“從參與主體來(lái)看，已經(jīng)入市的集體土地租賃房吸引了多方參與。”12月9日，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在豐臺(tái)區(qū)成壽寺集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目探訪集體采訪時(shí)透露， 北京市第一個(gè)集體土地租賃房項(xiàng)目——豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)2020年6月實(shí)現(xiàn)竣工交用，探索10年的農(nóng)村集體用地租賃房探索即將正式接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

多方受益

“我們并不主張農(nóng)民和集體組織將農(nóng)村集體建設(shè)用地一次性流轉(zhuǎn)，建議建設(shè)能夠獲取穩(wěn)定收益并與城市功能相配套的產(chǎn)業(yè)。”曾深度參與農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)細(xì)則的一位專家向北京商報(bào)記者直言，農(nóng)民和集體組織沒(méi)了土地，便沒(méi)有了生產(chǎn)資料。

所以在流轉(zhuǎn)的時(shí)候，對(duì)于農(nóng)民未來(lái)生活的保障，要給予考慮。“把使用權(quán)一次性出讓，賣了50年、70年這種方式并不可取，雖然農(nóng)民可以一次性拿到錢，但錢花完了，怎么辦？“從農(nóng)民和集體組織的角度考慮，農(nóng)村集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，較佳的方案不是一刀切，而是應(yīng)將一部分集體建設(shè)用地保留下來(lái)，用以建設(shè)能夠獲得持續(xù)性收入的產(chǎn)業(yè)或者長(zhǎng)租公寓。這樣農(nóng)民雖然也從農(nóng)村集體變成城市集體了，但卻擁有了一份穩(wěn)定長(zhǎng)期的收入。

“比如，現(xiàn)在北京在搞總部經(jīng)濟(jì)，有金融區(qū)等一些區(qū)域，如果是金融機(jī)構(gòu)自己蓋寫字樓，就必須征地，但寫字樓蓋起來(lái)之后，這里的工作人員需要配套服務(wù)，那農(nóng)民就可以在自己的土地上建設(shè)。另外一個(gè)就是租售并舉中非常重要的租賃住房，這樣一來(lái)產(chǎn)權(quán)就屬于農(nóng)民，可以出租、也可以委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這樣，產(chǎn)業(yè)本身是與城市融合的，農(nóng)民還可以盈利，就有了一個(gè)長(zhǎng)久的收入保障。”上述專家道。

據(jù)了解，目前北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)可分為新建與改造兩大類，在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（全市約4萬(wàn)間）多為改造類，但隨著集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的陸續(xù)上市，未來(lái)3-5年新建項(xiàng)目（集體土地）市場(chǎng)占比將超過(guò)90%（2017-2018年，北京集體用地清單供應(yīng)約320萬(wàn)㎡，其中已形成成熟市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)方案項(xiàng)目約130萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)可形成供應(yīng)約3-4萬(wàn)間租賃住房），且持續(xù)增加。

企業(yè)兜底

事實(shí)上，從去年開(kāi)始，北京豐臺(tái)、大興、順義、通州等區(qū)都開(kāi)始了集體土地租賃房建設(shè)。這些項(xiàng)目中，有不少都在與房企或?qū)I(yè)租賃運(yùn)營(yíng)商合作。目前已開(kāi)工的項(xiàng)目既有經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織，也有首創(chuàng)集團(tuán)等市屬國(guó)有企業(yè)，以及萬(wàn)科、鏈家等民營(yíng)、專業(yè)住房租賃企業(yè)參與。

以參與集體用地租賃房頗深的萬(wàn)科為例，北京商報(bào)記者了解到，截至目前，北京萬(wàn)科已經(jīng)獲取了包括草橋村、瀛海、舊宮、臺(tái)湖、成壽寺、高立莊在內(nèi)的6個(gè)集體租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積75萬(wàn)m2，提供總計(jì)21498間租賃住房，總投資額約90億元。北京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)透露，在未來(lái)三年，萬(wàn)科計(jì)劃每年新增約7000間新增租賃住房項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

“率先開(kāi)工建設(shè)的成壽寺、高立莊項(xiàng)目，已開(kāi)放城市展廳部分，開(kāi)始向周邊企業(yè)和個(gè)人預(yù)租。”除了這兩個(gè)走得比較快的項(xiàng)目外，上述北京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，萬(wàn)科同樣在豐臺(tái)參與的另外一個(gè)集體土地租賃住房——草橋村項(xiàng)目，目前已經(jīng)取得規(guī)劃條件與立項(xiàng)批復(fù)，規(guī)劃許可證與施工證正在辦理中， 2021年建成后，大約可提供3150套租賃住房。

