一手住宅：

2019年賣出約8萬(wàn)套

雖然，2019年的樓市被業(yè)內(nèi)視為“史上最難”。不過，在多方的共同努力下，2019年廣州一手住宅的成交量也不算太差，起碼近8萬(wàn)套；在區(qū)域成交上，中心區(qū)依然是荔灣區(qū)的天下，外圍區(qū)域則仍是增城和南沙位列前兩名。

2019年就要過去了。相對(duì)于整體趨淡的一、二手買賣行情，今年房地產(chǎn)的宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)趨于多元，各種矛盾體融為一體，堪稱“冰與火之歌”。

比如土地拍賣市場(chǎng)，今年的收成相當(dāng)不錯(cuò)，成交面積創(chuàng)下新高，然而卻不能說(shuō)土拍市場(chǎng)火爆，因?yàn)榻衲甑牧髋牧恳彩菤v年最多的。

又比如舊改，今年堪稱“舊改元年”，真是一派如火如荼的景象，不過，整體來(lái)說(shuō)，舊改的推進(jìn)速度仍然緩慢，目前所表現(xiàn)出的只是各大開發(fā)商對(duì)舊改這一大蛋糕的爭(zhēng)奪。

再比如樓市政策，今年其實(shí)是一個(gè)不折不扣的政策年，新政策出臺(tái)頻次創(chuàng)下新高。不過，到了年底，政策又有趨松的跡象，尤其是“搶人政策”十分勁爆。

地市：全年賣地收入超1400億元，創(chuàng)下新“高冷”

關(guān)鍵詞： 前熱后冷

如果單單從賣地收入看，今年廣州的土拍收成相當(dāng)不錯(cuò)。

來(lái)自合富研究院的統(tǒng)計(jì)：截至12月20日，廣州經(jīng)營(yíng)性用地總成交額1427億元，成交規(guī)模1245萬(wàn)平方米，其中，居住類建筑面積824萬(wàn)平方米，上述各項(xiàng)均已超過去年全年水平，也創(chuàng)下了五年新高。天河金融城、番禺禺山大道、白云江人三路等地塊溢價(jià)均達(dá)45%限額，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈。

不過，如果你要說(shuō)今年的土地市場(chǎng)很熱、很火爆，那么，你錯(cuò)了！

因?yàn)榻衲甑牧髋牧恳彩菤v年最多的：今年前11個(gè)月，流拍地塊高達(dá)16宗，有不少土地還要一而再、再而三地推遲出讓——或降價(jià)、或重新調(diào)整，最后才勉強(qiáng)以底價(jià)賣出?？梢?，土地市場(chǎng)的熱度不具持續(xù)性。

尤其是今年下半年，開發(fā)商更加“手緊”，房地產(chǎn)項(xiàng)目信托、外債等融資渠道全方位嚴(yán)控，二級(jí)市場(chǎng)資金回籠效率放緩，導(dǎo)致地塊中止拍賣、流拍潮頻現(xiàn)。即便是“靚地”也備受冷落——比如，中心區(qū)地塊（天河-廣氮，白云-金沙洲地塊）亦未能逃過出讓失敗的命運(yùn)。

不過，這也成為了資金充足房企的“抄底機(jī)會(huì)”。

今年，保利發(fā)展成為廣州土地市場(chǎng)收獲最豐的企業(yè)，其中，他們有一半地塊是在年底最后一兩個(gè)月拿的，畢竟，這個(gè)時(shí)候拿地最便宜、競(jìng)爭(zhēng)也最少。“手中有糧、心中不慌”，房企在地市上的主動(dòng)權(quán)，和購(gòu)房者是一樣的。

土地拍賣是一場(chǎng)政府與房企的“博弈戰(zhàn)”，一方面，政府積極推地；另一方面，受大市低迷、融資收緊等宏觀影響，“回籠資金、拼業(yè)績(jī)”成為房企的工作重心——拿地態(tài)度更趨謹(jǐn)、高溢價(jià)拿地現(xiàn)象明顯減少。

前熱后冷，是今年廣州土地拍賣市場(chǎng)的總體趨勢(shì)。

舊改：超26條舊村“名花有主”

關(guān)鍵詞： 舊改元年

相比廣州土地拍賣市場(chǎng)的“冷”，廣州舊改卻一片紅紅火火，2019年堪稱“舊改元年”，舊改新聞?lì)l出，讓人目不暇接。

廣州從2007開始啟動(dòng)舊村改造以來(lái)，如今可謂正式進(jìn)入了快車道。今年年初，《廣州市2019年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃》發(fā)布，在城市更新與土地儲(chǔ)備項(xiàng)目方面，廣州計(jì)劃投入313億元推進(jìn)52個(gè)項(xiàng)目，涉及11個(gè)區(qū)。

有了政府推動(dòng)，開發(fā)商的熱情更高漲，畢竟，單靠傳統(tǒng)的招拍掛已經(jīng)無(wú)法獲取足夠的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，而舊改則可以釋放出大量土地，以解開發(fā)商的“燃眉之急”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月25日，廣州公共資源交易中心在今年已完成舊村改造項(xiàng)目交易26宗，成交金額1441.28億元，涉及改造土地總面積3255.69萬(wàn)㎡，相當(dāng)于5個(gè)珠江新城！其中，番禺、南沙、增城三區(qū)的舊村改造項(xiàng)目共有16宗，占比超過50%。

