痛下決心還是繼續(xù)觀望

“現(xiàn)在不買房，就再也買不起了！” 買過房或者想買房的人想必對這句話都不陌生。 “再也買不起了”仿佛是一個魔咒，讓不少人狠下決心，寧愿背上巨額貸款也要趕緊掏錢上車。

中新社發(fā) 周長國 攝

魔咒必然有其魔力來源。房子的魔力在于它真的很“可靠”。 對比創(chuàng)業(yè)的艱難，買房坐等升值不知道容易多少倍。 君不見一夕之間曾經(jīng)風(fēng)頭無兩的李斌，因為蔚來汽車持續(xù)虧損、融資不順而被媒體稱為“2019年最慘的人”。 

對比如同“坐過山車”式的股民，穩(wěn)定增值的房產(chǎn)也不知道省心多少。“明天不知道是哭還是笑”的不確定性，極少在房子領(lǐng)域發(fā)生。 更不必提房地產(chǎn)誕生了多少造富神話。從曾經(jīng)的首富王健林、退休之后宣布二次創(chuàng)業(yè)的王石，到許家印、馮侖、潘石屹。這些讓人艷羨的名字和財富背后，都有無數(shù)房子作為支撐。 

可以說，投資房產(chǎn)已經(jīng)成為中國人的致富信仰。尤其是當(dāng)房子上還捆綁著戶口、學(xué)區(qū)、婚姻等附屬品時，不難理解為什么人人都想往里沖：沒房的人想“上車”，有房的人還想再來一套。 今年7月份，新東方教育集團有限公司董事長俞敏洪在演講時表示，后悔少買一棟樓。 

他說，當(dāng)初為新東方買樓時，少買了一棟，現(xiàn)在據(jù)說已經(jīng)四、五十億不止了。他笑稱，如果當(dāng)時買下來了，新東方就可以關(guān)門休息了。 但是，情況正在發(fā)生變化。買房子，也不那么靠得住了。

房價還能堅挺多久

房子之所以可靠，有個重要前提：過去幾十年里，房價基本都在上漲。 但這個靠譜的前提現(xiàn)在已經(jīng)有些不靠譜了。 中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的百城房價指數(shù)顯示，11月份，百城中，40%的城市新房價格環(huán)比下跌，這一數(shù)量已創(chuàng)下2016年2月份以來的近四年新高。 

部分三四線城市壓力很大。11月份，三四線城市中，大概有三分之一左右房價是環(huán)比下跌的，中山、寶雞這兩個城市從下半年以來房價就持續(xù)下跌。

當(dāng)然，整體而言，房價上漲的城市還是比較多的。不過，很多地方房價漲幅已經(jīng)微乎其微，百城房價漲幅已連續(xù)13個月處于0.4%以內(nèi)，幾乎每個月的房價漲幅都在收窄。 對于“坐等升值”一族，社科院的一份報告告訴你一個更為現(xiàn)實的問題：如果你是去年買的房子，那你房價那點漲幅可能還追不上通脹，也不如把錢存銀行。 報告顯示，2019年10月，24個核心城市房價同比微漲0.3%，環(huán)比微漲0.028%。緯房核心指數(shù)顯示，

近一年核心城市住房增值率，要遠低于同期物價上漲率和存貸款利率。

還有個有意思的數(shù)據(jù)。 幾周前，胡潤研究院發(fā)布了《2019胡潤財富報告》。這個報告顯示，

大中華區(qū)千萬資產(chǎn)“高凈值家庭”比上年減少1.5%至198萬戶，為5年來首次減少。

從富有人群的比例來看，炒房和炒股者的占比持續(xù)縮小，企業(yè)主的占比持續(xù)提高。 在千萬資產(chǎn)高凈值家庭和億元資產(chǎn)超高凈值家庭中，企業(yè)主的構(gòu)成最多，分別為65%和85%，均比去年上升5個百分點。

炒房者和職業(yè)股民的占比分別為10%和5%。相比去年，億元資產(chǎn)超高凈值家庭中，炒房者比例下降5個百分點，千萬資產(chǎn)高凈值家庭中，職業(yè)股民減少5個百分點。 這說明一個很簡單的問題，從賺錢能力來說，最近兩年，買房、炒股不如踏踏實實的辦企業(yè)、開工廠。

