根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年7月到10月，北京二手住宅成交均價(jià)連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)下滑。這是2018年以來(lái)，北京二手房?jī)r(jià)經(jīng)歷的最長(zhǎng)下滑周期。
如果放到“3·17”調(diào)控前，最長(zhǎng)下滑周期幾乎難以想象。作為典型的一線城市，北京樓市降溫與調(diào)控密不可分。“房住不炒”的主基調(diào)下，政策加碼，從嚴(yán)調(diào)控逐步打破了市場(chǎng)過(guò)去習(xí)以為常的高預(yù)期。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者心態(tài)日漸恢復(fù)平靜。因此在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，這個(gè)下滑周期或許不只是“最長(zhǎng)”，還會(huì)“更長(zhǎng)”。
在媒體的調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，一些大戶(hù)型房源甚至出現(xiàn)直降百萬(wàn)元的情況。盡管近期交易量有所增長(zhǎng)，但市場(chǎng)情緒并未明顯升溫。隨著調(diào)控不斷深入，房企融資收緊、拿地趨向謹(jǐn)慎，市場(chǎng)回歸理性將是北京樓市的常態(tài)。
回顧主動(dòng)“隔熱”的兩年，與其說(shuō)是降溫，不如說(shuō)是避險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)隨時(shí)可能醞釀結(jié)構(gòu)性泡沫，而泡沫無(wú)論是破裂還是生長(zhǎng)都代表著雙向風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于房地產(chǎn)的金融屬性，又需要時(shí)刻提防圍觀加杠桿的隱患。房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)際運(yùn)行中一直扮演重要角色，經(jīng)濟(jì)下行壓力越大，越要警惕過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)的“慣性”。
在市場(chǎng)規(guī)模體量更大的一線城市，任何一種風(fēng)險(xiǎn)都面臨成倍放大的可能。除此之外，一線城市房?jī)r(jià)居高不下來(lái)自于常住人口數(shù)量龐大，而土地供應(yīng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求。在保障房相對(duì)供不應(yīng)求的情況下，購(gòu)房者都被逼進(jìn)了商品房市場(chǎng)。另一方面，由于負(fù)載了公共服務(wù)職能和金融屬性，“用來(lái)住”的房子一不小心就超越了“住”的屬性。
“最長(zhǎng)下滑周期”的到來(lái)，源自本輪樓市調(diào)控長(zhǎng)短期政策配合的有效探索。兩年前，“3·17調(diào)控”密切關(guān)聯(lián)金融信貸政策，嚴(yán)控樓市杠桿提升信貸成本，為北京樓市降溫積極做準(zhǔn)備。同時(shí)，大規(guī)模出讓限競(jìng)房地塊，從局部地區(qū)著手平抑房?jī)r(jià)，在滿足二手房需求方面，還供應(yīng)了大量共有產(chǎn)權(quán)住房。
總結(jié)北京的實(shí)踐，可以看到管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革協(xié)同推進(jìn)，不斷探索和改革基礎(chǔ)制度，如推出房地產(chǎn)稅，發(fā)行市政債券，退出土地財(cái)政，加快完善租售并舉、新老居民全覆蓋的住房體系。加快建立長(zhǎng)效機(jī)制，仍是北京乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路。
依賴(lài)短期行政手段，抑制房?jī)r(jià)上行，可在一定時(shí)期解燃眉之急，卻遠(yuǎn)非長(zhǎng)久之策。這是長(zhǎng)效機(jī)制不斷被各方提及的根本原因。中共十九大報(bào)告明確提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
方向不變，基調(diào)不變。無(wú)論是全國(guó)還是北京，因城施策精準(zhǔn)調(diào)控之下，階段性的降溫和松綁都不足為奇，未完成的改革才更值得期待。
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