“現(xiàn)金流不能實(shí)現(xiàn)總體平衡的企業(yè)，未必能穿越周期。2008年一直到2019年，所有出局的企業(yè)幾乎都是現(xiàn)金流沒有總體平衡的。”在近日和訊網(wǎng)財(cái)經(jīng)中國(guó)會(huì)與和訊房地產(chǎn)事業(yè)部聯(lián)合主辦的第十七屆財(cái)經(jīng)風(fēng)云榜第十屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)上，蘭德咨詢總裁宋延慶如此表示。

“中長(zhǎng)期最好的投資機(jī)會(huì)在中國(guó)”

在此次峰會(huì)上，業(yè)內(nèi)人士從不同角度，對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及未來的趨勢(shì)做了系統(tǒng)性的分析和預(yù)判。對(duì)中國(guó)目前的宏觀形勢(shì)，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家、恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)任澤平認(rèn)為，短期形勢(shì)比較嚴(yán)峻，而對(duì)于中長(zhǎng)期，最好的投資機(jī)會(huì)就在中國(guó)，而根本出路在于改革。

任澤平對(duì)明年財(cái)政政策提出了兩點(diǎn)建議：第一，除了適當(dāng)降息、降準(zhǔn)之外，要大規(guī)模減稅降費(fèi)，在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候一定要防止收過頭稅；第二，對(duì)于人口流入的城市群、都市圈和區(qū)域中心城市，可以進(jìn)行適度超前的大規(guī)?；?，而且對(duì)地方政府不要搞終身追責(zé)制，要用發(fā)展的眼光來看待中國(guó)。

商務(wù)部研究院學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任、區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心主任張建平也表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有著獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系和機(jī)制，目前宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整空間、余地以及政策組合的效用，會(huì)使中國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)的控制能力越來越強(qiáng)。

張建平認(rèn)為，不斷對(duì)外資擴(kuò)大市場(chǎng)準(zhǔn)入，以及自由貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)對(duì)外資實(shí)施的國(guó)民待遇原則，使中國(guó)吸收、利用外資相當(dāng)穩(wěn)健。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)服務(wù)業(yè)吸收外資的能力越來越強(qiáng)，這意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整走向高技術(shù)化和服務(wù)化。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要精細(xì)化

而聚焦于房地產(chǎn)，蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，目前房地產(chǎn)時(shí)點(diǎn)依然處于行業(yè)大周期下的上升期，但其中的中小周期是客觀存在的。

在此背景下，宋延慶認(rèn)為，可能有三種企業(yè)，未必能穿越周期：一是過于依賴一種模式的。無論是現(xiàn)金流的商業(yè)模式，還是產(chǎn)城一體化的產(chǎn)業(yè)園，過于依賴某種模式很難穿越周期；二是杠桿過高的，特別是過于依賴融資杠桿的。而所謂的融資杠桿，就是利用信托、基金、銀行的資金。建議企業(yè)通過高周轉(zhuǎn)、快銷來提高經(jīng)營(yíng)杠桿，降低負(fù)債、融資杠桿；三是總跟不上市場(chǎng)節(jié)拍的，剛需爆發(fā)時(shí)做改善，改善爆發(fā)時(shí)做剛需。“這三種企業(yè)可以會(huì)同為一類企業(yè)，即現(xiàn)金流不能實(shí)現(xiàn)總體平衡。”宋延慶說。

基于此，宋延慶認(rèn)為，未來房企之間的競(jìng)爭(zhēng)主要在兩大方面：一是資本端口的競(jìng)爭(zhēng)，看誰有錢，誰的錢便宜，誰的財(cái)富資源多；二是看誰的內(nèi)容比較豐富，內(nèi)容主要表征是產(chǎn)品，誰的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，產(chǎn)品穿越周期的韌性較強(qiáng)。因此，未來房企間的競(jìng)爭(zhēng)一定是資本+N個(gè)內(nèi)容的競(jìng)爭(zhēng)，內(nèi)容可看作住宅、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，但N個(gè)內(nèi)容加起來的結(jié)果是，一定圍繞著現(xiàn)金流平衡。

此外，金科股份聯(lián)席總裁方明富亦表示，低價(jià)拿地、高價(jià)賣房的時(shí)代已終結(jié)， 因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理未來也要精細(xì)化，從靠土地紅利演變?yōu)榭科髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)、融資能力、產(chǎn)品實(shí)力、成本、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等全方位的能力提升，才會(huì)迎來房地產(chǎn)企業(yè)未來的競(jìng)爭(zhēng)。

“過去的加速起飛，到未來的巡航模式，從激進(jìn)的擴(kuò)張到未來的穩(wěn)定增長(zhǎng)，從追逐規(guī)模到未來生態(tài)建設(shè)。構(gòu)建相關(guān)產(chǎn)業(yè)化，也是未來房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的地方。”方明富表示。