繼樂伽、君創(chuàng)等長租公寓發(fā)生爆雷后，南京又一家長租公寓陷入危機(jī)。近日，有媒體報道稱，南京有鄰友居商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“有鄰友居”）因資金鏈斷裂難以為繼。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長租公寓爆雷，是前幾年企業(yè)盲目進(jìn)入和加杠桿擴(kuò)張的必然結(jié)果。明年在政策層面上，將迎來更為嚴(yán)厲的監(jiān)管。民營企業(yè)，特別是中小二房東和機(jī)構(gòu)，要提前做好過冬準(zhǔn)備。
曝光：
有鄰友居經(jīng)營異常
據(jù)天眼查信息顯示，有鄰友居成立于2018年12月26日，注冊資本為100萬元，法定代表人為魯星星，經(jīng)營范圍包括商業(yè)管理、自有房屋租賃、保潔服務(wù)、家政服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。
新京報記者注意到，有鄰友居與樂伽公寓、君創(chuàng)公寓都采用了“高進(jìn)低出”的模式來運(yùn)營，比如，承諾給房東的租金大約是2200元/月，但收取租客的租金只有2000元/月左右，中間有一定的價格差。
值得一提的是，11月26日，南京市住房保障和房產(chǎn)局通過官方微信公眾號曝光了第二批7家違法違規(guī)租賃中介機(jī)構(gòu)。被曝光的企業(yè)中，就包括了南京有鄰友居商業(yè)管理有限公司。
曝光事項(xiàng)在于，2019年11月8日，該企業(yè)因通過登記的住所或者經(jīng)營場所無法聯(lián)系，被南京市玄武區(qū)市場監(jiān)督管理局列入經(jīng)營異常名錄；未按規(guī)定辦理經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案手續(xù)；在從事房屋租賃經(jīng)營活動時，工商營業(yè)執(zhí)照中的經(jīng)營范圍未包含“住房租賃經(jīng)營”等相關(guān)范圍；拖欠房東租金；國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示該公司于2019年08月16日變更法人，原法定代表人是劉輝，現(xiàn)法定代表人是魯星星。
據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，全國爆倉的公寓品牌超過40家，其中大多數(shù)是因?yàn)榻?jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂。貝殼找房高級副總裁李文杰指出了行業(yè)一大現(xiàn)狀：2016年-2018年，政策紅利不斷釋放，但由于行業(yè)較低的進(jìn)入門檻，各類企業(yè)集中進(jìn)軍長租公寓市場。2017年-2018年，一線城市長租公寓新開門店比率高達(dá)35%。
“經(jīng)過前兩年的運(yùn)營和試錯，企業(yè)盲目進(jìn)入和規(guī)模擴(kuò)張所帶來的問題逐漸爆發(fā)，部分企業(yè)無法按時支付房東租金、拖欠供應(yīng)商欠款等兌付出現(xiàn)困難。這一現(xiàn)象也可以說是前幾年企業(yè)盲目進(jìn)入和加杠桿擴(kuò)張的必然結(jié)果。”李文杰說。
整治：
長租公寓或迎來更為嚴(yán)厲的監(jiān)管
在此背景下，房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂指出，野蠻成長的長租行業(yè)，即將迎來一場真正的“大考”。
近日，住建部部長王蒙徽在《中國紀(jì)檢監(jiān)察報》撰文直指住房租賃中介行業(yè)亂象，文中指出，在專項(xiàng)整治期間，全國共排查住房租賃中介機(jī)構(gòu)8萬多家，查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機(jī)構(gòu)1萬余家，通報違法違規(guī)案例8000余起，有效遏制住房租賃中介行業(yè)亂象，凈化住房租賃市場環(huán)境。接下來，還將成立專班負(fù)責(zé)專項(xiàng)整治，加強(qiáng)市場監(jiān)管和制度建設(shè)。
“通過該文字，由此我們能夠看出，國家對于住房租賃市場的重視以及凈化市場的決心。”全靂表示。
今年5月，據(jù)新京報報道，《國務(wù)院2019年立法工作計劃》近日印發(fā)，其中就包括制定城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例等方面。
不僅如此，全國各個城市陸續(xù)開展整頓治理住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)行動。今年11月，中央紀(jì)委國家監(jiān)委公布第三批專項(xiàng)整治漠視侵害群眾利益問題工作成果。其中包括，整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象，糾正和查處發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)收費(fèi)、惡意克扣押金租金、威脅恐嚇承租人等問題，堅決取締一批“黑中介”。