目前，涉足舊村改造的房企有星河控股、上海升龍、時(shí)代中國(guó)、保利、大華集團(tuán)、方圓、佳兆業(yè)、新世界、越秀地產(chǎn)、大華集團(tuán)、珠光、碧桂園、奧園、美林置業(yè)、富力、合生創(chuàng)展、萬(wàn)科、中鐵建、豐樂等近25家開發(fā)商?？梢哉f(shuō)，對(duì)于瓜分舊改這一“大蛋糕”，沒人膽敢缺席——因?yàn)?，如果錯(cuò)過“舊改”這張“入場(chǎng)券”，幾乎可以說(shuō)是錯(cuò)過了房地產(chǎn)下半場(chǎng)的入門機(jī)會(huì)。

“錢袋子”不松，“搶人政策”對(duì)樓市刺激有限

關(guān)鍵詞： “穩(wěn)”字為上

2019年，針對(duì)房地產(chǎn)的政策不少。

今年其實(shí)是一個(gè)“政策年”，有房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年和樓市相關(guān)的政策非常多，平均每個(gè)工作日就有兩次以上的調(diào)控措施出臺(tái)，密集程度刷新了歷史紀(jì)錄。7月底政治局會(huì)議提出的“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，更是對(duì)“房住不炒”政策基調(diào)的繼續(xù)堅(jiān)持。

值得注意的是，中央各部委在2019年以來(lái)累計(jì)發(fā)布過25次關(guān)于“注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”的講話或管理措施。

2019年，雖然金融政策整體寬松，但居民房貸、企業(yè)融資卻沒有放松，5月以來(lái)房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，重點(diǎn)涉及信托、外債、開發(fā)貸等多個(gè)領(lǐng)域。央行調(diào)整房貸利率定價(jià)機(jī)制，定價(jià)方式調(diào)整為“LPR加基點(diǎn)”——盡管LPR利率中樞下移，但房貸利率依舊易漲難跌。

今年年底，樓市頻出“王炸”——南沙、花都、黃埔相繼出臺(tái)人才引入政策，惠及樓市，被解讀為樓市限購(gòu)政策的松綁。事實(shí)上，“搶人政策”是一個(gè)城市基于整體戰(zhàn)略的考慮，對(duì)城市發(fā)展會(huì)產(chǎn)生巨大影響，但對(duì)樓市的刺激卻沒有想象中大。

因?yàn)?ldquo;錢袋子”向來(lái)被視作最直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，這項(xiàng)政策沒有放松，限購(gòu)政策稍有松動(dòng)也只能影響局部市場(chǎng)。

整體而言，今年樓市政策是以“穩(wěn)”為主基調(diào)，避免了樓市的大起大落，因城施政的特征更加明顯。

總成交量超800萬(wàn)平方米，同比微升

2019年是被開發(fā)商視為最困難的一年，在廣州樓市中，以往的各種“限”字令并沒放松，加上受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)放緩影響，成交量放緩。所幸，這一年廣州樓市也有一個(gè)極大利好——粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要公布。隨之而來(lái)，是一些配套措施陸續(xù)落地，市場(chǎng)預(yù)期有所回溫。

同時(shí)，這一年開發(fā)商自知“世事艱難”，因此全程開足馬力，動(dòng)用各種營(yíng)銷手段努力刺激成交，至12月份也沒有絲毫松懈。整體看來(lái)，今年廣州的樓市成交量不算太差。

合富研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，廣州各區(qū)商品住宅網(wǎng)簽量774萬(wàn)平方米，成交金額2194億元，成交均價(jià)28367元/平方米，與2018年同期相比分別小幅上升2%、5%及3%。

12月份尚未過完，但這個(gè)月的市場(chǎng)行情也比較平穩(wěn)，網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月前半個(gè)月，廣州一手住宅網(wǎng)簽量約33萬(wàn)平方米。若以前11個(gè)月的月均70萬(wàn)平方米成交量計(jì)算，2019年全年的一手住宅網(wǎng)簽量預(yù)計(jì)將有844萬(wàn)平方米。按照過去兩年套均成交面積約106平方米計(jì)算，廣州2019年將賣出至少7.96萬(wàn)套一手住宅。

荔灣和增城是中心區(qū)和外圍區(qū)的銷售冠軍

從區(qū)域成交情況上看，外圍區(qū)域仍是當(dāng)仁不讓的成交主力。合富研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，增城、南沙、黃埔、番禺、花都和從化這六個(gè)外圍區(qū)域的網(wǎng)簽量，占全市總網(wǎng)簽量的78.4%,而荔灣、天河、海珠、白云和越秀這五個(gè)中心區(qū)的網(wǎng)簽占比則為21.6%。

