12月中旬閉幕的中國中央經(jīng)濟(jì)工作會議為明年貨幣政策定了調(diào)，堅(jiān)持穩(wěn)健取向的同時(shí)亦強(qiáng)調(diào)靈活適度。
明年中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長有壓力但可實(shí)現(xiàn)，貨幣政策是偏寬松的基調(diào)，逆周期調(diào)節(jié)仍然繼續(xù)（就是反向刺激，主要體現(xiàn)在財(cái)政先行、央行墊后），但為防止“大水漫灌”，央行在貨幣總量調(diào)控上仍會相對克制，數(shù)據(jù)和今年總體保持一致。
近日，住建部就明年重點(diǎn)任務(wù)作出安排，提出明年要著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期，要長期堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。
基本上，“三穩(wěn)”“房住不炒”“不刺激”，這是政策總基調(diào)，不會變，會堅(jiān)決執(zhí)行。
本文第一次強(qiáng)調(diào)。
自2016年底最高層經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房住不炒”以來，房地產(chǎn)政策一刀切放松的時(shí)代已一去不復(fù)返，轉(zhuǎn)而是“因城施策”的精耕細(xì)作，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期的機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)連續(xù)三年咬定青山不放松，而這種定力從官方各種表態(tài)看還將繼續(xù)保持。
2020仍將繼續(xù)，難有波瀾。
明年是中國全面建成小康社會的關(guān)鍵年，保持一定的經(jīng)濟(jì)增速意味著房地產(chǎn)將繼續(xù)分擔(dān)穩(wěn)增長的重任，盡管投資和成交都可能不及今年，但，“穩(wěn)市場”不僅是2020年政策的目標(biāo)，也可能是未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)政策的目標(biāo)。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“房住不炒”的定位，更強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”，表示要全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
一二線城市主要是控房價(jià)，既要防止價(jià)格上漲激化泡沫，也要防止價(jià)格下跌帶來導(dǎo)致市場信心崩盤；對于占全國八成市場規(guī)模的三四線城市，“穩(wěn)”的主要是成交量，在棚改刺激政策退出，市場存在透支需求的背景下，防止成交量過快下滑將是未來政策的主要目標(biāo)。
副總理韓正之后在住建部的講話稱，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，是對宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。他強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“因城施策”和“三穩(wěn)”目標(biāo)，以及今年經(jīng)濟(jì)工作會議未提的“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
這是官方再次費(fèi)盡心思、不厭其煩的重復(fù)、強(qiáng)調(diào)。
不能拿房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，房住不炒，這是大定位，要建長效機(jī)制，慢慢來，靠時(shí)間換空間；各地房地產(chǎn)千差萬別，沒辦法用中央的總量政策去控制，所以要落實(shí)地方政府的主體責(zé)任，差別化調(diào)控。
調(diào)子不能松，但也不能出問題。
再一次來重復(fù)、劃重點(diǎn)，領(lǐng)導(dǎo)都已經(jīng)說的非常清楚了，還要多少媒體、文章、解讀你才能明白？
“房住不炒”、“因城施策”、“三穩(wěn)目標(biāo)”、“不拿房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)”。
加了一個(gè)因城施策，基本上，可以概括明年樓市的一切了。
這21個(gè)字，說明了一切，道盡了天機(jī)。
回顧2019年，諸多唱空、悲觀的聲音，但今年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出超預(yù)期的強(qiáng)韌，明年盡管房地產(chǎn)銷售和新開工規(guī)模均可能小幅調(diào)整，投資增速從今年的兩位數(shù)降至中低速。
但受益于庫存持續(xù)下降、建筑安裝投資回暖，在未來一段時(shí)期，房地產(chǎn)不會出什么大問題，因需求強(qiáng)勁，穩(wěn)字當(dāng)先，政策靈活，仍是中國經(jīng)濟(jì)的重要穩(wěn)定器。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到加大城市困難群眾住房保障工作，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，2020年的棚改舊改或超預(yù)期。目前土地市場已經(jīng)在逐步回暖，明年新開工不差，竣工周期也會支撐建安投資，2020年房地產(chǎn)投資或?qū)⒗^續(xù)保持較強(qiáng)韌性。