房地產(chǎn)又迎拐點？

從房地產(chǎn)市場本身來說，

巨變可能正在發(fā)生。

中新社記者 泱波 攝 最近“渠道費”成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最熱的話題之一。一些樓盤被曝出需繳納高達10%的高額渠道費，開發(fā)商叫苦不迭。 渠道費很簡單，就是中介等機構(gòu)幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓客、賣房收取的傭金。房子不好賣的時候，開發(fā)商愈發(fā)依賴渠道達成銷售。 

此前，貝殼找房董事長左暉表示，開發(fā)商一直有房地產(chǎn)“夜壺論”，其實渠道也是開發(fā)商的“夜壺”，市場不好拿出來用用，市場好了就放回去。 原本隱形的環(huán)節(jié)渠道受到熱議，無疑印證了樓市的溫度變化。 

2019年下半年以來，越來越多開發(fā)商提出的戰(zhàn)略收縮、謹慎拿地、降杠桿、聚焦主業(yè)等做法，似乎也反映其正在做“過冬”的準備。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士不完全統(tǒng)計，

僅去年一年之內(nèi)就有458家房企破產(chǎn)，今年1-10月又有408家房企倒閉，

房企的競爭加劇，開發(fā)商躺著掙錢已成為過去。 社科院前述報告認為，

始于2015年底的本輪房地產(chǎn)景氣周期趨于尾聲。

本輪房地產(chǎn)景氣周期已持續(xù)4年。期間，房價上漲持續(xù)時間長，總體漲幅巨大，一二三四線城市輪動特征明顯。但自2019年以來，越來越多的三四線城市加入到房價下降的行列，這說明房地產(chǎn)正處于景氣周期的尾聲。 那么走過尾聲之后，2020房價會如何？

這份報告認為，2020年，房價可能會實現(xiàn)“軟著陸”。 一線房價總體先抑后穩(wěn)，個別可能上漲。二線城市漲跌并存，但大起大落可能性不大。三四線城市總體下跌。

部分行情啟動較慢的三四線城市，借助于貨幣化棚改余熱，房價也仍可能上漲。 中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)吳建欽則認為，百城新房價格存在進一步往下走的壓力。 各種判斷并不十分樂觀。一些人期待的“絕地反擊”可能很難出現(xiàn)，當(dāng)然，房價大跌也不太可能出現(xiàn)。 

張玉良說，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著巨量的實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)著巨量的銀行資產(chǎn)負債，同時也關(guān)聯(lián)著巨量的居民家庭財產(chǎn)，房價急速下跌的后果不堪設(shè)想，社會經(jīng)濟發(fā)展不會容忍這種狀況出現(xiàn)。 不大漲、不大跌，慢慢消化過去幾年的漲幅，這很符合當(dāng)前的“房住不炒”的政策傾向。當(dāng)然，如果寄望于房地產(chǎn)快速增值帶來巨額收益，這種想法恐怕是要落空了。

2020年，不能買房了？

答案取決于買房用來干什么。

如果是剛需，買房結(jié)婚，那么現(xiàn)在一直到明年上半年，有一段不短的時間可以“上車”。 幾點原因，供參考： 其一，11月份，5年期LPR首現(xiàn)下調(diào)，房貸利率出現(xiàn)走低的趨勢，對于剛需購房者來說，買房成本會有所下降。 其二，最近各地針對樓市的微調(diào)愈發(fā)頻繁，許多城市密集出臺了一輪人才購房優(yōu)惠政策，人才購房不僅門檻不斷降低，部分地方還有購房補貼。 其三，臨近年末，房企沖銷量，會有更多的樓盤打折促銷。 其四，在一些城市，特別是二手房市場，房價已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)性的下滑，買房成本有所下降。

以北京為例，一套房子較年初降幾十萬已是常態(tài)。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年2月份北京二手房掛牌均價為6.27萬元/平方米。到了11月份，降至不到5.93萬元/平方米。

12月2日當(dāng)天，北京降價房源有1701套，平均每套降價21.14萬元；漲價房源僅有104套。

來源：國是直通車