中國樓市戰(zhàn)“疫”業(yè)內預計5月份后或現(xiàn)轉機
新冠肺炎疫情之下，全國售樓處暫停營業(yè)，開盤、促銷活動叫停，工程建設延期開工，中國房地產(chǎn)銷售全面按下“暫停鍵”。
本已陷入三年調整周期的房地產(chǎn)市場，此次再度受到嚴峻考驗。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，更關心的是這場疫情帶來的沖擊有多大，影響將持續(xù)多久？在這樣的情況下，房企的現(xiàn)金流又能否經(jīng)受考驗，該如何應對這次危機？
全面開工延期、售樓處停業(yè)
這場新冠肺炎疫情，對于房地產(chǎn)的影響，從先前的售樓處停止營業(yè)，到后來的延期復工，未來或許還會有因銷售下降回款變少而導致的現(xiàn)金流緊張的挑戰(zhàn)。
1月26日晚間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過后再自行恢復。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，截至目前，已有包括湖南、江西、廣東、海南以及武漢、成都、重慶、福州在內的至少60個省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。
隨著新冠肺炎疫情的持續(xù)，全國各地復工時間也紛紛延期，據(jù)了解，有多個省市要求企業(yè)復工時間不早于2月9日（正月十六），比如北京、廣東、浙江、重慶、上海、福建、云南等。北京住建委1月29日發(fā)布通知，要求全市房屋建筑市政基礎設施工程不早于2月9日24點復工或新開工，且必須對施工現(xiàn)場和生活區(qū)實施封閉式集中管理。
有的省市復工時間甚至更晚。2月6日，鄭州發(fā)布通告，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋網(wǎng)上銷售、中介銷售等房地產(chǎn)服務企業(yè)2月24日復工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部3月2日復工，房地產(chǎn)等建設工程3月16日復工。杭州市余杭區(qū)要求全區(qū)建筑企業(yè)、建設工地原則上不早于2月29日24時開復工。
還有一些城市則根據(jù)疫情發(fā)展情況決定復工時間，諸如東莞、合肥、呂梁、聊城、宜昌等。
企業(yè)層面，包括恒大在內的不少企業(yè)，已經(jīng)通知延期復工或開工時間。2月2日，恒大發(fā)文稱，為配合做好疫情防控，延遲至2月17日復工，全國1246個項目及1040個售樓部2月20日前停工停業(yè)。
2月份成交量或“腰斬”
同樣作為社會突發(fā)事件，2003年的非典造成了國內GDP及房地產(chǎn)行業(yè)短暫性下滑，不過在疫情結束后又止跌回升。但時過境遷，不同經(jīng)濟規(guī)模體量、不同行業(yè)發(fā)展階段、不同疫情狀況下，對房地產(chǎn)的沖擊程度與范圍將會不同。
尤其是當下的中國房地產(chǎn)市場，在新冠肺炎疫情未發(fā)生前，就已經(jīng)面臨著三年的房地產(chǎn)調控、持續(xù)收緊的融資環(huán)境、已經(jīng)到來的償債高峰等，處于較為艱難的時期。
此次的新冠肺炎疫情，又將如何影響中國房地產(chǎn)市場交易、購房者的需求、企業(yè)的現(xiàn)金流？在各大機構研究院以及業(yè)內人士分析看來，這次疫情短期內造成的影響將顯而易見。
東北證券研究所表示，考慮到新冠肺炎疫情的影響仍在持續(xù)，預計2月的銷售、復工以及新推盤都會受到影響，2月行業(yè)銷售下行趨勢仍將持續(xù)。延遲復工也將影響房企的新開工，對3、4月小陽春新開盤可能會帶來負面影響。如持續(xù)時間較長，一季度房地產(chǎn)銷售可能面臨大幅下滑，高杠桿房企的資金鏈也將承壓。
一位房企高管向記者表示，總體上看，1月份成交量影響小一些，對交易的影響主要在2月顯現(xiàn)，成交量可能下跌50%。“按照鐘南山院士的觀點，預計2月內將迎來拐點，但3月仍然是嚴控期，成交量也不會好。”
事實上，從機構數(shù)據(jù)來看，1月份的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)受到影響。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份，TOP100房企全口徑銷售金額同比下降12.7%，權益銷售金額同比下降16.2%，TOP30房企合計全口徑銷售金額4023.5億元，同比下降10.3%，權益銷售金額3407.1億元，同比下降12.2%。
新冠肺炎疫情對于房地產(chǎn)的影響將持續(xù)多長時間？這位高管認為，最終影響全部結束大致要到5月份，之后成交量可能會有反彈，上半年全國樓市成交面積預計下降20%以上。
值得關注的是，線下銷售停滯，不少房企開辟線上賣房路徑，但是在多數(shù)業(yè)內人士看來，線上可以滿足客戶咨詢，但線下看房、簽約這個環(huán)節(jié)很難被替代。不過，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，新冠肺炎疫情期間線上營銷的方式，雖然對房企銷量提升不會起到立竿見影的效果，但隨著疫情結束，用戶找房需求的快速提升，效果或會集中爆發(fā)。
