（原標(biāo)題：餐飲、零售危機(jī)“殃及”商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)商如何覓新機(jī)？）

一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎疫情，讓計(jì)劃在春節(jié)旺季大賺一筆的餐飲、零售商猝不及防。雖然商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商第一時(shí)間通過(guò)減免租金以救危機(jī)，但仍是杯水車薪。

當(dāng)下，線下零售業(yè)面臨的不僅是防控抗疫，更是客流減少后的生死存亡。如何把握線下商業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的時(shí)機(jī)？如何分得線上一杯羹？如何快速轉(zhuǎn)型尋找新商機(jī)？這是很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正在思考的問題。一場(chǎng)速度與創(chuàng)新的較量悄然啟幕，也將是商業(yè)地產(chǎn)的又一次洗牌。

商業(yè)受創(chuàng)，“寒冬”來(lái)襲

春節(jié)是零售旺季，新冠肺炎疫情恰逢其時(shí)襲來(lái)。隨著防控疫情的不斷升級(jí)，眾多商業(yè)縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間甚至閉店，昔日人流如潮的購(gòu)物中心變得人跡罕至，消費(fèi)近乎停滯，餐飲業(yè)更是跌入谷底。

中商數(shù)據(jù)保守估算，2020年春節(jié)期間餐飲（重創(chuàng)八成）、零售（損失五成）、休閑娛樂（幾近全損）的損失預(yù)測(cè)高達(dá)5000億元以上，購(gòu)物中心業(yè)營(yíng)業(yè)額損失估算達(dá)到八成以上。而對(duì)比去年來(lái)看，據(jù)商務(wù)部監(jiān)測(cè)，2019年春節(jié)7天，全國(guó)零售和餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額約10050億元。

日前，高力國(guó)際針對(duì)北京、上海、廣州、深圳和沈陽(yáng)等地的29個(gè)零售物業(yè)業(yè)主和45個(gè)租戶進(jìn)行的調(diào)研結(jié)果顯示，日?？土鳒p少了85%。其中餐飲、零售、休閑娛樂等業(yè)態(tài)的租戶客流量下降最大，七成店鋪都暫停營(yíng)業(yè)。營(yíng)業(yè)額因疫情普遍同比下降60%-100%不等。餐飲企業(yè)租戶在本次疫情中受創(chuàng)尤為嚴(yán)重。

“西貝可能撐不過(guò)三個(gè)月”更是引發(fā)關(guān)注。此前，西貝餐飲董事長(zhǎng)賈國(guó)龍公開表示，目前全國(guó)60多個(gè)城市的400多家西貝門店基本暫停，只保留100多家外賣業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)春節(jié)前后的一個(gè)月?lián)p失營(yíng)收7億-8億元。

疫情對(duì)商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)的影響，在日前中指研究院舉辦的電話分享會(huì)上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)行業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平稱，除超市外，非生活必需品類的商戶均受疫情影響較大。而旅游業(yè)、酒店、餐飲、景區(qū)服務(wù)等行業(yè)受影響也較大。

恒太商業(yè)管理集團(tuán)總裁胡芳園則表示，短期影響劇烈，從中期來(lái)看，商業(yè)仍會(huì)受到持續(xù)影響，消費(fèi)者消費(fèi)信心恢復(fù)需要過(guò)程，大量品牌商、運(yùn)營(yíng)商將倒在“寒冬”。

隨著經(jīng)營(yíng)壓力不斷增加，“在寒冬倒下的餐飲、零售商戶，也大多是本身現(xiàn)金流差的企業(yè)。”一位商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人如此表示。

減免租金，開發(fā)商能承受多少壓力？

零售業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)商的命運(yùn)息息相關(guān)，租金一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的重要營(yíng)收來(lái)源之一，尤其是近幾年，餐飲、零售、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，已成為購(gòu)物中心等大型商業(yè)地產(chǎn)的主力店，一損俱損的鏈條不容忽視。

自疫情蔓延以來(lái)，多家開發(fā)商在捐款捐物的同時(shí)，都大張旗鼓地對(duì)旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目減免租金，以降低疫情對(duì)商戶們的損失。這不僅是與商戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的義舉，更是為了商業(yè)地產(chǎn)能保持相對(duì)穩(wěn)定的空置水平和平衡租戶組合。

較早發(fā)起減租的當(dāng)數(shù)龍頭商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)。1月28日，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)率先表示，自1月24日-2月25日期間，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)將對(duì)全國(guó)各地所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商戶租金及物業(yè)費(fèi)實(shí)行全免政策。從減免力度及時(shí)間上看，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的行動(dòng)早、力度大。

此后，龍湖、萬(wàn)科、融創(chuàng)、富力、大悅城控股等眾多開發(fā)商緊隨其后，提出減免租金的舉措。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，93家企業(yè)、1414個(gè)項(xiàng)目在此次疫情中給租戶以租金減免的支持。而且減免租金的企業(yè)和項(xiàng)目仍在不斷增加。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)僅萬(wàn)達(dá)減免就達(dá)30億-40億元，新城控股自持經(jīng)營(yíng)的吾悅廣場(chǎng)租金減免也逾億元。雖然目前仍無(wú)減免金額的具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的影響不能小覷。這一減免租金對(duì)其一、二季度的業(yè)績(jī)也會(huì)產(chǎn)生直接的影響。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)商管披露的信息，2019年全年，公司營(yíng)收434.8億元，其中租金384.8億元。而當(dāng)年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出租率99.9%；租金收繳率100%。而此次已有超30億元的租金減免，后續(xù)疫情還將對(duì)其業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。

