住房問題涉及每個人的切身利益，既是經(jīng)濟問題也是重要的民生問題，每一次房地產(chǎn)政策和市場的變化都牽動人心。今年以來，在中央“房住不炒”定位指導下，各地一城一策、因城施策，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保障了房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定。  

最新召開的中央經(jīng)濟工作會議再次重申要堅持“房住不炒”定位，提出要全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。  

如何理解這一定調(diào)？明年的調(diào)控政策會發(fā)生哪些變化？房地產(chǎn)投資和銷售情況如何？市場格局會有何改變？房企需要如何應對？帶著這些問題，證券時報記者近日專訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。  

總體目標穩(wěn)定  

各地政策或相機微調(diào)  

證券時報記者：如何理解中央經(jīng)濟工作會議對明年房地產(chǎn)的定調(diào)？您預計明年的調(diào)控政策會有哪些變化？  

倪鵬飛：樓市調(diào)控不僅出于樓市本身的考慮，它是中央的一個重要戰(zhàn)略操作，通過調(diào)控和長效機制建設，實現(xiàn)“房住不炒”和樓市穩(wěn)定，不僅可以解決房地產(chǎn)的問題，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，而且能夠保證穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風險、保穩(wěn)定?，F(xiàn)在樓市調(diào)控是“人行半山坡更陡，船到中流浪更急”。因此，既不能動搖后退，也需要鎮(zhèn)定從容。  

中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，全面落實因城施策和建立“三穩(wěn)”長效機制，首先，表明中央樓市調(diào)控不動搖的決心和意志，是向市場傳達清晰明確的信息，也是向各級政府和相關部門提出明確的要求和指示。其次，全面落實因城施策既是要求各級政府及相關部門都要見行動，也是要求全面理解“因城施策，一城一策”，即通過因地制宜的不同措施，達到所有城市樓市穩(wěn)定的相同目標。再次，建立“三穩(wěn)”管理長效機制是在前期調(diào)控基礎上新的更高的要求，即探索和建立制度化和機制化的調(diào)控政策，可以使調(diào)控更加精準而且可以相機變動，從而達到調(diào)控的靈活性、前瞻性和針對性，更好地實現(xiàn)樓市平穩(wěn)和“房住不炒”的目標。  

明年樓市調(diào)控政策總體基調(diào)不會變化，但是具體政策選擇及各地執(zhí)行松緊上會有變化。第一，調(diào)控政策將進一步完善化和機制化。比如，將會基本建立住房、土地和金融的全國監(jiān)測和監(jiān)管體系，將會完善住房、土地和金融調(diào)控的聯(lián)動機制，將會探索金融、土地、稅收“因城施策”的調(diào)控機制。  

第二，調(diào)控政策將會因時因地相機微調(diào)。一方面，各地市場的分化和變動差異，各地因城施策，出臺的政策或者政策的松緊會有更多的調(diào)整。另一方面，由于市場短期波動，房地產(chǎn)金融和土地調(diào)控政策的松緊節(jié)奏也會相應變動。第三，“支持住和抑制炒”政策同時發(fā)力。“房住不炒”的全面準確的政策含義是支持“住”和抑制“炒”兩個方面，在“炒”被抑制住之后，合理的剛性需求、改善性需求以及重置需求應支持，因此對于過去因為抑制“炒”而誤傷合理需求的政策，隨著市場環(huán)境趨穩(wěn)，樓市調(diào)控政策走向完善，未來也將會做出矯正和調(diào)整。  

投資增幅穩(wěn)中略變  

銷售指標“年穩(wěn)季變”  

證券時報記者：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速在4月達到11.9%的年內(nèi)高點后，5～11月基本延續(xù)了總體回落趨勢，但仍保持在10%以上。明年在“保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間”的目標下，您預計房地產(chǎn)開發(fā)投資會有何變化？  

倪鵬飛：與2019年相比較，明年房地產(chǎn)投資增幅將保持基本穩(wěn)定、略有下降的走勢，增幅可能在7%～10%區(qū)間內(nèi)，不會出現(xiàn)顯著的上下波動。  

首先，從實際情況看，正像中國經(jīng)濟的韌性和回旋余地大的情況一樣，由于在房地產(chǎn)類型和空間等細分市場上存在差異，未來一年房地產(chǎn)投資也存在接續(xù)和輪回可能，雖然三四線及以下城市增幅有所下降，但是一二線城市增幅可能上升，雖然棚戶區(qū)改造和新建住房投資增幅有所下降，但是城市更新、舊房改造會接續(xù)增長。  

其次，從經(jīng)驗和趨勢看，我們認為，房地產(chǎn)投資可能存在臺階性的變化，在保持較長一段兩位數(shù)甚至20%左右的高速增長后，可能下到7%～10%左右次高速臺階并將保持一段時間。這一臺階自2016年以來已經(jīng)保持了四年，預計會再保持兩年。  