需要指出的是，停工或許不意味著需求的消失。有業(yè)內人士指出，新冠肺炎疫情雖然短暫抑制了購房需求釋放，但是不代表消失。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，需求只是延后，不會因為這次疫情就全部消失掉。“新冠肺炎疫情一旦平穩(wěn)下來，甚至基本好轉之后，我認為，市場還是會迅速復蘇，成交量層面也會出現(xiàn)一定程度的報復性反彈。”
在2月7日舉行的國務院應對新冠肺炎疫情聯(lián)防聯(lián)控機制新聞發(fā)布會上，人民銀行副行長、外匯局局長潘功勝亦表示，新冠肺炎疫情對經(jīng)濟的影響是階段性的、暫時的，因為與春節(jié)重合，對旅游、餐飲、娛樂等行業(yè)有影響，假期延長對工業(yè)生產(chǎn)和建筑業(yè)也會產(chǎn)生沖擊，預計對一季度經(jīng)濟會造成擾動，但之后經(jīng)濟會較快恢復。
房企還款壓力陡增
房地產(chǎn)交易進入冰封期，對于房企來說，影響最大的莫過于現(xiàn)金流和債務償還。
2019年是錢緊的一年，在融資受限的情況下，各大房企使出渾身解數(shù)，通過賣房、高息融資等手段來償還巨額債務，即便如此，仍有一批企業(yè)因為資金鏈危機倒了下來。
2020年，新冠肺炎疫情之下，房企銷售回款停滯，影響很大。匯生國際融資總裁黃立沖表示，2、3月份，房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流將減少60%左右。與此同時，在融資層面，目前沒有辦法進行路演，金融資產(chǎn)運作不暢，依靠繼續(xù)發(fā)債補充現(xiàn)金流的可能性大大下降。
但是壓在房企頭上的巨額債務仍在。華泰證券統(tǒng)計顯示，2020年、2021年和2022年，房地產(chǎn)境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元，合計達14292億元。
丁祖昱表示，若沒有銷售回款，實際上房企面臨的現(xiàn)金流壓力無疑是非常巨大的，尤其是中小企業(yè)，資金面趨緊疊加兼并收購潮來襲，發(fā)展前景不容樂觀。
中指研究院分析，對于現(xiàn)金流依賴程度高、負債水平普遍較高的房地產(chǎn)行業(yè)，短期的“缺血”會引起一些企業(yè)面臨“休克”風險。
對此，業(yè)內人士建議，房企目前的首要任務是保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，一是可以減少投資、拿地，二是如果有到期債務而又償還不上，可以與債權人溝通適當延期。
張波認為，對各大房企來說，當下最為重要的有三點，一是不能過于激進，通過精細化管理運營保障資金安全，施工人員、材料采購、施工組織等，要提前做好準備，畢竟當下活下去遠比規(guī)?；匾?；二是要提升能力加強對基層單位賦能，并確保每個單位的安全，有序恢復生產(chǎn)建設；三是做好疫情后購房熱度有可能快速反彈的前期準備，包括銷售策略、宣傳策略，并充分重視線上獲客渠道。
融資環(huán)境有待改善
對房企來說，現(xiàn)金流是生死攸關的生命線。因此，業(yè)內呼吁，在金融層面，應給予房企一定支持。有研究機構表示，此次疫情讓所有行業(yè)都會受到一定影響，目前多地已經(jīng)開啟了一級響應，房企短期的經(jīng)營壓力在所難免，希望金融機構能夠針對目前房企存在的困難進行一些融資政策調整，促進雙方攜手發(fā)展，共渡難關。
張波也認為，在新冠肺炎疫情影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常開工和銷售都受到很大影響，在融資層面，需要給予房企一定支持。
事實上也并不是沒有轉機，此次新冠肺炎疫情給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來了很大的困難和挑戰(zhàn)，但與此同時，在財稅政策上，國家在給予各大產(chǎn)業(yè)強力支持，這無疑將惠及到房地產(chǎn)行業(yè)。
2月1日，央行等五部委聯(lián)合下發(fā)通知，鼓勵下調貸款利率，主要包括對受疫情影響嚴重的企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸。通過適當下調貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關企業(yè)戰(zhàn)勝新冠肺炎疫情影響。
據(jù)了解，在銀保監(jiān)會通知發(fā)布后，已有國開行、中信銀行、渤海銀行等多家銀行專項金融服務出臺舉措，下調疫區(qū)企業(yè)貸款利率。
此外，據(jù)財政部副部長余蔚平介紹，財政部會同有關部門陸續(xù)出臺了相關減稅降費政策，將進一步落實落細各項政策。
因此，在金融、財政政策相對積極的背景下，房地產(chǎn)市場也會有一定程度的受益。
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