2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次踩上“拐點(diǎn)”。
房?jī)r(jià)上漲腳步慢下來(lái)了，實(shí)質(zhì)性的下跌開始出現(xiàn)，往前一步，真正的轉(zhuǎn)折就在眼前。
上一次出現(xiàn)這種情況還是在2014年。
彼時(shí)，業(yè)內(nèi)大佬紛紛斷言房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束，一些房企甚至啟動(dòng)“去地產(chǎn)化”的激進(jìn)轉(zhuǎn)型。
不過(guò)，這種“哀鴻遍野”的狀況很快就被2015年開始的新一輪“牛市”打散。買房的人再次賺的盆滿缽滿，對(duì)小城市“不拋棄不放棄”的碧桂園超越“老大哥”萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)第一大開發(fā)商。這4年多里，龍頭房企銷售額翻了三番邁入“7000億俱樂(lè)部”。
樓市“黃金時(shí)代”似乎沒(méi)有結(jié)束，只是分了區(qū)。一線城市一平方米的價(jià)格就可以在鶴崗買套房。
2020年，“十字路口”再次出現(xiàn)，房子的游戲還能這么玩嗎？
買房≠賺錢了！
從2018年開始，很多業(yè)內(nèi)研究者就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：過(guò)去十幾年一直存在的房地產(chǎn)“小周期”規(guī)律失靈了。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有個(gè)“三年小周期”規(guī)律，期間，市場(chǎng)上行和下行各占約一半時(shí)間，這是房地產(chǎn)波動(dòng)的直接表現(xiàn)。
但是自2015年底以來(lái)，本輪房地產(chǎn)上漲已經(jīng)持續(xù)4年多(國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城新房與二手房平均價(jià)格環(huán)比已經(jīng)分別上漲55個(gè)月和56個(gè)月)。期間，房?jī)r(jià)漲幅不斷收窄，直至2019年年末，房?jī)r(jià)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)跌”信號(hào)，但本輪地產(chǎn)周期遠(yuǎn)未見到終點(diǎn)。
波動(dòng)減小，周期拉長(zhǎng)，是什么“熨平”了樓市波動(dòng)？
可以說(shuō)，在房住不炒的主基調(diào)下，因城施策和“露頭就打”的調(diào)控政策，減小了大漲大跌的可能，不同城市松緊不同的政策也助推其進(jìn)入不同周期。
這樣的情況如果持續(xù)下去，將意味著橫盤時(shí)代的到來(lái)。
華創(chuàng)證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)小周期預(yù)計(jì)將由原先3年延長(zhǎng)至超7年。
橫盤時(shí)代并不是沒(méi)有波動(dòng)。盡管總量穩(wěn)定，但區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的分化可能仍會(huì)加劇，城市間小周期此起彼伏、相互對(duì)沖。
更重要的是，進(jìn)入橫盤時(shí)代后，房地產(chǎn)投資邏輯將發(fā)生根本性的變化。
過(guò)去十年，據(jù)中泰證券統(tǒng)計(jì)，如果投資大宗商品一直持有，累計(jì)只能得到30%的回報(bào)，投資債券有51%的回報(bào)，投資股票有57%的回報(bào)，而投資房地產(chǎn)能夠獲得265%的回報(bào)。
過(guò)去10年，買房=掙錢。
但這個(gè)等式在橫盤時(shí)代不成立了。
過(guò)去一年，房?jī)r(jià)漲了多少？中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年百城新房均價(jià)同比漲幅僅為3.34%。房?jī)r(jià)漲幅不敵通脹。
社科院的一份報(bào)告也顯示，近一年核心城市住房增值率，要遠(yuǎn)低于同期物價(jià)上漲率和存貸款利率。買房不如存錢。
