過去三年多來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，很多房企也實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的突破。如今市場(chǎng)進(jìn)入高點(diǎn)后的調(diào)整期，一些房企開始對(duì)戰(zhàn)略方向和管理架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從而適應(yīng)新的規(guī)模增長(zhǎng)需求。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從知情人士處獲悉，
陽(yáng)光城正在醞釀一輪管理架構(gòu)的整合，擬根據(jù)區(qū)域公司業(yè)績(jī)，在管理上做出一輪優(yōu)化。融信、中梁等規(guī)模超千億的房企，以及正向千億邁進(jìn)的禹州，近期也展開了一輪區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整。
這輪調(diào)整的目的，除了滿足規(guī)模增長(zhǎng)的需求外，還有現(xiàn)實(shí)因素倒逼的結(jié)果，如融資成本居高不下，銷售成本高企，利潤(rùn)空間壓縮，等等。
在這背后，還有一個(gè)更為殘酷的現(xiàn)實(shí)。“未來房地產(chǎn)市場(chǎng)總量會(huì)收縮，高增長(zhǎng)階段已經(jīng)過去了。”12月5日，
陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌接受記者采訪時(shí)坦言，對(duì)于習(xí)慣了高增長(zhǎng)的房企而言，明年將面臨重大考驗(yàn)。
高增長(zhǎng)難以為繼
今年前11月，
陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)合約銷售1819億元，提前完成全年的銷售目標(biāo)。過去幾年，
陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，從2014年的不足300億到如今接近2000億。
朱榮斌表示，對(duì)于以高增長(zhǎng)為亮點(diǎn)的企業(yè)而言，明年的市場(chǎng)環(huán)境考驗(yàn)巨大。對(duì)于
陽(yáng)光城而言，“如果不再高增長(zhǎng)的話，以后的路該怎么走？”
他表示，公司的財(cái)務(wù)安全是最重要的。“繼續(xù)定一個(gè)高增長(zhǎng)的目標(biāo)，會(huì)否給公司帶來負(fù)面影響，這是首要考慮的問題”。
朱榮斌認(rèn)為，負(fù)債高、盈利低是千億規(guī)模以上房企的通病。在未來的市場(chǎng)環(huán)境下，
陽(yáng)光城的調(diào)整方向是，將速度放慢，逐步減少有息負(fù)債，拓寬融資渠道，即便利潤(rùn)上調(diào)有難度也要先放緩增速。
近期，千億規(guī)模的融信與中梁也做出了架構(gòu)調(diào)整。融信將四大事業(yè)部及西南區(qū)域公司，裂變?yōu)槭畟€(gè)區(qū)域，分別是福建區(qū)域集團(tuán)、廣東區(qū)域公司、滬蘇區(qū)域公司、江蘇區(qū)域公司、山東區(qū)域公司、浙江區(qū)域集團(tuán)、河南區(qū)域公司、天津區(qū)域公司、山西區(qū)域公司、西南區(qū)域公司。
“把‘五’切成‘十’，每一個(gè)‘十’都設(shè)置區(qū)域總裁，比如部分比較成熟的事業(yè)部改稱‘區(qū)域集團(tuán)’，這樣更利于有效管理。”融信內(nèi)部知情人士對(duì)記者分析道，長(zhǎng)三角區(qū)域分成浙江、江蘇與滬蘇公司，更強(qiáng)調(diào)區(qū)域直管、提升管控時(shí)效。
與融信不同，中梁則把此前的12個(gè)區(qū)域集團(tuán)進(jìn)行收縮合并，最終成立了南方大區(qū)、北方大區(qū)、西部大區(qū)、山東大區(qū)、江蘇大區(qū)、浙江大區(qū)六大區(qū)域。目的同樣是在管理上進(jìn)行強(qiáng)化。
禹洲在長(zhǎng)三角地區(qū)的整合更傾向于業(yè)績(jī)導(dǎo)向。禹洲蘇州公司是首個(gè)破百億的區(qū)域公司，目前和南京、揚(yáng)州組成江蘇區(qū)域公司；浙江、上海和安徽組成東部區(qū)域公司。
管理日趨精細(xì)化
除了架構(gòu)調(diào)整外，房企對(duì)成本、銷售等的管理也趨于精細(xì)化。
今年前三季度，行業(yè)整體利潤(rùn)率出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，通過精細(xì)化管理，可以壓縮成本，進(jìn)一步贏得利潤(rùn)空間。
朱榮斌認(rèn)為，過去多買地的模式已經(jīng)行不通了，土地儲(chǔ)備過多成本也隨之增加，要等庫(kù)存消化得差不多了才補(bǔ)充相應(yīng)貨值的土地。“應(yīng)該由市場(chǎng)倒推土儲(chǔ)，現(xiàn)在的土儲(chǔ)滿足兩年的開發(fā)規(guī)模就夠了，這兩年賣多少貨值就補(bǔ)充多少土地。”
另?yè)?jù)了解，有不少房企在日常開銷中進(jìn)行壓縮成本。比如，提倡坐高鐵（不坐飛機(jī)）出差等。在營(yíng)銷方面，還有房企試圖強(qiáng)化渠道管理。
近期，房地產(chǎn)界對(duì)渠道費(fèi)的討論甚囂塵上。由于部分項(xiàng)目的渠道費(fèi)高企，房企的銷售利潤(rùn)被大大壓縮。
有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，地產(chǎn)領(lǐng)域在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代開了一次倒車：互聯(lián)網(wǎng)的作用應(yīng)該是去中介化，而房地產(chǎn)卻是渠道興旺。原因在于，房企不重視自己的產(chǎn)品力、營(yíng)銷力，過度依賴渠道實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模。
因此，前述房企人士認(rèn)為，與其采用高額的渠道費(fèi)用搶客，不如直接降價(jià)，“如果樓市調(diào)控的力度不放松，直接降價(jià)可能是成本最低的一種策略。”
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