今年前11月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持在10%以上，表現(xiàn)優(yōu)于去年的9.5%，房地產(chǎn)銷售面積基本持平于上年同期，而去年全年已創(chuàng)下歷史高位；70個(gè)大中城市新房價(jià)格指數(shù)同環(huán)比均連漲逾四年，但已顯現(xiàn)放緩趨勢。
總量大，基數(shù)大，市場大，房地產(chǎn)有強(qiáng)韌性，不會出大問題，我再一次劃重點(diǎn)。
截至今年10月，全國棚改已開工300萬套，超額完成年度289萬套的計(jì)劃總量，并已超額完成“十三五”2,000萬套棚改目標(biāo)任務(wù)。
中國的“房住不炒”已經(jīng)進(jìn)入第四年，“三穩(wěn)”原則也連續(xù)第兩年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出，意味著房地產(chǎn)調(diào)控的總體框架明確，明年更像是今年的懷舊版。
四年時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控的總體框架非常明確，明年也只是持續(xù)和重復(fù)，我再一次重復(fù)和強(qiáng)調(diào)。
不過，在貨幣環(huán)境整體略有寬松的情況下，房地產(chǎn)融資條件不太會再緊了，而地方“因城施策”的微調(diào)可能繼續(xù)增多。
會有什么樣的變化和微調(diào)？
需求側(cè)的行政政策、信貸政策具備調(diào)整空間，而且基本上是變化大勢：
一是各地從“人才引進(jìn)”的角度因城施策，進(jìn)一步放松人才落戶和購房條件、提供購房優(yōu)惠；
二是對剛需及置換型、改善型需求群體放松過于嚴(yán)苛的限貸條件，如“認(rèn)房又認(rèn)貸”中有貸款記錄即視為二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
而供給側(cè)（開發(fā)商）的融資政策尚無明顯放松的跡象，高層還在觀望，但也不會再收緊。
通俗解釋，2020年將有更多城市，通過放寬落戶條件、縮短或取消非戶籍人口購房所需社保繳納年限、降低二手房限售標(biāo)準(zhǔn)等，變相放松地產(chǎn)調(diào)控。針對房企融資的監(jiān)管大概率也不會繼續(xù)收緊，此前有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)指出要綜合多種工具對房地產(chǎn)融資逆周期調(diào)節(jié)。
今年樓市政策上呈現(xiàn)一四季度偏松，二三季度收緊的特點(diǎn)，4月的政治局會議重申房住不炒，隨后銀保監(jiān)會和發(fā)改委分別收緊房地產(chǎn)信托融資和海外發(fā)債，年中的政治局會議首次提出“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，同時(shí)因城施策，各地或松或緊的調(diào)控貫穿全年，到四季度，盡管中央的定調(diào)未有變化，但地方邊際放松的沖動(dòng)似有所增強(qiáng)。
2020年的中國樓市，依然是“基調(diào)不變+政策微調(diào)”的翻版。
整體上，2020年的政策環(huán)境大體上是2019年的“懷舊版”，即需求端因城施策式放松，供給端整體維持偏緊。
總結(jié)一下。
1、“房住不炒，不變”。說了三年了，快成國策了。
2、“因城施策，執(zhí)行”。各個(gè)城市為自己城市的樓市穩(wěn)定負(fù)責(zé)任，并擁有政策主導(dǎo)權(quán)。
3、目標(biāo)是確保實(shí)現(xiàn)三個(gè)穩(wěn)定（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期），跌的放松，漲的約談、收緊。
4、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，領(lǐng)導(dǎo)知道經(jīng)濟(jì)在下行，但依然清楚不能讓經(jīng)濟(jì)繼續(xù)被地產(chǎn)綁定，房地產(chǎn)不再是夜壺，而是睡床，必須品，但穩(wěn)定是根本。
5、購房者這一端略有放松（限購、限貸、限售、限價(jià)的放松），開發(fā)商這一端短期難有放松但亦不會再緊（主要是融資、信貸）。
6、總體上，2020的中國樓市是2019年的懷舊版，總量、單價(jià)、總金額保持平衡，不會大起大落，中國樓市亦不會出現(xiàn)大問題。
7、2020年底，本文略作改動(dòng)，亦可做為2021的前瞻文章，因?yàn)椋?ldquo;穩(wěn)”壓到一切，就是沒啥變化。
大基調(diào)已定，然后，再盯緊最高層的各個(gè)會議表態(tài)，會有微調(diào)和情緒波動(dòng)。
“房住不炒”、“因城施策”、“三穩(wěn)目標(biāo)”、“不拿房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)”。
正好21個(gè)字。
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