“很多企業(yè)不再像以前那樣到處‘攻城略地’，一味做大規(guī)模，而是開始思考如何解決效益問題，模式問題，以及如何解決從自己投入為主，轉變以模式輸出為主，而輸出的前提就是企業(yè)要有成熟的模式。”1月10日，世聯(lián)行(002285,股吧)首席技術官黎振偉向時代周報記者表示。
一邊是青客、蛋殼赴美上市，一邊是上海寓見、南京樂伽接連爆雷，熱度退去的長租公寓，正逐漸走向分化。
1月9日，據媒體報道，蛋殼公寓于美國東部時間1月8日更新了其向美國證券交易委員會遞交的F-1招股文件，預計1月17日將以“DNK”為股票代碼在紐交所掛牌上市。
一旦成功，蛋殼將成為自青客公寓（QK）后第二家在美上市的國內長租公寓服務商，后者已于美東時間2019年11月5日登陸納斯達克。
青客、蛋殼成為聚光燈下的焦點，與之形成強烈對比，是上海寓見、南京樂伽等多家中小型公寓的黯然退場。
2019年1月，星窩公寓被灣流國際收購；2月，上海寓見資金鏈斷裂后被麥家公寓收購；3月，蘇州樂棧資金鏈斷裂后被蜜蜂村落收購；8月，南京樂伽宣布停止經營，關閉所有業(yè)務……
據房東東發(fā)布的數據顯示，2019年共有53家長租公寓機構資金鏈斷裂或無法再經營，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
“爆倉表面是資金問題，本質是供給非理性擴張。”1月10日，空白研究院院長楊現領認為，2019年不僅是所有市場參與者一次教育和學習過程，是行業(yè)從萌芽到快速發(fā)展難以避免的一個出清過程。
黎振偉告訴時代周報記者，2019年長租公寓又回到了一個新的發(fā)展階段，變得更加理性，更加穩(wěn)健。
熱度退去
自克而瑞研究數據顯示，截至2019年12月底，國內TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務的企業(yè)占比接近1/4 。從規(guī)模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。
但對比往年數據卻不難發(fā)現，在收益不達預期的情況下，房企對于長租公寓的熱情正在減退。
2018年，TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年，管理規(guī)模僅增長了18.9%，增速極大放緩。尤其2019年第四季度，多數企業(yè)拓展及開業(yè)規(guī)?；咎幱谕顟B(tài)。
更有房企直接選擇剝離長租公寓業(yè)務。2019年5月14日，朗詩綠色集團發(fā)布公告稱，將處于虧損階段的長租公寓（朗詩寓）、物業(yè)管理咨詢等5項業(yè)務剝離至控股公司朗詩集團。朗詩解釋稱，朗詩寓仍處于培育期，預計未來兩年將持續(xù)虧損，日后將產生持續(xù)資本開支，剝離至朗詩集團，可以將朗詩寓發(fā)展成為專業(yè)化租賃業(yè)務公司，減少朗詩寓虧損對公司業(yè)績的影響。
1月10日，一家房地產服務公司中層告訴時代周報記者，由于長租公寓板塊的營收表現不是很好，投入大收益卻很慢，大型房企對長租公寓的態(tài)度開始轉變，以往一些公司“猛將”都被撤回。
另據時代周報記者獲悉，2019年10月，上述大型房企還專門就長租公寓召開部門工作會議。會上，財務經理對公寓門店的出租率、經營利潤率、成本控制等指標進行分析，公布月度KPI達成的公寓，并對財務指標達成不理想的門店進行了預警。
資本對于長租公寓的態(tài)度也開始轉變。據中國指數研究院不完全統(tǒng)計，2018年長租公寓領域，企業(yè)獲得融資37筆，約1491億元（包括發(fā)債、基金、授信等各類用于長租公寓發(fā)展的資金），而2019年僅有16筆，約360億元，金額不足2018年的1/4。
中國指數研究院表示，企業(yè)獲得融資金額整體減少，一方面是因為2019年整個房地產行業(yè)資金監(jiān)管從嚴從緊；另一方面是基于長租公寓近兩年在快速發(fā)展節(jié)奏下暴露出的金融風險，使得資本介入更加審慎。
盈利難題
房企和資本態(tài)度上的轉變，折射出長租公寓的盈利難題。
“我們之前判斷出了問題，這是回報5%的行業(yè)，不是回報20%的行業(yè)。”去年，YOU+青年社區(qū)創(chuàng)始劉洋在一次峰會上對長租公寓的盈利前景進行了“反思”。上述房地產服務公司中層告訴也時代周報記者，企業(yè)進軍長租公寓要有打“持久戰(zhàn)”的思想準備，其投資回報周期預計會在十年上下。
這在一定程度上“顛覆”了市場對長租公寓的美好預期，即在政策紅利下，長租公寓成為各家企業(yè)都想分一杯羹的藍海市場，但光鮮背后，高昂的運營及融資成本，卻在不斷侵蝕著公寓的收益。
以融資成本為例，根據克而瑞發(fā)布的數據顯示，2019年上半年，長租公寓資產證券化產品利率成本為5.42%，但由于長租公寓運營模式尚未成熟，且物業(yè)本身法律瑕疵較多，需要引入第三方擔保等外部增信機制，綜合融資成本在8%?10%。對比房企2019年上半年境內外平均融資成本7.25%，境內債券成本為4.97%，公寓企業(yè)的融資成本更高。
據克而瑞監(jiān)測數據統(tǒng)計，截至2019年二季度末，國內20個重點城市集中式長租公寓投資回報率僅為1%?3%，其中一線城市低于2%，這不僅低于商辦租賃投資回報率3%?5%，更遠低于國際長租公寓盈利水平6%?9%。
數據顯示，對于分散式長租公寓，基于6%增值稅率和20%的轉租租金增幅測算，行業(yè)凈利潤率約為-10.3%；當轉租租金增幅擴大至40%時，其凈利潤則在3.4%左右。在所有開支中，租金成本占70%、裝修占10%，其余為人工、營銷和稅費支出。
“如果長租公寓按正規(guī)的交房、裝修，還有開發(fā)商過去重成本的投入，肯定無法盈利，因為它不能賣。”黎振偉告訴時代周報記者，長租公寓是一個長期運營的事情，除了傳統(tǒng)的收取租金之外，企業(yè)的另一個盈利增長點便是系統(tǒng)化的管理，減低出租運營的成本，更有效地管理房源。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