買房可能也不如買股票。2019年，滬指、深指及創(chuàng)指分別上漲22%、44%和43.79%，據(jù)測(cè)算，人均盈利10.35萬(wàn)元。買了房坐等升值的人賺了多少？據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，去年中國(guó)百城二手房?jī)r(jià)累計(jì)僅上漲0.03%。
這還沒(méi)有算上房子高昂的持有成本：物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、每年的折舊、維修費(fèi)、稅費(fèi)等等，如果買了車位還要交納停車管理費(fèi)。
可以說(shuō)，如果房?jī)r(jià)不上漲、甚至漲幅較小，持有房產(chǎn)每天都是虧錢的。中泰證券統(tǒng)計(jì)顯示，上海市持有房產(chǎn)的總成本近9%，而去年其收益只有不到1.2%。
對(duì)炒房客、投資客來(lái)說(shuō)這絕對(duì)是個(gè)壞消息，但是對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定的市場(chǎng)和預(yù)期，可以讓他們找到更多買房或者換房的機(jī)會(huì)。隨著越來(lái)越多城市房?jī)r(jià)走穩(wěn)甚至步入調(diào)整，2020年，不少城市包括很多一二線城市都可能出現(xiàn)買房窗口。
那買房需要注意些什么？
看政策！看政策！看政策！
中國(guó)樓市是政策市，買房首先要搞清楚的肯定是政策。“房住不炒”的政策主基調(diào)已經(jīng)堅(jiān)持了4年多時(shí)間。
最近與樓市相關(guān)的兩個(gè)大政策一個(gè)是降準(zhǔn)，一個(gè)是房貸利率的LPR改革。
先說(shuō)降準(zhǔn)，“降準(zhǔn)之后流動(dòng)性加強(qiáng)，錢會(huì)更多流入房地產(chǎn)？”過(guò)去這個(gè)邏輯行得通，但是官方此次穩(wěn)樓市的決心很大，在“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的明確要求下，降準(zhǔn)釋放的資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑹艿絿?yán)控。
例如：1月4日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文要求，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要落實(shí)“房住不炒”的定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
1月5日，央行工作會(huì)議提出，要加強(qiáng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融等宏觀審慎政策框架。
調(diào)控筑起大壩之后，降準(zhǔn)釋放的“水”不會(huì)瘋狂灌入樓市帶動(dòng)新一輪大漲。當(dāng)然，降準(zhǔn)對(duì)樓市肯定是還個(gè)好事，無(wú)論是房企還是購(gòu)房者都有望在資金上“松口氣”。
對(duì)任何城市來(lái)說(shuō)，樓市是否興盛的關(guān)鍵都在于當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展?jié)摿?、?duì)人口的集聚能力等，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面。降準(zhǔn)當(dāng)然改變不了樓市的基本面，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于人口密集、已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期的一二線城市來(lái)說(shuō)，降準(zhǔn)還是能加速樓市止跌的。不過(guò)，對(duì)于人口凈流出的收縮型城市，降準(zhǔn)的影響有限。
再看LPR改革。去年8月17日，央行宣布新發(fā)放貸款主要參考LPR定價(jià)。年末，LPR改革走向存量貸款領(lǐng)域。已有房貸者有兩種選擇，一是選擇固定利率，這種選擇可以避免未來(lái)房貸利率走升的風(fēng)險(xiǎn)；另一個(gè)是選擇與LPR掛鉤，在未來(lái)LPR下行時(shí)，這種選擇可以享受降息的紅利。
LPR改革后，房貸利率出現(xiàn)下行趨勢(shì)。去年11月，5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.8%，這是LPR改革后的首次利率下調(diào)。在此之前，中國(guó)貸款基準(zhǔn)利率自2015年10月之后，已有四年未有調(diào)整。