據(jù)悉，北京、上海、廣州、成都、西安等40個重點(diǎn)城市共排查住房租賃中介機(jī)構(gòu)2.94萬家，查處違法違規(guī)住房租賃中介機(jī)構(gòu)2816家，通報曝光違法違規(guī)典型案例1117起；全國共排查住房租賃中介機(jī)構(gòu)5.77萬家，查處違法違規(guī)住房租賃中介機(jī)構(gòu)5617家，通報曝光違法違規(guī)典型案例3442起。各地曝光的案件中，游離在監(jiān)管之外，采取威脅、恐嚇等手段驅(qū)逐承租人，惡意克扣押金租金的2021起；發(fā)布虛假房源信息誘騙群眾租房的469起。
在此背景下，全靂指出，相信到2020年，將在政策層面上對整個住房租賃行業(yè)進(jìn)行更為嚴(yán)厲的監(jiān)管。對于民營企業(yè)，特別是中小二房東和機(jī)構(gòu)，要提前做好過冬準(zhǔn)備。
趨勢：
行業(yè)逐漸呈現(xiàn)集中分化的發(fā)展態(tài)勢
那么，這是否意味著長租公寓行業(yè)將進(jìn)入并購高發(fā)期？
在李文杰看來，長租公寓運(yùn)營地域性明顯，大企業(yè)拓展區(qū)域市場時會傾向收購當(dāng)?shù)匾堰\(yùn)營成熟的公寓。一些運(yùn)營不善的公寓企業(yè)也在尋求大企業(yè)接盤，行業(yè)逐漸呈現(xiàn)集中分化的發(fā)展態(tài)勢。收并購事件的發(fā)生，不僅是行業(yè)集中度提升的表現(xiàn)，也是行業(yè)進(jìn)入特定階段的必然現(xiàn)象。
長租公寓一旦需要并購其他機(jī)構(gòu)，在李文杰看來，應(yīng)依據(jù)自身實(shí)力進(jìn)行合理評估，做好風(fēng)險評估，包括分析標(biāo)的企業(yè)是否符合自身發(fā)展戰(zhàn)略，衡量自身資金實(shí)力和運(yùn)營能力，判斷是否可以收購，以及規(guī)劃好收購后如何兼并運(yùn)營。同時，企業(yè)應(yīng)做好自身現(xiàn)金流測算和合理預(yù)估被收購企業(yè)的經(jīng)營收益，以免影響企業(yè)的正常現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。
此外，李文杰強(qiáng)調(diào)，對標(biāo)的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的盡調(diào)。由于一般公寓企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)期，財務(wù)管理和公司治理不規(guī)范，財務(wù)和法律方面需要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，尤其關(guān)聯(lián)公司及關(guān)聯(lián)交易、債權(quán)債務(wù)關(guān)系、經(jīng)營房產(chǎn)的法律合同核實(shí)等內(nèi)容，避免因前期審核不足，而引起債權(quán)、債務(wù)等后發(fā)問題。
不過，在巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌看來，最近一年，并購案例雖已發(fā)生了多起，但這個效應(yīng)會逐漸消失，取而代之是整個市場格局穩(wěn)定下來，形成少數(shù)頭部大機(jī)構(gòu)，和大量長尾中小機(jī)構(gòu)并存的局面。
高萌解釋道，由于大部分中小機(jī)構(gòu)能生存下來依賴的是務(wù)實(shí)經(jīng)營，其存在證明其提供了市場價值，并在新型互聯(lián)網(wǎng)平臺的市場化運(yùn)營機(jī)制下，提升其服務(wù)能力和彌補(bǔ)運(yùn)營短板，因此，這類機(jī)構(gòu)應(yīng)該會長期獨(dú)立經(jīng)營，并不具備被規(guī)?；瘷C(jī)構(gòu)收購的條件。
宅貓找房創(chuàng)始人楊曉松亦表示，目前行業(yè)對并購各大公司都持慎重態(tài)度，原因在于，市場上一些小的長租公寓企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)造假、服務(wù)質(zhì)量不標(biāo)準(zhǔn)等問題越來越嚴(yán)重，市場上能真正存在并購價值的企業(yè)并不多。
基于此，楊曉松認(rèn)為，目前市場上的長租公寓品牌，尤其是一些地方長租公寓企業(yè)，需要放棄被并購的夢想，自己把業(yè)務(wù)做好才是根本，“市場空間很大，地方長租公寓品牌還沒有形成壟斷優(yōu)勢，從而讓大品牌去通過并購實(shí)現(xiàn)地方城市經(jīng)營。因此，長租公寓大規(guī)模并購時代還沒有到來。”
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