突然而至的新冠肺炎，讓靠現(xiàn)金流“續(xù)命”的房地產(chǎn)企業(yè)受到重大沖擊，新年過(guò)后各地接二連三展開(kāi)一波又一波的救市政策，房企也積極自救，在融資方面，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進(jìn)，房企的發(fā)債活力也重新激發(fā)。截至本月25日，房企已經(jīng)發(fā)行了8筆短債，不到一個(gè)月的時(shí)間，發(fā)行總額達(dá)到23.41億美元，占2019年全年的47%。

本月已發(fā)行8筆海外短債

2月10日開(kāi)始隨著企業(yè)復(fù)工的逐步推進(jìn)，房企發(fā)債也再次活躍。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究不完全統(tǒng)計(jì)，95家房企2月份截止25日共發(fā)行了8筆海外短債，數(shù)額達(dá)到23.41億美元，包括建業(yè)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、佳兆業(yè)、中梁控股、奧園等企業(yè)紛紛發(fā)行海外短債。其中，合生創(chuàng)展募集5億美元單筆數(shù)額最高，而建業(yè)前后發(fā)行了兩筆，總計(jì)達(dá)到5.03億美元。

值得注意的是，本月發(fā)行的短債融資成本都較低，最高的為8.75%，最低的達(dá)到4.80%，而從歷史房企短債發(fā)行成本來(lái)看，超過(guò)10%利率非常常見(jiàn)，部分企業(yè)發(fā)行利率得到較大的改善，如佳兆業(yè)發(fā)行的1年期4億美元債券利率6.75%，較于2018年底年發(fā)行的1年期美元債券下降了5.25個(gè)百分點(diǎn)。此外，2月進(jìn)行海外短債發(fā)行的房企都獲得不錯(cuò)的認(rèn)購(gòu)，如合生創(chuàng)展發(fā)行的5億美元的債券，獲得2.4倍超額認(rèn)購(gòu)。

克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為：海外短債的利率得到改善，一方面目前信貸額度相對(duì)寬松，另一方面也可能得益于部分房企的經(jīng)營(yíng)狀況良好，或者主體評(píng)級(jí)上升所帶來(lái)的改善。如佳兆業(yè)此次發(fā)行獲得超過(guò)140家機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購(gòu)，最終認(rèn)購(gòu)總額超過(guò)21億美元，主要得益于佳兆業(yè)業(yè)績(jī)的上升及評(píng)級(jí)的提升，2019年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額881億元，同比增長(zhǎng)25.8%，超額完成年度目標(biāo)；包括安信證券、國(guó)信證券等在內(nèi)機(jī)構(gòu)紛紛上調(diào)佳兆業(yè)評(píng)級(jí)至“買(mǎi)入”。

房企自2017年開(kāi)啟海外發(fā)債熱潮后，海外短債也逐漸成為房企的重要融資手段，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，監(jiān)測(cè)的95家典型房企于2017年發(fā)行了13筆海外短債，2018年達(dá)到21筆，2019年20筆，發(fā)行數(shù)額以2018年達(dá)到頂峰，達(dá)到約440億元人民幣。2020年1月下旬房企僅發(fā)行了一筆短債，而本月僅截至25號(hào)就已經(jīng)發(fā)行了8筆短債，不到一個(gè)月的時(shí)間，發(fā)行總額占2019年全年的47%。究其原因，在疫情影響下，春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”銷(xiāo)售爽約，加上銷(xiāo)售停擺，房企資金壓力不堪重負(fù)，因而在尋找資金的路上也是集思廣益。

今年海外到期債務(wù)2345億元

據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)研，今年上半年企業(yè)須交付的項(xiàng)目占全年交付項(xiàng)目總數(shù)的30%-50%。由于項(xiàng)目工程建設(shè)暫停，線下銷(xiāo)售渠道關(guān)閉，企業(yè)銷(xiāo)售回款大幅下降，疊加現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的現(xiàn)金流壓力，即使大型企業(yè)也難幸免。該機(jī)構(gòu)調(diào)研的72家企業(yè)中，46家房企（以中小型企業(yè)為主）受影響貨值超4400億元，單月運(yùn)營(yíng)成本約235億元，2020年上半年到期債務(wù)近5300億元；26家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，受停工停售影響的積壓庫(kù)存超40億元，單月運(yùn)營(yíng)成本超20億元，2020年上半年到期債務(wù)約55億元。

光大證券發(fā)布研報(bào)也指出，截至2020年1月，不計(jì)入回購(gòu)影響，2020年房企債券合計(jì)到期規(guī)模約8365億元（2019年為6485億元），其中境內(nèi)到期6021億元，海外到期2345億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年到期債務(wù)較高的房企有萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、綠城等。

克而瑞地產(chǎn)研究：海外短債作為境外融資的一種手段，有著期限短，但發(fā)行效率快、發(fā)行限制少的特點(diǎn)，從而備受青睞。根據(jù)2015年9月發(fā)布的《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記制管理改革的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)2044號(hào)文），將一年期以上的中長(zhǎng)期外債改為事先備案登記制，納入備案監(jiān)管，而一年期內(nèi)的境外短債不在監(jiān)管范圍內(nèi)，使得發(fā)債時(shí)間相對(duì)較快。此外，2019年7月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了“關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知(發(fā)改辦外資〔2019〕778號(hào))”。通知對(duì)房企海外發(fā)債加強(qiáng)約束，新融資只能用于置換一年內(nèi)到期之中長(zhǎng)期海外債務(wù)，因此房企目前中長(zhǎng)債的發(fā)行只能在原有額度的基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)行，且需用于償還近1年內(nèi)到期的中長(zhǎng)債。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：累計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比，雖然有消息稱(chēng)房企融資難，但整體數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)融資繼續(xù)刷新歷史記錄。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6-15%之間。從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)雖然被嚴(yán)格管控，違規(guī)融資有所減少，但整體看，資金成本分化的趨勢(shì)依然持續(xù)。從企業(yè)融資情況看，有贖回有新增，部分企業(yè)最近發(fā)現(xiàn)的美元融資成本非常低，而也有企業(yè)融資成本高位。美元債對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并非主要資金來(lái)源，整體政策影響看，2019年二季度后房企大額度融資減少，房企搶地現(xiàn)象也開(kāi)始減少，特別是對(duì)于融資渠道較少的企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力將非常大。最近房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。