前有駐馬店降首付被約談，后有廣州“限商”解禁一日游，這讓幻想借疫情搭車的房企等市場(chǎng)各方心情如坐“過(guò)山車”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些尺度過(guò)大的放松內(nèi)容，容易被約談或“下架”，即便要放松，也會(huì)強(qiáng)調(diào)供給端或企業(yè)端，而對(duì)于購(gòu)房端的政策變動(dòng)會(huì)更加謹(jǐn)慎。

3月4日晚間，“下架”不足一天的《廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施》（簡(jiǎn)稱“《措施》”）在廣州市人民政府官網(wǎng)上重新發(fā)布。與此前不同的是“限商”解禁的內(nèi)容已不存在。對(duì)此，官方的解釋是“商服類項(xiàng)目等相關(guān)政策的具體細(xì)節(jié)可能會(huì)有所調(diào)整。”

前有駐馬店降首付被約談，后有廣州“限商”解禁一日游，這讓幻想借疫情搭車的房企等市場(chǎng)各方心情如坐“過(guò)山車”。

廣州“限商”解禁條款“上架”后消失

3月3日，廣州在當(dāng)時(shí)發(fā)布的《措施》中提到，商服（公寓、商鋪、寫字樓）不再限制最小分割面積，同時(shí)可以出售給個(gè)人。這是廣州在2018年底局部放開的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放開限購(gòu)，同時(shí)意味著存在近3年的商辦、公寓等商服類物業(yè)限購(gòu)的政策正式取消。

廣州此政策一出，引起業(yè)內(nèi)嘩然。2017年以來(lái)的“限商”政策是不是開始松動(dòng)？會(huì)不會(huì)引起其他城市的跟進(jìn)？

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，廣州放開商服物業(yè)限購(gòu)，可以提升新冠肺炎疫情影響下商業(yè)地產(chǎn)的活力。此舉不僅客觀上刺激了商辦物業(yè)去庫(kù)存，對(duì)于部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，也可以加快項(xiàng)目的流動(dòng)性，緩解資金壓力。最為重要的是，作為首個(gè)商服限購(gòu)解禁城市的廣州，對(duì)其他城市有著借鑒作用。

不過(guò)，這個(gè)政策出臺(tái)不到一天的時(shí)間，在3月4日上午，這份舊《措施》已從官網(wǎng)上撤下,而3月4日晚間，廣州市政府發(fā)布的新《措施》，提到允許房地企憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請(qǐng)劃撥商品房預(yù)售款；加大住房租賃市場(chǎng)扶持力度，加快撥付對(duì)住房租賃企業(yè)的獎(jiǎng)補(bǔ)資金等內(nèi)容。但唯獨(dú)沒(méi)有此前“限商”解禁的條款。

對(duì)于新《措施》刪除了此前備受爭(zhēng)議的商服物業(yè)解禁的內(nèi)容，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該政策之所以受關(guān)注，重點(diǎn)在于商服類項(xiàng)目的管控一直被認(rèn)為是打擊炒房的一種手段，貿(mào)然放松會(huì)產(chǎn)生誤解。廣州此前也是一線城市中“限商”政策率先松動(dòng)的城市，信號(hào)意義較大。對(duì)于一些敏感性的購(gòu)房政策，地方政府依然會(huì)斟酌。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，到目前為止，全國(guó)已有60多個(gè)城市發(fā)布了70多次房地產(chǎn)調(diào)控，其中刺激市場(chǎng)的政策不多，政策力度都比較微弱。但被約談的駐馬店降首付以及廣州上述“限商”解禁的政策對(duì)市場(chǎng)影響較大，也都是敏感的內(nèi)容，所以被叫停。這兩個(gè)政策算是在錯(cuò)誤的時(shí)間釋放了錯(cuò)誤的信號(hào)。其中，廣州“限商”解禁政策會(huì)影響到2017年后拿地房企的土地規(guī)劃，有可能出現(xiàn)商住政策的倒退，所以算是敏感時(shí)間的敏感政策，難免會(huì)被叫停。

“限商”前后市場(chǎng)冰火兩重天此前就有局部放松跡象

早在2017年新一輪樓市調(diào)控中，北京、上海、廣州、深圳、成都等少數(shù)幾個(gè)城市落地了商辦類項(xiàng)目的調(diào)控政策。

其中，廣州出臺(tái)的“3·30”政策首次限制了商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用。當(dāng)時(shí)規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變?yōu)榫幼∮猛荆易钚》指顔卧坏玫陀?00平方米，銷售對(duì)象為法人單位。

