近期，接連有兩城市公積金購房政策適度調整。綜合最新一期市場報價利率（LPR）繼續(xù)下調情況來看，存量房貸利率換“錨”在即，激起樓市漣漪。
受訪人士表示，存量房貸利率換“錨”，是定價邏輯改變了，盡管LPR繼續(xù)下調，也并不意味著利率就此降低，更談不上樓市調控有所放松。
兩地降低公積金貸款門檻
駐馬店市提出降低公積金首付比例政策，該市日前發(fā)布《關于進一步規(guī)范促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出，一是調整住房公積金貸款額度，將最高貸款額度由45萬元提高到50萬元。二是將繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%，二套房貸款首付比例仍執(zhí)行30%不變。該意見提出，將推動金融機構適度下調個人住房按揭貸款利率。
南寧市住房公積金管理部門也出臺相關政策，其中一條為“購買二套房可使用公積金”，降低了二套房公積金貸款門檻。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示，這些調整代表當前二三線城市的房地產相關政策思路。出發(fā)點是為減輕新冠肺炎疫情對房地產市場造成的影響。預計后續(xù)各地在公積金貸款方面政策會有所跟進，包括降低首付比例、擴大公積金貸款受眾面、提高公積金貸款額度等。
此前，無錫、上海、西安等多個城市針對因疫情受到影響的房地產企業(yè)和土地市場，調整相關政策，引導相關企業(yè)恢復生產經營，穩(wěn)定樓市。
與之相伴的消息是，市場傳出浙商銀行在不限購城市下調首套房首付比例、工商銀行下調二套房首付比例。
不過，記者查閱央行等有關個人房貸利率政策（LPR定價機制改革前）可知，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
由此可見，這一政策為商業(yè)銀行預留了空間，最低可實施首付比例20%。但總的基調并無改變。銀河證券最新報告認為，各地仍將堅持“房住不炒”和穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的總基調，但是各自的調控會“因城施策”。
換“錨”是換定價邏輯
不代表房貸便宜
上述兩地購房政策調整，恰好是在最新一期LPR下調后、存量房貸利率換“錨”前夕。就利率角度而言，這只是定價邏輯變，并不意味著利率就此降低，更不代表為樓市松綁。
央行實施LPR機制定價改革后，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率也進行調整。新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，而非是過去的基準利率定價。
而在存量房貸方面，根據(jù)央行要求，于2020年3月1日至8月31日之間任意時點，可根據(jù)去年12月LPR定價基準加點進行轉換。轉換有兩種方式，一是將以基準利率定價的房貸轉換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款；二是轉換為固定利率貸款。
國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼表示，無論是何種轉換方式，轉換后的房貸利率應不低于原有利率，除非采用第一種方式后LPR下降。“LPR下行并不必然導致房貸利率下降。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款，不同銀行會綜合業(yè)務定位、客戶資質、資金成本等因素，在LPR基礎上進行加點。”
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