租房市場的陷阱有多少？進入長租公寓時代，除了虛假房源、合同漏洞、克扣押金外，違規(guī)租金貸、“爆雷”等問題也讓租戶頻頻中招。
昨天，住建部等六部門印發(fā)《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，在房源真實性、中介禁賺差價等問題上重申，對長租公寓也有新要求：加強監(jiān)管“高進低出”“長收短付”，指導設立資金監(jiān)管賬戶，嚴查違規(guī)建立資金池等。業(yè)內(nèi)分析，長租公寓將就此告別野蠻生長。
“禁賺差價”只針對經(jīng)紀機構
“不讓賺差價了，那長租公寓過去收的差價是不是就可以退給我？”新規(guī)發(fā)布后，有租戶在社交媒體上如此反問。
《意見》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。但需要注意的是，“不得賺取住房出租差價”的規(guī)定僅適用于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，也就是常說的租房中介，并不包括長租公寓等租賃企業(yè)。更通俗地說，市場上的中介僅是居間服務，租賃依然是房東和租戶簽約，中介只起到居間服務的作用；而像自如、蛋殼這樣的長租公寓是租賃企業(yè)，相當于二房東，先把房子從房東手中租來，再轉租給租戶，租戶其實是跟租賃企業(yè)簽約。
對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構而言，“禁賺差價”也不是新規(guī)。2011年就發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》已明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。
但目前長租公寓企業(yè)賺的正是差價：先從房東手中以較低價格收來房源，進行簡單裝修后，再以較高價格租給租戶。這不等于長租公寓可以隨意漲價，此前多地住建部門都要求租賃企業(yè)不得哄抬租金。
嚴查資金池防“爆雷”
雖然本質(zhì)上是租房，但長租公寓被調(diào)侃成“金融產(chǎn)品”。從去年開始，杭州等地長租公寓品牌出現(xiàn)了“爆雷”。
它們都走過同一條路：租賃企業(yè)先從房東手里收來房子、把房子以租金貸的形式租給租戶；金融平臺率先把租戶需要支付的租金一次性墊付給租賃企業(yè)；后續(xù)租戶不再向租賃企業(yè)付房租，而是還貸給金融平臺。
“這之間的時間差、資金差給租賃企業(yè)可乘之機。”一家倒掉的長租公寓負責人向記者形容，因為可以提前從金融平臺拿到租金，私設資金池，拼命擴張市場，搶占房源。但這筆錢本不屬于長租公寓，而是應該付給房東。只要出現(xiàn)市場需求減弱、金融平臺不再打款、向房東大量支付租金等情況，租賃企業(yè)就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題，房東、租戶全受牽連。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，長租公寓更大的問題是金融化帶來的資金池，轉移且隨意動用房主的預期租金，存在上下游多重糾紛的隱患。
強力監(jiān)管勢在必行。相比過去住建部門單方監(jiān)管，《意見》更強調(diào)了金融監(jiān)管，并把銀保監(jiān)會納入其中。《意見》首先拿“租賃貸款”開刀：貸款期限不得超過住房租賃合同期限，認真評估借款人的還款能力，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
高風險公寓面臨資金監(jiān)管
兩種經(jīng)營模式將面臨強監(jiān)管——“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）。
正常邏輯下，租賃企業(yè)會低價收房、高價轉出，運營調(diào)整難免也會出現(xiàn)極少的“高進低出”。但大規(guī)模的“高進低出”暗藏隱憂。上述長租公寓負責人解釋，大規(guī)模“高進低出”其實是高于市場價地收房、搶占房源，“租戶不傻，不會高價租，于是企業(yè)為了回籠資金就不得不低價出租。這里面再配合著‘長收短付’‘資金池’‘租金貸’等操作，堪稱玩火自焚。”他說。
由于相對隱匿，這類風險難被及時發(fā)現(xiàn)、有力監(jiān)管。但這次的《意見》中明確，相關部門將指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調(diào)整到位。
“資金監(jiān)管的方式在二手房業(yè)務中已經(jīng)實現(xiàn)，的確可以發(fā)揮很好的監(jiān)管作用。”也有業(yè)內(nèi)專家建議，租房業(yè)務金額小、交易頻繁，具體監(jiān)管模式還應該進一步探索。
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