今年年初的降準(zhǔn)向商業(yè)銀行釋放資金、節(jié)省利息支出，有效降低商業(yè)銀行資金成本，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)LPR加點(diǎn)有望再度壓縮。
全國(guó)性的政策之外，各地因城施策的調(diào)控更是買房之前需要關(guān)注的重點(diǎn)。
簡(jiǎn)單說(shuō)起來(lái)，如果一個(gè)地方房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，那么很可能調(diào)控政策已經(jīng)在路上了，買房需要謹(jǐn)慎。例如：2019年3-4月份，蘇州市樓市高燒，不少人蜂擁而入搶房。但5月份開始，蘇州三次收緊調(diào)控，7月份再次升級(jí)限購(gòu)、限售，當(dāng)?shù)貥鞘须S之“熄火”。如果在高點(diǎn)買入，一段時(shí)間內(nèi)都可能成為“接盤俠”。
在調(diào)控政策本來(lái)就非常寬松的地方，如果有托市政策出現(xiàn)，同樣需要警惕，因?yàn)檫@里可能正在透支未來(lái)的購(gòu)買力，當(dāng)你買了房子想要變現(xiàn)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)賣不出去，就真砸手里了。
機(jī)會(huì)可能出現(xiàn)在過(guò)去政策嚴(yán)厲，但是最近適當(dāng)放寬的地方，合理的住房消費(fèi)將更多得到釋放。
什么樣的房子不能買？
想必各種專家已經(jīng)給了你各種忠告。大致來(lái)說(shuō)，房子能不能買一般圍繞兩個(gè)點(diǎn)，一是抗不抗跌；二是有沒(méi)有流動(dòng)性。
先說(shuō)什么樣的房子抗跌。買房其實(shí)真正買的是那個(gè)建筑物嗎？
不是的，而是房子背后的土地使用權(quán)，甚至是醫(yī)療教育等資源，這才是增值和漲價(jià)的關(guān)鍵。
所以裝修等附加值不是房子的核心價(jià)值，買房時(shí)也不要被這些眼花繚亂的附加物干擾。真正要看的是區(qū)位。
買房的時(shí)候先問(wèn)幾個(gè)問(wèn)題：你買的房子在不在市區(qū)？房子帶不帶學(xué)區(qū)(學(xué)區(qū)好不好)？步行10分鐘有沒(méi)有地鐵？半徑1-2公里內(nèi)有沒(méi)有商業(yè)綜合體和醫(yī)院？這些都是保證房子吸引力的關(guān)鍵。尤其是在北京這種一線城市，最抗跌的就是市中心的老破小學(xué)區(qū)房。
除了區(qū)位之外，房子的用途也很重要，如果不是資金實(shí)力非常雄厚，最好不碰辦公樓和商鋪?，F(xiàn)在在絕大多數(shù)城市辦公樓的空置率都很高，機(jī)構(gòu)投資者都玩不轉(zhuǎn)，不適合普通人。潘石屹的SOHO中國(guó)就被曝出頻繁甩賣資產(chǎn)和利潤(rùn)大幅下滑。
再看看同樣十分關(guān)鍵的“流動(dòng)性”。任何資產(chǎn)，一旦失去了流動(dòng)性，它的價(jià)值就會(huì)迅速減退。房子失去流動(dòng)性，不管浮盈多少都沒(méi)有意義，因?yàn)殄X拿不出來(lái)。
有明顯缺陷的房子流動(dòng)性肯定是打折扣的。這包括產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題的房子，比如小產(chǎn)權(quán)房、商住公寓、軍產(chǎn)房等以及權(quán)屬有糾紛的房子。還包括質(zhì)量、戶型等有明顯問(wèn)題的房子，比如有的房子設(shè)計(jì)嚴(yán)重不合理，影響居住。也包括區(qū)位有問(wèn)題的房子，比如在城市遠(yuǎn)郊區(qū)，交通極為不便的房子或者部分海外房產(chǎn)等，變現(xiàn)困難。
此外，限售政策嚴(yán)格的地方，房子的流動(dòng)性也是大打折扣，一些5年甚至8年以上才能交易的房子，二手房市場(chǎng)流動(dòng)性大大降低。
值得注意的是，買房的時(shí)候也需要考慮當(dāng)?shù)厥欠裼邪l(fā)育程度較高的二手房市場(chǎng)。一些縣城或者小城市，大部分人都傾向于去買新房，二手房市場(chǎng)不成熟，這也不利于房子后續(xù)的變現(xiàn)。
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