事實(shí)上，廣州商服類產(chǎn)品包括商鋪、寫字樓、公寓物業(yè)在內(nèi)，“3·30”政策出臺(tái)前，在住宅市場(chǎng)持續(xù)限購(gòu)的背景下，最受購(gòu)房者及投資市場(chǎng)關(guān)注、最為活躍的便是公寓產(chǎn)品。但是2017年“3·30”政策讓這一切發(fā)生改變，隨后廣州商服物業(yè)交易量大幅下挫，進(jìn)入冰封期。

據(jù)廣州中原的數(shù)據(jù)顯示，“3·30”政策后兩周，所有商服類項(xiàng)目，包括商鋪、寫字樓、公寓物業(yè)成交呈現(xiàn)大幅下跌走勢(shì)，最為明顯的便是公寓，全市僅分別成交501套、336套，兩周環(huán)比降幅為81%、33%。

成交低迷也使得廣州公寓庫(kù)存量一度高企。在嚴(yán)重庫(kù)存積壓以及市場(chǎng)持續(xù)低迷中，執(zhí)行一年多的廣州“3·30”政策對(duì)商服類物業(yè)出現(xiàn)局部放開。

先是2018年底，廣州市國(guó)規(guī)委在官方網(wǎng)站上掛出了《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》。文件規(guī)定，2017年3月30日前土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，但是個(gè)人購(gòu)買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。上述新規(guī)對(duì)公寓銷售構(gòu)成重大利利好，一舉扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)銷售頹勢(shì)，盤活了一批2017年3月30日前的商辦類項(xiàng)目。

此后，2019年7月，廣州要求對(duì)已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型的非住宅存量用房，可按規(guī)定改建為租賃住房。

從目前來(lái)看，幾個(gè)“限商”城市在過(guò)去幾年市場(chǎng)非常蕭條，量?jī)r(jià)齊跌。而除了廣州局布盤活商服存量外，其他城市并未看到放松的苗頭。

業(yè)內(nèi)：謹(jǐn)防地方政府“搭便車”刺激市場(chǎng)需求

此次受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售一度降至冰點(diǎn)。鑒于恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)秩序已成為工作重點(diǎn)之一，各類刺激經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的政策滿天飛。但是，包括央行在內(nèi)的多個(gè)部門多次重申的“房住不炒”仍是根本原則。

對(duì)此，建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建認(rèn)為，個(gè)別地方政府“搭便車”或者隨意擴(kuò)大化一些領(lǐng)域的刺激政策，這也隨之引發(fā)了政策糾偏。

苑承建稱，對(duì)于商辦公寓限購(gòu)放松、二套房貸放松等政策，在疫情期間出臺(tái)則有明顯的“搭便車”之嫌，非常能理解地方政府或者商業(yè)銀行的沖動(dòng)，但從必要性的角度來(lái)看，搭便車的嫌疑要大于疫情期間恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的必要性。

而在嚴(yán)躍進(jìn)來(lái)看，一些尺度過(guò)大的放松內(nèi)容，容易被約談或“下架”。即便要放松，也會(huì)更強(qiáng)調(diào)供給端或企業(yè)端，而對(duì)于購(gòu)房端的政策變動(dòng)會(huì)變得更加謹(jǐn)慎。

張大偉則認(rèn)為，從各地市場(chǎng)看，相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)公布的銷售業(yè)績(jī)都還可以，這種情況下松綁政策，市場(chǎng)也比較敏感。

針對(duì)今后地方政策的調(diào)整，苑承建表示，新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響只是階段性的，恢復(fù)之后的狀況需要數(shù)據(jù)和市場(chǎng)來(lái)證明，而不是將暫停的狀態(tài)作為判斷依據(jù)。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)鼓勵(lì)政策，將是漸進(jìn)的、差異化的，更多是圍繞供給端展開，不能改變?nèi)珖?guó)范圍內(nèi)已基本形成的房?jī)r(jià)平穩(wěn)預(yù)期和基本被抑制的投資炒房需求。

苑承建認(rèn)為，從目前行業(yè)的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)政策即使要在銷售層面有所放開，主要也是從放開銷售條件限制以及適當(dāng)恢復(fù)銷售行為入手，而不是直接快速地調(diào)整消費(fèi)端的限制。