荔灣區(qū)2019年1-11月份的網(wǎng)簽面積為75.76萬(wàn)平方米，同比增加24%，而網(wǎng)簽的集中板塊依然在廣鋼新城。但實(shí)際上，2019年該板塊的一手住宅新增供應(yīng)面積同比狂跌了65%，幸好這里有足夠存量支撐大市。目前，荔灣區(qū)較為暢銷的項(xiàng)目，價(jià)格低的約為3.8萬(wàn)元/平方米，如保利花海灣等，價(jià)格稍高的則為5萬(wàn)元/平方米左右，如中?；骋继?hào)、保利和光晨樾等。

增城區(qū)同樣毫無(wú)懸念成為2019年外圍區(qū)域及全市銷售冠軍，2019年1-11月份該區(qū)的網(wǎng)簽量達(dá)191.7萬(wàn)平方米，同比減少1%，這主要是因?yàn)楣?yīng)量同比減少近兩成。今年，增城樓市較明顯的特點(diǎn)是價(jià)跌量穩(wěn)，整體網(wǎng)簽均價(jià)約2萬(wàn)元/平方米。

南沙區(qū)今年在外圍區(qū)的表現(xiàn)也十分強(qiáng)勁，它是受大灣區(qū)規(guī)劃綱要的利好最大的一個(gè)區(qū)域，在前11個(gè)月，該區(qū)一手住宅的網(wǎng)簽量達(dá)129.4萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽均價(jià)22059元/平方米，同比分別上漲15%和5%，量?jī)r(jià)齊升。

如果說(shuō)2019年的廣州一手住宅成交量還算過得去，那么，二手住宅的成交行情就有點(diǎn)慘不忍睹：同期下降超三成，成為最近五年成交最差的一年。

二手住宅： 網(wǎng)簽5萬(wàn)多套， 近五年最差

關(guān)鍵詞： 大逆轉(zhuǎn)

量跌價(jià)漲，成交僅有5萬(wàn)多套

過往幾年，廣州的一、二手市場(chǎng)可以平分秋色，甚至有多個(gè)年份二手住宅的成交量還比一手樓高，成為市場(chǎng)交易主流。但在2019年，這種行情出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)：廣州一手住宅網(wǎng)簽量比二手高出近3萬(wàn)套。合富研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，通過中介促成的二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為48579套，同比下降32%。若按月均4416套估算、假設(shè)12月份也有平穩(wěn)交易勢(shì)頭，2019年全年廣州二手住宅的網(wǎng)簽量將約有5.3萬(wàn)套。

即便是有5萬(wàn)多套的網(wǎng)簽量，今年廣州二手樓的交易行情將會(huì)十分慘淡。數(shù)據(jù)顯示，這樣的網(wǎng)簽量是近五年最差；比一手樓的約8萬(wàn)套網(wǎng)簽量少了37.5%。

從月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，廣州二手住宅的市場(chǎng)交投熱度自2018年9月開始大幅走低，2019年上半年成交回溫，月度網(wǎng)簽量維持在5000套左右，但從下半年開始就逐月走低，四季度低位盤整，月度成交量?jī)H4000套左右。

從區(qū)域的成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，番禺、增城、花都分別位列廣州區(qū)域網(wǎng)簽量的前三名。但哪怕是這些“暢銷”區(qū)域，成交量同比都有所下降，下降幅度分別為35%、41%和11%。

網(wǎng)簽均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米，近五年最高

合富研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，廣州二手住宅的網(wǎng)簽均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米，同比上漲5%，雖然，漲幅有所放緩，但已是近五年最高。

在成交量大幅下降的同時(shí)，為何二手樓價(jià)還在上漲？該院分析認(rèn)為，這主要和低價(jià)房源減少有關(guān)。在其按成交總價(jià)統(tǒng)計(jì)的房源分段調(diào)查中，2019年，150萬(wàn)元總價(jià)的房源成交同比減少，而150萬(wàn)-300萬(wàn)元、300萬(wàn)-450萬(wàn)元房源的成交量卻同比增加。“低價(jià)房源數(shù)量持續(xù)減少、市場(chǎng)份額也持續(xù)縮減。”因此導(dǎo)致二手樓價(jià)整體走高。

實(shí)際上，2019年廣州大部分區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格都有不同程度的降幅，其中，花都、增城兩區(qū)跌幅最大，為10%-15%；中心區(qū)及番禺的跌幅基本在5%-10%之間。

該院分析認(rèn)為，外圍區(qū)域受一手新貨供應(yīng)充足、促銷較頻繁、而且力度較大等影響，原本打算在二手市場(chǎng)置業(yè)的客源被分流至一手市場(chǎng)，導(dǎo)致花都、增城等區(qū)域的二手樓成交量?jī)r(jià)齊跌。

2019年，廣州的二手樓市觀望氣氛較濃，買家還價(jià)幅度大，而業(yè)主的降價(jià)幅度也難以達(dá)到買家預(yù)期，導(dǎo)致成交周期明顯拉長(zhǎng)。廣州鏈家研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，賣出一套房平均需要108天；但在近期，已變成133天，多了25天。相信，未來(lái)一段時(shí)間，廣州二手住宅的銷售行情仍然不容樂觀。