近期的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年以來，房企破產(chǎn)速度及規(guī)模均呈加快、加大趨勢(shì)，其中大部分為中小型房企。有專家預(yù)測(cè)，強(qiáng)者恒強(qiáng)從現(xiàn)象演變成行業(yè)的“定律”。在未來，中小房企的日子會(huì)更加難過，甚至直面企業(yè)“消失”的風(fēng)險(xiǎn)。
盲目多元化
壓倒企業(yè)“最后的稻草”
據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年11月27日，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)459家，上半年為238家，下半年為221家。從破產(chǎn)企業(yè)分布來看，主要還是以實(shí)力低，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力弱的中小型房企為主。
分析中小房企生存難的主要原因，一方面，隨著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的進(jìn)一步強(qiáng)化，部分地方政府在拿地時(shí)會(huì)挑選有一定規(guī)模及實(shí)力的開發(fā)商，且土地競(jìng)拍要繳納數(shù)額不菲的保證金。
此外2019年5月發(fā)布“23號(hào)文”，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。7、8月份又對(duì)開發(fā)貸、境外債等多種融資方式進(jìn)一步限制。在此情況下，房企整體融資難度和融資成本都在上漲。隨著中小房企兌付問題頻發(fā)，金融機(jī)構(gòu)及銀行等更愿意把錢貸給承壓性更強(qiáng)的規(guī)模房企，中小房企生存環(huán)境則是雪上加霜。
一些房企破產(chǎn)原因在于其主營(yíng)業(yè)務(wù)沒有進(jìn)展的情況下，開始將重心放在了多元化上，且相關(guān)的多元化與房地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)度甚低，不能對(duì)房地產(chǎn)主業(yè)反哺，最后導(dǎo)致房企多元化轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)不利時(shí)，最終成為壓倒企業(yè)的稻草。如近期破產(chǎn)重組的銀億股份和2018年退市的中弘股份，前期房地產(chǎn)主業(yè)盲目擴(kuò)張，加上經(jīng)營(yíng)不力，導(dǎo)致項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)過慢毛利率降低。
股權(quán)融資
拓寬融資渠道求生存
中小房企的破產(chǎn)對(duì)規(guī)模房企來說是一個(gè)警鐘，如何不步入其后塵也是規(guī)模房企目前的課題。值得注意的是，今年以來，房企破產(chǎn)名單里出現(xiàn)了曾經(jīng)規(guī)模較大的房企如銀億股份、新光集團(tuán)等。同時(shí)，部分知名房企債務(wù)違約不斷，曾經(jīng)的百強(qiáng)房企頤和地產(chǎn)面臨兩筆合計(jì)10億元的債務(wù)違約。
“房企想生存并發(fā)展得更好，就必須嚴(yán)格遵守生存法則。”市場(chǎng)相關(guān)人員告訴記者，面對(duì)種種困境，想要活下去，房企必須做出調(diào)整。
資金作為生存的根本，房企還應(yīng)拓寬融資渠道，解決短期資金困境，防止資金鏈斷裂。“在債權(quán)融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權(quán)融資，通過項(xiàng)目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，進(jìn)行多元組合融資籌錢，也是房企經(jīng)常采取的方法之一。
除此之外，在土地資源有限的情況下，企業(yè)還可打磨已開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)，提升在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，憑借精良的質(zhì)量謀得市場(chǎng)的認(rèn)可。同時(shí)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理，促進(jìn)穩(wěn)健高效發(fā)展。接下來更嚴(yán)峻的考驗(yàn)在2020年，當(dāng)整體調(diào)控不松綁，房企進(jìn)入存量時(shí)代下，企業(yè)如何降負(fù)債、活下來才是重中之重。
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