保住現(xiàn)金流。
聶勇鋼觀察到，最近正在減員降薪的幾家房企，多數(shù)是資金較為緊張，或者走高杠桿路線的中小企業(yè)。他們要不業(yè)績注水嚴重，要不就是將項目布局在三四線城市，在當前市場大勢下，要維持正常運轉(zhuǎn)肯定難度很大。
王鉞說：“但說實話，減員降薪對于房企而言是杯水車薪。”
按照張曉宇提供的數(shù)據(jù)，在房企的總體收入結(jié)構(gòu)里，管理費用占比介于2.5%-4%之間，其中有80%屬于薪酬支出。如果對比其他財務(wù)科目，比如營銷費用及成本，這部分管理費用并不占房企經(jīng)營支出的主流。
根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心測算，64家百強上市房企平均單月員工薪酬約2.87億元，平均利息成本約5.71億元，兩項剛性支出合計平均值約為8.58億元。其中融資成本支出是員工薪酬兩倍左右。
Top10房企員工單月平均薪酬支出約8.65億元，Top11-30約3.01億元，Top30后房企員工薪酬支出更是呈明顯下降趨勢。
多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴經(jīng)濟觀察報，房企目前的支出大頭，還是聚焦在土地、建安、融資等成本。
大房企的管理動作
王鉞了解到的最新情況是，開發(fā)商的心理在疫情期間出現(xiàn)分化。規(guī)模偏小的房企，由于缺乏社會資源傾斜、行業(yè)發(fā)展空間和抵抗風(fēng)險能力，處于焦灼狀態(tài)，急著另尋“出路”；大中型房企在行業(yè)內(nèi)已站穩(wěn)位置，只要資金端保持一定流動性，投拓端維持拿地滾動開發(fā)，這次疫情并不會誘發(fā)恐慌性心理。
張曉宇也表示，大型開發(fā)商的心理和長期用人計劃并不會出現(xiàn)改變，短期動作只是一項應(yīng)激反應(yīng)。
事實上，關(guān)于“組織架構(gòu)調(diào)整”這道題，從2019年就陸續(xù)有大型房企陸續(xù)在進行，比如萬科、碧桂園等、
陽光城等。減員降薪只是組織架構(gòu)調(diào)整過程中出現(xiàn)的現(xiàn)象。
這種組織架構(gòu)調(diào)整操作的核心，一是將總部職能下放，二是合并區(qū)域。而最終目的是提高房地產(chǎn)行業(yè)人均效能。
根據(jù)聶勇鋼預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)未來開發(fā)建筑面積會維持在17億平方米左右不再增加。人均效能逐漸提高，意味著所需要的人會越來越少，所以房地產(chǎn)開發(fā)體系的人員減少趨勢在所難免。
“房地產(chǎn)屬于中國經(jīng)濟發(fā)展特殊階段的特殊產(chǎn)物，隨著整體經(jīng)濟政策的調(diào)整，以及企業(yè)利潤‘走薄和穩(wěn)定’，房企的這一系列減員降薪可以看作是為市場和行業(yè)周期進入轉(zhuǎn)型深水期所補交的學(xué)費。”張曉宇說，“學(xué)費補交”是一個持續(xù)過程，有些房企持續(xù)投入，則階段性投入較少，總量相對較少，比較平滑；有些企業(yè)過去疏于內(nèi)部管理機制的建設(shè)，過于“走量”，本次學(xué)費會繳得比較突兀，總量可能會相對較高。
從長期的角度切入，大型房企組織架構(gòu)調(diào)整是一項管理動作，但疫情期間，由組織架構(gòu)調(diào)整引發(fā)的一系列減員降薪，不免會被放到聚光燈下。
王鉞說，這是前期動作的延續(xù)和深化，大型房企通過組織架構(gòu)調(diào)整，在降本增效的前提下，適應(yīng)目前銷售端困難、投資端成本高的局面。而某些職能人員的階段性調(diào)整則是根據(jù)市場動態(tài)做出的決策。
經(jīng)濟觀察報采訪的多位房地產(chǎn)人士均提到，對于大型房企而言，大規(guī)模進行裁員或降薪的可能性較小。
大型房企的日常賬面上通常會留足2-3個月開銷費用。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，3月中旬，大部分售樓處會陸續(xù)進入復(fù)工狀態(tài)，線下銷售逐漸恢復(fù)，資金壓力并不會持續(xù)太長時間。
值得關(guān)注的是，在當前線下銷售偃旗息鼓背景下，線上銷售卻如火如荼，地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化進程在短短時間內(nèi)被進一步催化，而這或多或少對房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)提出了新的挑戰(zhàn)。
張曉宇在人力資源工作中發(fā)現(xiàn)，低級別的技術(shù)人員、統(tǒng)計人員的確越來越不適合吃“地產(chǎn)飯”了。“傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)更強調(diào)‘金融屬性’和‘制造屬性’，后者可以通過業(yè)內(nèi)資源整合和外包等形式加強，新技術(shù)(PC裝配式住宅、鋁模版、BIM)也會被更加廣泛使用。”
長期與開發(fā)商打交道的王鉞將數(shù)字化加速稱為“曇花一現(xiàn)”。他對經(jīng)濟觀察報說，房地產(chǎn)的傳統(tǒng)作業(yè)模式還是水泥鋼筋，以拿地、開發(fā)、銷售這一鏈條進行資源配置和業(yè)務(wù)流程開展。雖然有房企提出互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字化的新路線，但只能理解為通過在房地產(chǎn)主業(yè)上運用科技手段，從而提高業(yè)務(wù)效率。科技并不能真正取代傳統(tǒng)作業(yè)模式產(chǎn)生根本性商業(yè)價值，也不能換來房企很大的營收和利潤。
以線上銷售為例，歸根結(jié)底，疫情結(jié)束后，很多房企又會把注意力轉(zhuǎn)移回傳統(tǒng)銷售模式，在線銷售更多會選擇與各大渠道平臺合作的模式搭配進行。(張琴、王斌、陸穎均為化名)
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