各大房企正紛紛搶灘長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，TOP 30房企中，已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L(zhǎng)租公寓的房企已達(dá)近20家。

巨頭搶灘背后，是樓市需求端的變化。58同城、安居客聯(lián)合發(fā)布的《租房消費(fèi)行為調(diào)查報(bào)告》顯示，35歲以下的年輕人是租房市場(chǎng)的主力軍。具體來(lái)看，租客年齡在20歲以下的占比14.1%，21-25歲之間的占比34.4%，26-30歲的占比26.9%，31-35歲的占比14.4%，36歲及以上的占比10.1%。

報(bào)告發(fā)現(xiàn)，隨著觀念的升級(jí)和住房租賃政策的完善，“90后”的置業(yè)觀已悄然改變，年輕人對(duì)租房的接受程度不斷增加，“只租不買”或?qū)⒅鸩搅餍小鹘y(tǒng)的租賃住房市場(chǎng)已經(jīng)不能滿足更為“年輕化”的租客需求，高品質(zhì)租房市場(chǎng)缺口急需得到填補(bǔ)。

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，與傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓不同，集體土地上建設(shè)長(zhǎng)租公寓，讓企業(yè)能以較低價(jià)格獲得項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)權(quán)。前期投入成本的優(yōu)勢(shì)可以轉(zhuǎn)化為配套設(shè)施、服務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)，形成一個(gè)可持續(xù)的良性循環(huán)。除此之外，項(xiàng)目以“高品質(zhì)”的姿態(tài)入市，也能收獲大批租客，保障項(xiàng)目整體出租率。

郭毅分析稱，由于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)、回報(bào)周期長(zhǎng)等特征，“爆雷”現(xiàn)象頻頻發(fā)生，在集體土地上建租賃房或許能探索出一條長(zhǎng)租公寓的新路；對(duì)于租客而言，高房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)也會(huì)在集體土地項(xiàng)目上得到緩解。

試驗(yàn)與拆彈并行

目前，從參與主體來(lái)看，已入市集體土地租賃房吸引了多方參與，包括由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織自行投資建設(shè)；集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)與國(guó)有企業(yè)合作建設(shè)；集體經(jīng)濟(jì)組織以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)出租方式與社會(huì)資本合作開(kāi)發(fā)等形式。

“就集體用地做租賃房來(lái)說(shuō)，北京作為第一個(gè)‘ 摸著石頭過(guò)河’的市場(chǎng)，在與企業(yè)一起走通了集體土地的合作路徑，但培育租賃住房市場(chǎng)，還處于試驗(yàn)與拆彈并行的階段。”一位集體土地項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者， 例如租賃住房市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制的制定、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的制定、項(xiàng)目建設(shè)資金的解決方案、收益分配的界定等，這些都是為了在政策允許的范圍內(nèi)，最大程度地確保租賃住房能快速且高質(zhì)量地建設(shè)，形成供應(yīng)。

萬(wàn)科方面在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)也表示，目前集體用地做租賃住房的政策仍處于探索階段，各區(qū)對(duì)于政策執(zhí)行方式不同，各項(xiàng)目集體經(jīng)濟(jì)組織情況也不同。以草橋項(xiàng)目為例，北京萬(wàn)科與草橋村集體擬以作價(jià)入股模式，將土地及建成后物業(yè)歸屬雙方合資公司名下。但由于政策暫不明確，項(xiàng)目建成后，草橋村集體先行將建成物業(yè)中45%部分以委托經(jīng)營(yíng)的方式交由北京萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)50年，剩余55%部分以租賃的方式租賃給北京萬(wàn)科。“無(wú)論項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)是否盈利，北京萬(wàn)科需按照協(xié)議每年支付村集體約定的保底收益。即北京萬(wàn)科為草橋村項(xiàng)目的實(shí)際全部投資人及運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人，承擔(dān)項(xiàng)目全部投資及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”上述負(fù)責(zé)人直言。

值得一提的是，針對(duì)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房融資貸款要求特點(diǎn)，去年，北京市住建委同金融管理部門，積極研究支持集體租賃住房的長(zhǎng)期貸款政策，確定了第一批4家銀行的融資方案。

政策回放

2017年8月，原國(guó)土資源部為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，根據(jù)地方自愿的原則，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

北京于同年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)，可依法出租獲取收益，不得對(duì)外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場(chǎng)水平，鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，但單次租期不得超過(guò)10年。

按照計(jì)劃部署，北京于2017-2021年的五年內(nèi)，供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃，大約可以建設(shè)50萬(wàn)套租賃房。