此外，紅星美凱龍發(fā)布免租公告時(shí)還稱，本次免租涉及公司2020年?duì)I業(yè)收入(租金及管理費(fèi)總金額)約為5.3億-5.9億元，對(duì)公司2020年歸母凈利潤(rùn)的影響約為3.8億-4.3億元。

“相對(duì)于擁有資金實(shí)力的大型品牌購(gòu)物中心，規(guī)模小的購(gòu)物中心應(yīng)對(duì)危機(jī)更為吃力。”RET睿意德董事長(zhǎng)張家鵬稱，國(guó)內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)商融資成本在12%以上，資金壓力不言而喻。給予品牌商戶租金減免，并不能很大程度緩解當(dāng)前的壓力，有效增加營(yíng)收才是關(guān)鍵。

王永平也認(rèn)為，目前，從技術(shù)層面的支持包括減免租金等政策并不是長(zhǎng)久之計(jì)。

空置率上升，“二房東”業(yè)務(wù)邏輯失靈

開發(fā)商在減免租金之后，必然還將面臨空置率上升等一系列問題。而這一影響，目前業(yè)內(nèi)人士稱“仍無(wú)法預(yù)估”。

對(duì)于疫情之后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響，高力國(guó)際華北區(qū)零售房地產(chǎn)服務(wù)部高級(jí)經(jīng)理劉瑞京認(rèn)為，這次疫情還未結(jié)束，初步判斷市場(chǎng)會(huì)有小幅度調(diào)整，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的品牌或業(yè)態(tài)在疫情過(guò)后會(huì)選擇關(guān)閉或減少店鋪數(shù)量。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，租金收入短期肯定會(huì)有影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看影響不是很大。

戴德梁行分析人士則稱，零售業(yè)中短期前景依然不明朗，直至疫情結(jié)束。預(yù)計(jì)大型購(gòu)物中心市場(chǎng)空置率將有所推升。與此同時(shí)，整體平均租金則面臨下調(diào)。

優(yōu)鋪網(wǎng)董事長(zhǎng)陳云峰則悲觀地認(rèn)為，2020年二季度起，商鋪的租金將出現(xiàn)15%到20%的下降。“二房東”的物業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)會(huì)遭受重創(chuàng)，低租金租入物業(yè)，付出租金，加上設(shè)計(jì)、裝修、運(yùn)營(yíng)等投入，會(huì)搏來(lái)租金的穩(wěn)定上升，產(chǎn)生利潤(rùn)。但是這個(gè)業(yè)務(wù)邏輯，顯然在整體租金下滑的情況下失靈了。

而據(jù)高力國(guó)際的調(diào)查顯示，16%的租戶表示未來(lái)可能部分關(guān)店，還有約11%的租戶會(huì)調(diào)整開店策略以控制成本。

考慮到疫情對(duì)今年上半年商業(yè)的影響大，業(yè)內(nèi)建議減免房租、貸款放寬、稅收優(yōu)惠，甚至房租入股等方式，支持餐飲、零售業(yè)的發(fā)展。此外，業(yè)界寄希望于政府扶植，減損，重塑行業(yè)信心。

“如何降低商業(yè)地產(chǎn)的損失，并在重大事件中以相對(duì)公平的方式應(yīng)對(duì)和處理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)更具指導(dǎo)意義。”王永平如此認(rèn)為，在重大事件發(fā)生后，對(duì)于不可抗力因素的界定，如何預(yù)估可能產(chǎn)生的損失和損失承擔(dān)的主體和承擔(dān)方式。因此，政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建疫情下對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成的影響風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)體系以及針對(duì)不同情況下的處置方案，形成法律框架和分級(jí)實(shí)施方案，從而形成多方、可預(yù)見的法律規(guī)范體系。

積極自救，線上線下融合以期減損

餐飲、零售商以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在尋求他救之后，更多的是自救。“當(dāng)前最要緊的是防疫，然后是全力支持零售業(yè)務(wù)，拓新銷售渠道，使人氣快速?gòu)?fù)蘇。”一位商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人這樣表示。

值得關(guān)注的是，在疫情壓力下，仍有商戶的業(yè)績(jī)未受影響甚至有所增長(zhǎng)。據(jù)劉瑞京介紹，疫情發(fā)生以來(lái)，人們?nèi)粘ＯM(fèi)發(fā)生了巨大變化，消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)半徑都與以往不同，比如零售行業(yè)中生鮮線上消費(fèi)遞增明顯，銷售額至少增加4倍以上，成倍增加的消費(fèi)對(duì)線上運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)提升，以及物流配送都帶來(lái)挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