證券時報記者：經(jīng)歷了3、4月份的“小陽春”后，在一系列調(diào)控政策影響下，樓市開始進入降溫階段，全國商品房銷售指標也在4月達到年內(nèi)高點后轉(zhuǎn)而下降。不過，下半年以來，銷售指標連續(xù)4個月反彈，其中，商品房銷售面積累計增速更是持續(xù)了9個月負增長后在10月份年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，11月份繼續(xù)正增長。您預計明年房地產(chǎn)市場走勢如何？  

倪鵬飛：與2019年類似，明年商品房銷售面積和銷售額總體上將繼續(xù)保持“年穩(wěn)季變”的走勢，銷售額和銷售面積增幅將保持在5%～10%和-1%～2%，所不同的是在相同季節(jié)走勢可能略有不同。  

之所以年度穩(wěn)定，首先是因為需求依然較大。商品房的三大需求即新市民剛性需求、老市民改善性需求、各種拆遷改造的重置需求依然保持增長，也決定市場相對樂觀的預期。其次，炒房的利益機制沒有完全消除。從短期收益風險比較分析，金融機構(gòu)仍然傾向?qū)①Y金投向房地產(chǎn)領域。土地出讓金和房地產(chǎn)稅費仍然是地方政府收入的重要來源。由于投資工具相對較少，居民資金缺乏出口，一些人仍傾向?qū)⒎慨a(chǎn)作為資產(chǎn)保值的工具。再次，樓市調(diào)控不太可能放松。基于上述房地產(chǎn)的市場走勢、樓市存在的問題，以及房地產(chǎn)問題對宏觀經(jīng)濟的影響，中央政府調(diào)控樓市的決心和意志不可能改變，而且調(diào)整的制度更加完善、機制更加健全，持續(xù)調(diào)控將使市場運行處在預期的區(qū)間內(nèi)。  

之所以季度變化是因為，一方面，受外部環(huán)境的沖擊、自身供求關系的變化以及市場預期的調(diào)整，樓市將始終處在變化波動之中。另一方面，為了確保樓市穩(wěn)定并保持在一定的區(qū)間內(nèi)運行，調(diào)控政策也根據(jù)樓市當期或未來可能的變化，進行不斷地微調(diào)，市場上升到一定程度調(diào)控將會加碼，市場下降到一定幅度調(diào)控將會有所放松。  

市場集中度進一步提高  

房企需以質(zhì)取勝  

證券時報記者：盡管今年下半年以來樓市持續(xù)降溫，部分房企銷售增速放緩，但是大型房企的銷售規(guī)模仍在持續(xù)擴大，11月龍頭房企銷售排名更是出現(xiàn)明顯變化。您預計明年房企市場格局會發(fā)生怎樣的變化？房企需要如何應對？  

倪鵬飛：與2019年相比較，房企市場集中度將進一步提高，不僅中小房企而且個別頭部房企資金鏈斷裂、破產(chǎn)倒閉風險加大，必須主動應對，加快轉(zhuǎn)型。  

在市場處于飽和、競爭激烈尤其是需求增幅下滑的情況下，規(guī)模小、效率差的房企受到競爭壓力逐漸被淘汰，而在融資、拿地、開發(fā)、銷售、品牌等方面占據(jù)優(yōu)勢的房企巨頭則進一步擴張發(fā)展，房企的分化和極化加速推進。中國指數(shù)研究院報告顯示，百強房企的市場占有率加速提升，2016、2017、2018年分別提升5.6、7.9、10.4個百分點；2018年百強房企市場占有率達到58.1%，2019年一季度達到70.5%，其中，TOP30房企集中度近50%，均創(chuàng)下歷史新高。預計2020年百強房企的市場占有率將超過80%。  

由于房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)、目前的開發(fā)制度以及房企高周轉(zhuǎn)以大制勝的策略，使得房企的資產(chǎn)負債率高且快速上升，而且資產(chǎn)負債率偏高的企業(yè)數(shù)量持續(xù)增多，至2018年滬深上市房企的平均資產(chǎn)負債率已高達79.78%。一方面，針對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴監(jiān)管政策進一步收緊了房企融資的渠道，另一方面，前期舉債使在2018至2021年房企處在償債的高峰期。巨大的償債和利息支出壓力更使得高財務杠桿的房企資金斷裂和違約風險激增。  

針對嚴峻的市場環(huán)境，房企必須正視過去依靠高杠桿融資、瘋狂拍地、以量取勝的時代已經(jīng)不復返。為此，必須主動降低高杠桿風險，提升企業(yè)自身素質(zhì)，以質(zhì)取勝。必須主動接受和尋找合資、出售、并購、股權融資、兼并重組等多種形式，盤活資產(chǎn)、重組債務，通過兼并重組，減少損失、整合行業(yè)資源。在市場飽和及中國進入新時代背景下，轉(zhuǎn)型勢在必行，但只有在最艱難的情況下企業(yè)才不得不轉(zhuǎn)。因此，房企應利用外部環(huán)境嚴峻的挑戰(zhàn)，倒逼自己或回歸原來的實體經(jīng)濟，或向創(chuàng)新經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，或向與住房相關的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、社區(qū)服務等智能化、高質(zhì)量的經(jīng)濟形態(tài)轉(zhuǎn)型。