豪宅與限競(jìng)房幾乎是住宅市場(chǎng)產(chǎn)品的兩端，兩種產(chǎn)品的成交狀態(tài)同樣走向兩極。2019年11月份，北京新建住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)降溫狀態(tài)。但值得注意的是，千萬(wàn)以上的豪宅成交在經(jīng)過一輪下滑后呈現(xiàn)出回溫狀態(tài)。而作為改善型產(chǎn)品的限競(jìng)房在飽受“性價(jià)比”質(zhì)疑之后，庫(kù)存持續(xù)走高，成交額環(huán)比下滑三成有余。  

豪宅市場(chǎng)回暖  

北京中原監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京新房市場(chǎng)中普通住宅環(huán)比雖然量?jī)r(jià)齊跌，但是別墅市場(chǎng)則量?jī)r(jià)齊升。  

數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京別墅的成交額為57.2億元，環(huán)比2019年10月份上漲了兩成，同比2018年11月份則增長(zhǎng)了6%。此外，新建別墅在2019年11月份的成交均價(jià)為52557元/平米，環(huán)比2019年10月份每平米上漲了6000元，套均價(jià)也上漲了17萬(wàn)元。由此可見，別墅為11月份北京新房市場(chǎng)注入了不少力量。  

與此同時(shí)，2019年11月份，朝陽(yáng)區(qū)仍然穩(wěn)坐北京新房市場(chǎng)成交的頭把交椅，以38.51億元的總成交額連續(xù)3個(gè)月問鼎北京新房市場(chǎng)月度成交排行榜。數(shù)據(jù)顯示，朝陽(yáng)區(qū)新房成交均價(jià)為81617元/平米，套均價(jià)為2265萬(wàn)元。無(wú)獨(dú)有偶，城市豪宅是朝陽(yáng)區(qū)的成交主力，中糧瑞府、壹亮馬等項(xiàng)目均為朝陽(yáng)區(qū)的成交額貢獻(xiàn)了不少貨值。  

北京的新房市場(chǎng)普通住宅所占的份額在逐漸減少，2019年11月份，北京有29個(gè)豪宅項(xiàng)目集中簽約，成交回暖?！度A夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京壹號(hào)院、西釣魚臺(tái)嘉園、萬(wàn)柳書院、金地華著等10個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)均已經(jīng)超過了10萬(wàn)元/平米。  

北京中原監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京豪宅成交額占新房成交額的21%，占比明顯上揚(yáng)。其中，總價(jià)在2000萬(wàn)元以上的房屋成交了128套，占比為4%，較為平穩(wěn)。而總價(jià)在1000萬(wàn)元以上的房屋共成交154套，占比達(dá)到了16%，環(huán)比有所提升。此前，北京的豪宅市場(chǎng)剛剛經(jīng)歷了一波寒潮，部分高端項(xiàng)目降價(jià)達(dá)到百萬(wàn)。“現(xiàn)在是豪宅的拐點(diǎn)，新樓盤比較多，而且北京的市場(chǎng)還是更穩(wěn)定些，最近成交的比較多。”某中介的工作人員小周對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。  

限競(jìng)房成交額下跌33%  

一端回暖，一端降溫，盡管限競(jìng)房不斷入市，限競(jìng)房地塊也屢屢成交，但其未曾在11月份交出一份滿意的答卷。北京中原監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，在限競(jìng)房市場(chǎng)方面，2019年11月份，北京的58個(gè)限競(jìng)房出現(xiàn)了成交記錄，總成交額為81.2億元，環(huán)比2019年10月份下跌了33%。限競(jìng)房共成交2048套，環(huán)比2019年10月份減少了459套，占整體新房成交市場(chǎng)的72%，占比明顯上漲。  

值得一提的是，2019年11月份，北京的限競(jìng)房市場(chǎng)無(wú)樓盤成交套數(shù)超過200套。中鐵諾德·春風(fēng)和院自開盤之后就備受關(guān)注，但11月份也僅成交127套。數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年11月份，北京限競(jìng)房市場(chǎng)的上市存量為25420套，庫(kù)存量繼續(xù)攀升。其中，大興區(qū)的庫(kù)存套數(shù)最高，占比達(dá)到了21%。  

目前，限競(jìng)房的價(jià)格也處于下跌狀態(tài)。北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，限競(jìng)房的平均成交價(jià)為46449元/平米，環(huán)比2019年10月份每平米減少了1000元，套均價(jià)則環(huán)比減少了83萬(wàn)元，成交價(jià)格持續(xù)走低。  

“理論上，限競(jìng)房應(yīng)該是受到認(rèn)可的，但目前的交易的確處于下滑狀態(tài)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。限競(jìng)房遇冷已不是“一朝一夕”，部分限競(jìng)房項(xiàng)目得益于地理位置及周邊配套，在市場(chǎng)上可以賣出高價(jià)甚至一房難求，但絕大部分的限競(jìng)房仍然受困于“去化”難題，呈現(xiàn)冷清狀態(tài)。  

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“限競(jìng)房較低價(jià)格的背后還要看性價(jià)比，如果項(xiàng)目的位置過于偏僻，這樣的限競(jìng)房是不好賣的。”  

新房成交額創(chuàng)下半年新低  

寒風(fēng)過境之后，北京新房市場(chǎng)的溫度也降到了2019年下半年的最低點(diǎn)，盡管有豪宅成交助力，但也難抵低溫。北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京的新建住宅市場(chǎng)（不含回遷房，剔除共有產(chǎn)權(quán)房，含普通住宅、豪宅、別墅）各區(qū)總成交額為204.89億元，環(huán)比2019年10月份下跌了14%，同比2018年11月份成交額則下跌了6%，是2019年下半年的最低值。  

小周感知到了新房市場(chǎng)的變化。“賣房子變難了，成交的效率很低，很多人說來看房子，但多數(shù)都是看了以后再也沒有下文。”小周對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京新房市場(chǎng)的成交面積為39.32萬(wàn)平米，總成交套數(shù)為2859套，較2019年10月份減少了418套。  

成交數(shù)量下跌，周期變長(zhǎng)，北京新房的成交價(jià)格也在持續(xù)走低。北京中原監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京新房市場(chǎng)的成交均價(jià)為52114元/平米，環(huán)比2019年10月份下跌了1000元/平米，價(jià)格繼續(xù)回落。  

盡管年底開發(fā)商加大了推盤力度，各種促銷手段層出不窮，但購(gòu)房者的觀望情緒仍然濃厚。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，市場(chǎng)降溫改變了購(gòu)房者的預(yù)期，成交難度加大。