眾所周知，盒馬鮮生、每日優(yōu)鮮、蘇寧小店、永輝買菜、京東到家等線上采購(gòu)平臺(tái)一時(shí)“火爆”。當(dāng)下，零售商似乎看到一點(diǎn)契機(jī)，并開始付諸行動(dòng)。為此，高力國(guó)際的調(diào)查顯示，超過(guò)四成的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主進(jìn)行線上平臺(tái)投入。有過(guò)半數(shù)零售品牌已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型或加碼線上與新媒體銷售。而且近一半租戶表示加碼線上銷售將成為未來(lái)企業(yè)的發(fā)展策略之一。

事實(shí)上，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也在積極幫助商家通過(guò)線上推廣增加銷售收入，盡量減少客流下降帶來(lái)的損失。

大悅城控股旗下西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城和西安大悅城等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目以小程序商城等經(jīng)營(yíng)工具，通過(guò)線上線下融合的方式幫助商戶帶客售貨，為艱難環(huán)境中尋求喘息的商戶覓得新的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)極。

印力集團(tuán)協(xié)助商戶開通針對(duì)消費(fèi)者生活必需用品的線上銷售渠道，協(xié)調(diào)物流資源，保障物流效率和衛(wèi)生安全。而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也通過(guò)自有的技術(shù)平臺(tái)拓展線上服務(wù)，多地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推出24小時(shí)線上導(dǎo)購(gòu)，通過(guò)微信二維碼、抖音直播等萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)線上平臺(tái)幫扶商戶開展經(jīng)營(yíng)。

無(wú)接觸購(gòu)物、自有配送鏈、全程記錄健康等輔助舉措也隨之不斷推出。漢博運(yùn)營(yíng)管理的大連中央大道開啟線上消費(fèi)通道同時(shí)，提供“無(wú)接觸”選購(gòu)?fù)ǖ?。合肥心之城?gòu)物中心的無(wú)接觸同城配送也已上線。

轉(zhuǎn)型加速，商業(yè)地產(chǎn)將重新洗牌

“電商的快速增長(zhǎng)有其特殊性，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看線下消費(fèi)仍是主流，人們還是要恢復(fù)正常生活和消費(fèi)的。線上布局主要是應(yīng)對(duì)疫情的短期策略。”劉瑞京這樣表示。

劉瑞京建議商家重視和提升線上消費(fèi)推廣，因?yàn)榫€上和線下消費(fèi)會(huì)相互影響、相互依托，這樣才能將銷售做到最佳，線下體驗(yàn)仍是消費(fèi)者最直接的購(gòu)買方式。此外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)不斷更新業(yè)態(tài)，尋求差異化經(jīng)營(yíng)，提升營(yíng)運(yùn)能力，做好消費(fèi)者服務(wù)將是生存之道。

王永平也認(rèn)為，疫情是階段性的，對(duì)商業(yè)的影響不會(huì)是革命性的，更多的是基于消費(fèi)者、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好的變化。

據(jù)悉，2月12日，盒馬宣布啟動(dòng)2020年的首批招聘計(jì)劃，為今年開出上百家門店儲(chǔ)備人才。由此可見，線下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間仍然存在。

“2020年零售物業(yè)市場(chǎng)將面臨極大的挑戰(zhàn)，疫情過(guò)后，商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)加速轉(zhuǎn)型的機(jī)遇。”這是高力國(guó)際在上述調(diào)查中的普遍觀點(diǎn)。

高力國(guó)際預(yù)期，受疫情影響最為嚴(yán)重的餐飲，將是今后消費(fèi)者報(bào)復(fù)性消費(fèi)的主要業(yè)態(tài)?？紤]到餐飲在未來(lái)仍是剛需，現(xiàn)階段的低潮應(yīng)是餐飲業(yè)投資的窗口機(jī)會(huì)。而大型餐飲企業(yè)的暫時(shí)性受挫，可能會(huì)形成未來(lái)中小餐飲品牌彎道超車的良好機(jī)會(huì)。因此，餐飲商戶在當(dāng)下可與商業(yè)業(yè)主共同打通線上平臺(tái)，加大外賣與企業(yè)配餐的業(yè)務(wù)，并借此形成未來(lái)新的發(fā)展策略。

在恒太商業(yè)管理集團(tuán)總裁胡芳園看來(lái)，短期可以選擇線上線下等價(jià)且具有融合力品牌。中長(zhǎng)期重點(diǎn)關(guān)注有推陳出新策略的租戶，借此優(yōu)化租戶組合，提升物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

胡芳園也認(rèn)為，線下提供的體驗(yàn)和感受無(wú)法被線上完全取代。疫情過(guò)后零售恢復(fù)性增長(zhǎng)，營(yíng)銷利好。但是危機(jī)促使行業(yè)洗牌，集團(tuán)化、專業(yè)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)加快接盤經(jīng)營(yíng)不善的物業(yè)。而從長(zhǎng)期來(lái)看，產(chǎn)品加速轉(zhuǎn)型，未來(lái)商業(yè)要么足夠大，要么主題足夠鮮明，線上線下進(jìn)一步無(wú)縫融合。

新京報(bào)記者 袁秀麗 徐倩

編輯 武新 校對(duì) 賈寧